WEG-Recht auf einer Seite: Beschlussfassung, Verwaltervollmacht, Haftung

WEG-Recht auf einer Seite: Beschlussfassung, Verwaltervollmacht, Haftung

Das WEG nach der Reform 2020 — kompakter als gedacht

Die WEG-Reform von Dezember 2020 hat das Wohnungseigentumsgesetz grundlegend umgebaut. Eigentümerversammlungen, Verwalterbefugnisse, Beschlussfassungen — vieles wurde neu geregelt, einiges vereinfacht, manches verschärft. Für Verwalter, die neu in die WEG-Verwaltung einsteigen oder nach Jahren ihr Wissen auffrischen wollen, ist der reformierte Rechtsrahmen handlicher als sein Ruf. Die entscheidenden Vorschriften stehen in den §§19 bis 29 WEG.

Dieser Artikel führt Sie durch die Kernparagraphen — mit dem Fokus auf das, was im Verwaltungsalltag wirklich zählt.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§9a–§10 WEG)

Seit der Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst rechtsfähig — nicht mehr die Summe der einzelnen Eigentümer, sondern eine eigene juristische Einheit. Das klingt abstrakt, hat aber massive Praxisfolgen.

Was das für Verwalter bedeutet: Verträge mit Handwerkern, Versorgern oder Dienstleistern schließt die Gemeinschaft ab — nicht der Verwalter persönlich und nicht die einzelnen Eigentümer. Der Verwalter handelt als Vertreter der Gemeinschaft.

Haftung: Schadensersatzansprüche Dritter richten sich gegen die Gemeinschaft. Das Gemeinschaftsvermögen haftet. Reicht es nicht, haften die Eigentümer anteilig nach Miteigentumsanteilen (§9a Abs. 4 WEG).

Typischer Fehler: Der Verwalter schließt Verträge im eigenen Namen statt im Namen der Gemeinschaft. Im Streitfall haftet dann der Verwalter persönlich.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste: siehe Downloads am Ende des Artikels.

Ordnungsmäßige Verwaltung und Beschlüsse (§19 WEG)

§19 WEG ist nach der Reform zum zentralen Paragraphen geworden. Die Eigentümer können durch Beschluss grundsätzlich alles regeln, was der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Was „ordnungsmäßig" bedeutet

Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, wenn sie dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Das ist bewusst weit gefasst. Seit der Reform dürfen Eigentümer per Beschluss auch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchsetzen — früher brauchte man dafür in vielen Fällen Einstimmigkeit.

Beschlusskompetenzen im Überblick

| Bereich | Beschluss reicht? | Besonderheit | |---|---|---| | Instandhaltung/Instandsetzung | Ja, einfache Mehrheit | Pflichtaufgabe der Gemeinschaft | | Bauliche Veränderungen | Ja, einfache Mehrheit | Kostentragung nur bei Zustimmenden, es sei denn >2/3 + >50% MEA | | Verwalterbestellung | Ja, einfache Mehrheit | Zertifizierungspflicht seit 1.12.2023 | | Änderung der Kostenverteilung | Ja, doppelt qualifiziert | >2/3 der Stimmen + >50% der MEA | | Veräußerungsbeschränkung | Vereinbarung nötig | Nicht per Beschluss möglich |

Typischer Fehler: Der Verwalter geht davon aus, dass bauliche Veränderungen wie vor der Reform behandelt werden — also Einstimmigkeit brauchen. Seit 2020 genügt die einfache Mehrheit. Aber: Wer nicht zugestimmt hat, muss die Kosten in der Regel nicht mittragen.

Beschlussfähigkeit und Stimmrecht (§25 WEG)

Beschlussfähigkeit

Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Wird die Beschlussfähigkeit nicht erreicht, kann der Verwalter eine Zweitversammlung einberufen — diese ist dann unabhängig von der Vertretungsquote beschlussfähig.

Achtung: Die Ladungsfrist zur Zweitversammlung beträgt mindestens drei Wochen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Viele Verwalter laden gleich zu beiden Versammlungen ein — erst die reguläre, direkt im Anschluss die Zweitversammlung. Das ist zulässig.

Stimmrecht

Das Stimmrecht richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Es gibt drei Modelle:

1. Kopfprinzip — jeder Eigentümer hat eine Stimme (gesetzlicher Regelfall)

2. Wertprinzip — Stimmen nach Miteigentumsanteilen

3. Objektprinzip — eine Stimme pro Sondereigentumseinheit

Typischer Fehler: Ein Eigentümer besitzt drei Wohnungen. Nach dem Kopfprinzip hat er trotzdem nur eine Stimme. Der Verwalter zählt drei — das Ergebnis ist anfechtbar.

Vollmachten

Eigentümer dürfen sich in der Versammlung vertreten lassen. Die Vollmacht bedarf der Textform (§126b BGB). Prüfen Sie bei jeder Versammlung die vorgelegten Vollmachten auf Aktualität und Eindeutigkeit.

Typischer Fehler: Eine Generalvollmacht ohne konkreten Bezug zur WEG-Versammlung wird akzeptiert. Im Anfechtungsfall kann die Wirksamkeit strittig sein.

Verwaltervollmacht und Befugnisse (§27 WEG)

§27 WEG nach der Reform 2020 hat die Verwalterbefugnisse neu geordnet — und in einem Punkt deutlich eingeschränkt.

Gesetzliche Vertretungsmacht

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Das ist seine gesetzliche Vertretungsmacht. Im Außenverhältnis — gegenüber Handwerkern, Versorgern, Behörden — kann der Verwalter Verträge abschließen, Aufträge erteilen und Erklärungen abgeben.

Die Innenbeschränkung

Im Innenverhältnis darf der Verwalter nur handeln, wenn er dazu durch Beschluss oder Vereinbarung ermächtigt ist. Der Verwalter darf also nach außen alles tun — muss sich aber intern an die Beschlüsse halten. Handelt er ohne Beschluss, haftet er gegenüber der Gemeinschaft.

Maßnahmen ohne Beschluss

Ohne Beschluss darf der Verwalter nur handeln bei:

• Notmaßnahmen (z. B. Rohrbruch, akute Gefahr): sofortiges Handeln erforderlich, Beschluss wäre zu spät

• Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung mit geringem Kostenrisiko

• Laufende Verwaltung: Versicherungsmeldungen, Kontoführung, Umsetzung bestehender Beschlüsse

Typischer Fehler: Der Verwalter beauftragt eine Fassadensanierung für 80.000 Euro, weil er sie für dringend hält — ohne Beschluss. Im Außenverhältnis ist der Vertrag wirksam, aber im Innenverhältnis haftet der Verwalter für den Schaden, wenn die Eigentümer die Maßnahme nicht gewollt hätten.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Anfechtung von Beschlüssen (§23, §46 WEG)

Wann ein Beschluss anfechtbar ist

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist wirksam, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt. Das heißt: Auch ein fehlerhafter Beschluss gilt — solange niemand klagt.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Die Begründungsfrist beträgt zwei Monate.

Anfechtungsgründe

| Kategorie | Beispiele | |---|---| | Formfehler | Falsche Ladungsfrist, fehlende Tagesordnung, fehlerhafte Stimmenauszählung | | Inhaltsfehler | Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, unangemessene Kostenverteilung | | Kompetenzfehler | Beschluss über Gegenstände, die nur durch Vereinbarung geregelt werden können |

Nichtigkeit vs. Anfechtbarkeit

Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an unwirksam — er muss nicht angefochten werden. Nichtigkeitsgründe: Verstoß gegen zwingendes Recht, fehlende Beschlusskompetenz, Sittenwidrigkeit. In der Praxis selten, aber wichtig zu kennen.

Typischer Fehler: Der Verwalter setzt einen angefochtenen Beschluss um, obwohl er weiß, dass die Anfechtung begründet sein könnte. Besser: Umsetzung aussetzen und Rechtsrat einholen.

Verwalterbestellung und -abberufung (§26 WEG)

Bestellung

Der Verwalter wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt. Die Bestellung erfolgt für maximal fünf Jahre (bei Erstbestellung drei Jahre). Seit dem 1. Dezember 2023 muss der Verwalter eine Zertifizierung nach §26a WEG nachweisen — die sogenannte Sachkundeprüfung vor der IHK.

Abberufung

Die Abberufung ist jederzeit durch Beschluss möglich. Seit der Reform 2020 braucht es dafür keinen wichtigen Grund mehr — die einfache Mehrheit reicht. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung, sofern nicht kürzer vereinbart.

Praxisrelevanz: Die erleichterte Abberufung erhöht den Druck auf Verwalter. Wer schlecht wirtschaftet oder nicht kommuniziert, kann schneller abgesetzt werden als früher.

Typischer Fehler: Der Verwaltervertrag enthält keine Kopplungsklausel. Folge: Der Verwalter ist abberufen, der Vertrag läuft aber noch — und der Verwalter hat Vergütungsansprüche ohne Leistung zu erbringen.

Haftung des Verwalters (§280 BGB i.V.m. Verwaltervertrag)

Das WEG selbst enthält keine eigenständige Haftungsnorm für den Verwalter. Die Haftung ergibt sich aus dem Verwaltervertrag in Verbindung mit dem allgemeinen Schuldrecht.

Wofür der Verwalter haftet

• Pflichtverletzung: Nicht rechtzeitige Durchführung von Beschlüssen, fehlerhafte Abrechnung, versäumte Fristen

• Vermögensschäden: Fehlende oder falsche Versicherung, unterlassene Instandhaltung, falsche Geldanlage

• Verletzung der Sorgfaltspflicht: Auswahl ungeeigneter Handwerker, fehlende Vergleichsangebote, mangelhafte Überwachung

Haftungsbegrenzung

Eine Haftungsbegrenzung im Verwaltervertrag ist grundsätzlich möglich, aber nur für leichte Fahrlässigkeit. Grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz lassen sich nicht ausschließen.

Typischer Fehler: Der Verwalter hat keine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Im Schadensfall haftet er persönlich — und das kann existenzbedrohend sein.

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Fazit

Das WEG-Recht nach der Reform 2020 ist schlanker als sein Vorgänger — aber die Verantwortung des Verwalters ist gewachsen. Die erweiterte Beschlusskompetenz der Eigentümer, die erleichterte Abberufung und die Zertifizierungspflicht setzen klare Signale: Professionelle Verwaltung wird belohnt, nachlässige bestraft. Wer die §§19 bis 29 WEG sicher beherrscht, hat das Fundament für jede Eigentümerversammlung.

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