Grundsteuer in der BK-Abrechnung 2025+: Neue Bescheide, geänderte Verteilerschlü
Die Reform trifft jede Abrechnung
Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft. Was das Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig beanstandete — die Bewertung von Grundstücken auf Basis völlig veralteter Einheitswerte — wird nun durch neue Bewertungsmodelle ersetzt. Je nach Bundesland nach dem Bundesmodell oder nach einem Ländermodell (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen haben eigene Wege gewählt).
Für Hausverwaltungen bedeutet die Reform Arbeit. Nicht wegen der Grundsteuer selbst — die wird nach wie vor per Bescheid festgesetzt und per Überweisung bezahlt. Sondern wegen der Konsequenzen für die Betriebskostenabrechnung: neue Beträge, die unter Umständen drastisch von den bisherigen abweichen, geänderte Verteilerschlüssel, verunsicherte Mieter, die zum ersten Mal eine deutlich höhere (oder niedrigere) Grundsteuer auf ihrer Abrechnung sehen.
Dieser Artikel erklärt, was sich für die Betriebskostenabrechnung ändert, wie Sie die Übergangszeit sauber abbilden und wie Sie Mietern die Änderungen kommunizieren.
Alle Pruefpunkte als druckbare PDF-Checkliste im Download-Bereich.
Was sich geändert hat — und was nicht
Umlagefähigkeit: Unverändert
Die Grundsteuer ist nach §2 Nr. 1 BetrKV weiterhin als „laufende öffentliche Last des Grundstücks" auf Mieter umlagefähig — vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht eine Umlage der Betriebskosten vor. Daran hat die Reform nichts geändert. Wer bisher Grundsteuer umgelegt hat, darf das weiterhin tun.
Neue Bewertung: Verändert
Die Grundsteuer berechnet sich nach der Formel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Alle drei Faktoren können sich durch die Reform geändert haben:
Grundsteuerwert: Neue Bewertung statt alter Einheitswert
Steuermesszahl: Vom Bundesgesetzgeber bzw. Landesgesetzgeber neu festgelegt
Hebesatz: Von der Gemeinde angepasst (viele Gemeinden haben den Hebesatz so kalibriert, dass das Gesamtaufkommen gleich bleibt — aufkommensneutrale Anpassung)
Die aufkommensneutrale Anpassung der Hebesätze führt dazu, dass im Durchschnitt die Grundsteuer gleich bleibt. Aber der Durchschnitt hilft wenig: Für das einzelne Objekt kann die Grundsteuer erheblich steigen oder sinken — je nachdem, wie sich die Neubewertung auswirkt. Innerstädtische Wohnlagen in guter Lage verteuern sich tendenziell, ältere Objekte in weniger gefragten Lagen können günstiger werden.
Neue Bescheide: Teilweise bereits zugestellt
Die Finanzämter versenden seit 2024 die neuen Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide. Auf dieser Basis erlassen die Gemeinden ab 2025 die neuen Grundsteuerbescheide. Der Zeitpunkt variiert: Manche Gemeinden haben die neuen Bescheide bereits im ersten Quartal 2025 verschickt, andere sind im Verzug.
Das führt zu einer Übergangsphase, in der für dasselbe Abrechnungsjahr 2025 möglicherweise ein alter und ein neuer Bescheid vorliegen — oder der neue Bescheid noch aussteht.
Nutzen Sie die herunterladbare Checkliste, um keinen Schritt zu uebersehen.
Übergangszeit: Alte und neue Bescheide im selben Abrechnungsjahr
Szenario 1: Neuer Bescheid liegt für das gesamte Jahr vor
Der einfachste Fall. Die Gemeinde hat den neuen Grundsteuerbescheid zum 1. Januar 2025 wirksam erlassen. Sie legen den neuen Betrag in voller Höhe auf die Mieter um.
Szenario 2: Neuer Bescheid ab Jahresmitte
Die Gemeinde erlässt den neuen Bescheid zum 1. Juli 2025. Für die erste Jahreshälfte gilt der alte Betrag, für die zweite der neue. In der Betriebskostenabrechnung teilen Sie die Grundsteuer zeitanteilig auf: sechs Monate alter Bescheid + sechs Monate neuer Bescheid.
Szenario 3: Neuer Bescheid noch nicht erlassen
Wenn bis zum Ende des Abrechnungsjahres kein neuer Bescheid vorliegt, rechnen Sie auf Basis des letzten gültigen Bescheids ab. Kommt der neue Bescheid nachträglich mit rückwirkender Geltung, wird die Differenz in der nächsten Abrechnung berücksichtigt — oder es erfolgt eine Korrekturabrechnung, wenn der Unterschied erheblich ist.
Alle Arbeitshilfen zu diesem Artikel finden Sie gebuendelt im Download-Bereich am Ende.
Szenario 4: Grundsteuerbescheid unter Vorbehalt
Viele der neuen Bescheide ergehen unter Vorbehalt der Nachprüfung oder sind noch anfechtbar (Einspruchsfrist). Solange der Bescheid nicht bestandskräftig ist, rechnen Sie dennoch mit dem festgesetzten Betrag ab. Eine spätere Korrektur wird dann in der Folgeabrechnung berücksichtigt. Der Mieter muss den aktuell festgesetzten Betrag tragen — ein Zurückbehaltungsrecht wegen laufender Einsprüche besteht nicht.
Verteilerschlüssel: Stimmt der alte noch?
Bisher: Häufig nach Wohnfläche
Die meisten Mietverträge sehen eine Umlage der Grundsteuer nach Wohnfläche vor. Das war bei den alten Einheitswerten sachgerecht, weil die Einheitswerte ohnehin nur ein grobes Maß waren.
Jetzt: Differenziertere Bewertung
Die neuen Grundsteuerwerte berücksichtigen — je nach Bundesmodell — Bodenrichtwerte, Gebäudealter, Wohnfläche und Mietniveaustufe. Im Bundesmodell fließt sogar eine statistische Nettokaltmiete ein. Die Bewertung ist also differenzierter als bisher.
Das wirft die Frage auf, ob der bisherige Verteilerschlüssel (Wohnfläche) noch sachgerecht ist. Die Antwort: In der Mietverwaltung bestimmt der Mietvertrag den Verteilerschlüssel. Wenn der Mietvertrag „Grundsteuer nach Wohnfläche" vorsieht, bleibt es dabei — unabhängig davon, wie die Grundsteuer berechnet wird. Der Vermieter kann den Schlüssel nicht einseitig ändern.
Bei der WEG sieht es anders aus: Hier kann die Eigentümerversammlung den Verteilerschlüssel durch Beschluss ändern (§16 Abs. 2 WEG). Ob das sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. In vielen Fällen bleibt Wohnfläche (oder MEA) der praktikabelste Schlüssel.
Tipp: Scrollen Sie zum Download-Bereich fuer alle Vorlagen und Checklisten zu diesem Thema.
Sonderfall: Gemischt-genutzte Objekte
Bei Objekten mit Wohn- und Gewerbeeinheiten kann die Grundsteuerreform zu erheblichen Verschiebungen führen. Gewerbeeinheiten in Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten können überproportional belastet werden. Prüfen Sie hier, ob der bestehende Verteilerschlüssel die neuen Verhältnisse noch angemessen abbildet.
Kommunikation mit dem Mieter: Musterschreiben bei Erhöhung
Wenn die neue Grundsteuer deutlich über dem bisherigen Betrag liegt, empfiehlt sich eine frühzeitige Information der Mieter — nicht erst mit der Betriebskostenabrechnung.
Elemente eines Informationsschreibens
Sachverhalt: Hinweis auf die Grundsteuerreform und den neuen Bescheid der Gemeinde
Betrag: Alter und neuer Jahresbetrag, Differenz
Auswirkung auf den Mieter: Ungefähre Mehrbelastung pro Monat/Jahr (unter Vorbehalt der endgültigen Abrechnung)
Anpassung der Vorauszahlung: Wenn die BK-Vorauszahlung nicht mehr ausreicht, Ankündigung einer Anpassung nach §560 Abs. 4 BGB
Hinweis auf Umlagefähigkeit: Die Grundsteuer ist gemäß Mietvertrag und §2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig
Anpassung der Vorauszahlung
§560 Abs. 4 BGB erlaubt dem Vermieter, nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen. Ergibt sich aus dem neuen Grundsteuerbescheid eine erhebliche Mehrbelastung, kann die Anpassung auch unterjährig auf Basis einer Prognose erfolgen — allerdings ist die Rechtsprechung hier strenger. Sicherer ist es, die nächste Betriebskostenabrechnung abzuwarten und dann anzupassen.
Die passenden Arbeitsmaterialien stehen Ihnen im Download-Bereich kostenlos zur Verfuegung.
Praxisbeispiel: Wohnanlage in Frankfurt am Main
Die Hausverwaltung Petersen betreut eine Wohnanlage mit 24 Einheiten in Frankfurt-Bockenheim. Bisherige Grundsteuer: 8.400 Euro/Jahr. Neuer Grundsteuerbescheid ab 1. Januar 2025: 11.200 Euro/Jahr — eine Steigerung um 33 %.
Frankfurt hat den Hebesatz von 500 % auf 440 % gesenkt (aufkommensneutral für die Gesamtstadt). Aber das Objekt liegt in einer Lage mit stark gestiegenem Bodenrichtwert, sodass die Senkung des Hebesatzes die Neubewertung nicht kompensiert.
Schritte der Verwaltung:
Bescheid geprüft, keine offensichtlichen Fehler in der Bewertung
Eigentümer informiert, Handlungsoptionen besprochen (Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheid prüfen lassen durch Steuerberater)
Mieter per Infoschreiben im Februar 2025 über die Änderung informiert
BK-Vorauszahlung vorerst beibehalten — Anpassung nach der BK-Abrechnung 2025
In der BK-Abrechnung 2025: neuer Grundsteuerbetrag (11.200 €), Verteilerschlüssel Wohnfläche, deutliche Nachzahlung für die meisten Mieter
Ergebnis: Durch die frühzeitige Kommunikation gab es keine einzige Mieterbeschwerde bei Zugang der Abrechnung. Die Mieter waren vorbereitet.
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid
Wer kann Einspruch einlegen?
Gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts kann der Eigentümer Einspruch einlegen — Frist: ein Monat nach Zugang. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann der Eigentümer Widerspruch einlegen — Frist variiert nach Landesrecht.
Der Verwalter legt nicht selbst Einspruch ein, es sei denn, er ist ausdrücklich bevollmächtigt. Er sollte den Eigentümer aber auf die Fristen hinweisen und empfehlen, die Bescheide durch den Steuerberater prüfen zu lassen.
Suspensivwirkung
Einspruch und Widerspruch haben keine aufschiebende Wirkung. Die Grundsteuer ist auch während des laufenden Verfahrens zu zahlen. In der BK-Abrechnung wird der festgesetzte Betrag umgelegt. Wird der Bescheid später zu Gunsten des Eigentümers geändert, wird die Differenz den Mietern gutgeschrieben.
Weiterführend
In MieterOS hinterlegen Sie neue Grundsteuerbescheide unter Objekt → Kosten → Grundsteuer. Das System erkennt unterjährige Bescheidwechsel und rechnet zeitanteilig ab. Bei Änderungen generiert MieterOS automatisch eine Differenzberechnung für die nächste BK-Abrechnung.
Für die steuerliche Prüfung neuer Grundsteuerbescheide und die Beurteilung von Einspruchsaussichten empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters mit immobiliensteuerlicher Spezialisierung.
Ihre Downloads zu diesem Artikel
Grundsteuer in der BK-Abrechnung 2025+ (PDF)
Alle Downloads sind kostenlos. Wir bitten Sie lediglich um Ihre E-Mail-Adresse, damit wir Sie ueber neue Inhalte informieren koennen.
→ [Kostenlos herunterladen](#download)
Ihre Downloads
Alle Downloads sind kostenlos. Bei E-Mail-geschützten Dateien erhalten Sie den Download nach Eingabe Ihrer E-Mail-Adresse.