Umsatzsteuer-Option bei Gewerbeeinheiten: §9 UStG, Vorsteuerabzug, steuerpflicht
Warum 19 % manchmal günstiger sind als 0 %
Es klingt paradox: Ein Vermieter entscheidet sich freiwillig, auf seine Mieteinnahmen Umsatzsteuer zu erheben. 19 % obendrauf, Rechnungsstellung, Umsatzsteuer-Voranmeldung — mehr Bürokratie, mehr Komplexität. Warum sollte jemand das tun?
Die Antwort liegt im Vorsteuerabzug. Wer umsatzsteuerpflichtig vermietet, darf die Umsatzsteuer, die in den Herstellungs-, Sanierungs- und Bewirtschaftungskosten des Gebäudes steckt, als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Bei einer Sanierung im sechsstelligen Bereich ist das ein fünfstelliger Betrag. Das macht die Option zur Steuerpflicht nach §9 UStG zu einem der wirkungsvollsten steuerlichen Hebel in der Immobilienwirtschaft — und zu einem der riskantesten.
Denn die Option hängt an einer Bedingung: Der Mieter muss vorsteuerabzugsberechtigt sein. Fällt diese Bedingung weg, droht eine Vorsteuerberichtigung über bis zu zehn Jahre. Was vorher ein Steuervorteil war, wird dann zur Steuernachzahlung.
Praktisch: Diese Pruefpunkte gibt es auch als ausfuellbare PDF-Checkliste -- siehe unten.
Die Grundregel: §4 Nr. 12 a UStG
Vermietung ist grundsätzlich steuerfrei
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach §4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Das gilt für Wohnraum und für Gewerberaum gleichermaßen. Die Steuerbefreiung bedeutet: Der Vermieter erhebt keine Umsatzsteuer auf die Miete, muss keine Umsatzsteuer-Voranmeldung abgeben — aber er darf auch keine Vorsteuer abziehen.
Die Kehrseite: Kein Vorsteuerabzug
Wer steuerfrei vermietet, sitzt auf der Umsatzsteuer seiner Eingangsrechnungen. Der Dachdecker stellt 50.000 Euro netto + 9.500 Euro USt in Rechnung. Der Vermieter zahlt 59.500 Euro. Die 9.500 Euro Umsatzsteuer kann er nicht zurückholen — sie werden zum echten Kostenfaktor.
Bei Neubau oder Generalsanierung summiert sich das. Bei einem Bürogebäude mit Herstellungskosten von 2 Millionen Euro netto beträgt die nicht abzugsfähige Vorsteuer 380.000 Euro. Das ist kein theoretisches Problem — das ist eine Viertelmillion, die in der Finanzierung fehlt.
Die Option zur Steuerpflicht: §9 UStG
Tipp: Laden Sie die Checkliste herunter und arbeiten Sie jeden Punkt ab.
Was die Option bewirkt
§9 Abs. 1 UStG erlaubt dem Vermieter, auf die Steuerbefreiung zu verzichten — also freiwillig umsatzsteuerpflichtig zu vermieten. Die Konsequenz:
Auf die Netto-Miete werden 19 % USt aufgeschlagen
Der Vermieter muss Umsatzsteuer-Voranmeldungen abgeben
Der Vermieter darf die Vorsteuer aus allen Eingangsrechnungen (Bau, Sanierung, Bewirtschaftung) abziehen
Die Voraussetzung: §9 Abs. 2 UStG
Die Option ist nur zulässig, wenn der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Auf Deutsch: Der Mieter muss selbst vorsteuerabzugsberechtigt sein.
Das trifft zu auf:
Gewerbliche Unternehmen, die umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbringen (Handwerker, Einzelhändler, Dienstleister, Industrieunternehmen)
Freiberufler, die umsatzsteuerpflichtig sind (Ingenieure, Unternehmensberater, IT-Dienstleister)
Das trifft nicht zu auf:
Ärzte (umsatzsteuerfreie Heilbehandlung nach §4 Nr. 14 UStG)
Versicherungsvertreter (steuerfreie Vermittlungsleistung nach §4 Nr. 11 UStG)
Banken (teilweise steuerfreie Umsätze nach §4 Nr. 8 UStG)
Vereine mit überwiegend steuerfreien Umsätzen
Wohnraummieter (ohnehin steuerfrei)
Kleinunternehmer nach §19 UStG (keine USt-Pflicht, kein Vorsteuerabzug)
Partielle Option
Die Option muss nicht für das gesamte Gebäude gelten. Der Vermieter kann für jede Fläche einzeln optieren. In einem gemischt-genutzten Gebäude kann also die Gewerbefläche im Erdgeschoss steuerpflichtig vermietet werden, während die Wohnungen darüber steuerfrei bleiben.
Wann lohnt sich die Option?
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Klare Fälle für die Option
Neubau oder Generalsanierung: Die Vorsteuer aus den Herstellungskosten ist der Haupthebel. Bei einem Bauvolumen von 500.000 Euro netto bringt der Vorsteuerabzug 95.000 Euro.
Laufende Bewirtschaftung mit hohen Kosten: Auch die Vorsteuer aus Bewirtschaftungskosten (Wartung, Reparatur, Modernisierung) ist abzugsfähig.
Vorsteuerabzugsberechtigter Mieter mit langfristigem Vertrag: Ein Industrieunternehmen mit 15-Jahres-Mietvertrag ist ein sicherer Partner für die Option.
Klare Fälle gegen die Option
Mieter ist nicht vorsteuerabzugsberechtigt: Arztpraxis, Versicherungsbüro, Kleinunternehmer — die Option ist nicht zulässig.
Geringe Bau-/Sanierungskosten: Wenn die Immobilie abbezahlt ist und keine größeren Investitionen anstehen, lohnt sich die Option nicht — der Vorsteuerabzug aus der laufenden Bewirtschaftung wiegt die Bürokratie selten auf.
Mieterstruktur instabil: Wenn absehbar ist, dass der Mieter wechseln könnte und ein Nachmieter möglicherweise nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Das Risiko: Vorsteuerberichtigung nach §15a UStG
Der Zehn-Jahres-Zeitraum
§15a UStG schreibt vor, dass die Vorsteuer aus Herstellungs- oder Anschaffungskosten eines Gebäudes über zehn Jahre beobachtet wird. Ändern sich die Verhältnisse, die zum Vorsteuerabzug geführt haben, muss die Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden.
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Wie das in der Praxis aussieht
Ein Vermieter baut 2020 ein Bürogebäude für 1 Million Euro netto. Er optiert zur Steuerpflicht und zieht 190.000 Euro Vorsteuer ab. 2024 kündigt der Mieter. Der neue Mieter ab 2025 ist ein Arzt — nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Die Option ist nicht mehr zulässig.
Berichtigungszeitraum: 2020 bis 2029 (zehn Jahre) Bereits „verbraucht": 2020-2024 = 5 Jahre Noch offen: 2025-2029 = 5 Jahre
Rückzahlung: 190.000 € × 5/10 = 95.000 Euro Vorsteuerberichtigung zu Lasten des Vermieters.
Das ist die Dimension, über die wir sprechen. Die Option zur Steuerpflicht ist kein Freibrief — sie ist ein Vertrag mit dem Finanzamt, der über zehn Jahre läuft.
Teilperioden
Wenn der Mieterwechsel unterjährig erfolgt, wird monatsgenau berichtigt. Mieter A (vorsteuerabzugsberechtigt) bis 30. Juni, Mieter B (Arzt) ab 1. Juli: Für das betreffende Jahr werden 6/12 berichtigt.
Praxisbeispiel: Büroetage in Köln
Eigentümer Frau Weber besitzt eine Büroetage in Köln-Ehrenfeld. 2021 ließ sie die Etage für 280.000 Euro netto kernsanieren. Sie optierte zur Steuerpflicht und zog 53.200 Euro Vorsteuer ab.
Mieter: eine Werbeagentur GmbH, umsatzsteuerpflichtig, Vertragslaufzeit 5 Jahre bis 2026.
Szenario A: Nachmieter ist IT-Beratung GmbH (vorsteuerabzugsberechtigt) Die Option bleibt bestehen. Keine Vorsteuerberichtigung. Alles wie gehabt.
Szenario B: Nachmieter ist Physiotherapie-Praxis (steuerfreie Heilbehandlung) Die Option kann nicht aufrechterhalten werden. Berichtigungszeitraum: 2021-2030 (10 Jahre). Bereits „verbraucht": 2021-2026 = 6 Jahre. Noch offen: 2027-2030 = 4 Jahre. Rückzahlung: 53.200 € × 4/10 = 21.280 Euro.
Was Frau Weber tun sollte: Bevor sie den Mietvertrag mit der Physiotherapie-Praxis unterschreibt, muss sie die Vorsteuerberichtigung kalkulieren und in ihre Mietpreiskalkulation einbeziehen. 21.280 Euro Nachzahlung ans Finanzamt relativieren eine vielleicht attraktive Miete erheblich.
Die Hausverwaltung hat hier eine Hinweispflicht: Sie muss den Eigentümer auf die steuerlichen Konsequenzen eines Mieterwechsels aufmerksam machen. Die steuerliche Beratung im Detail obliegt dem Steuerberater — aber der erste Hinweis muss vom Verwalter kommen.
Gemischt-genutzte Objekte: Aufteilung steuerfrei/steuerpflichtig
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Das Aufteilungsproblem
Ein Gebäude mit Wohnungen (steuerfrei) und Gewerbe (steuerpflichtig). Die Herstellungskosten, die Sanierungskosten und die laufenden Bewirtschaftungskosten fallen für das gesamte Gebäude an. Wie wird die Vorsteuer aufgeteilt?
Die Lösung: Flächenschlüssel
Das BMF und die Finanzverwaltung akzeptieren in der Regel eine Aufteilung nach Fläche. Beispiel:
Gebäude gesamt: 1.000 m²
Gewerbe (steuerpflichtig vermietet): 300 m²
Wohnen (steuerfrei vermietet): 700 m²
Vorsteuer aus Bewirtschaftung: 8.000 Euro/Jahr
Abzugsfähig: 8.000 € × 300/1.000 = 2.400 Euro
Die restlichen 5.600 Euro sind nicht abzugsfähig und erhöhen die Kosten des steuerfreien Bereichs.
Alternative: Umsatzschlüssel
In bestimmten Fällen kann statt des Flächenschlüssels ein Umsatzschlüssel angewandt werden. Das kann günstiger sein, wenn die Gewerbemiete pro Quadratmeter deutlich höher ist als die Wohnmiete — dann wäre der Gewerbeanteil am Umsatz höher als am Flächenanteil. Der BFH hat die Anwendung des Umsatzschlüssels unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen (V R 19/09). Die Wahl des Schlüssels sollte mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Formale Anforderungen an die Option
Keine formale Erklärung nötig
Die Option nach §9 UStG erfordert keine besondere Erklärung gegenüber dem Finanzamt. Sie wird „konkludent" ausgeübt, indem der Vermieter Umsatzsteuer in Rechnung stellt und in der Umsatzsteuer-Voranmeldung erklärt. Die Option kann auch nachträglich — bis zur Bestandskraft des Steuerbescheids — ausgeübt oder widerrufen werden.
Voraussetzung prüfen und dokumentieren
Der Vermieter muss sich vergewissern, dass der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Eine schriftliche Bestätigung des Mieters ist empfehlenswert — idealerweise als Anlage zum Mietvertrag. Ändert sich die Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich zu informieren. Diese Pflicht sollte im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein.
Weiterführend
Die Umsatzsteuer-Option ist ein steuerliches Gestaltungsinstrument, das vom Eigentümer gemeinsam mit seinem Steuerberater entschieden wird. Die Hausverwaltung setzt die Entscheidung in der Buchhaltung und der Betriebskostenabrechnung um — und muss bei Mieterwechseln die rote Flagge hissen.
In MieterOS wird die Umsatzsteuer-Option pro Mietvertrag konfiguriert. Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten wird automatisch berechnet und ausgewiesen. Bei Mieterwechseln prüft das System den Steuerstatus und warnt, wenn die Voraussetzungen für die Option nicht mehr vorliegen.
Für die Entscheidung über die Umsatzsteuer-Option und die steuerliche Gestaltung von Gewerbemietverträgen empfehlen wir zwingend die Konsultation eines Steuerberaters mit immobiliensteuerlicher Spezialisierung.
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