Prüffristen 2025: Was neu gilt

Prüffristen 2025: Was neu gilt

Prüfpflichten sind kein Nebenschauplatz

In der Hausverwaltung gibt es Themen, die niemand liebt und die trotzdem existenzentscheidend sind. Prüffristen gehören dazu. Wer eine Aufzugsprüfung versäumt, riskiert nicht nur ein Bußgeld, sondern haftet persönlich, wenn etwas passiert. Wer die Trinkwasseruntersuchung vergisst, gefährdet die Gesundheit der Mieter. Wer Rauchwarnmelder nicht prüft, steht im Brandfall ohne Nachweis da.

Das Problem ist nicht mangelndes Bewusstsein. Das Problem ist die Menge. Eine mittelgroße Hausverwaltung mit 2.000 Einheiten verwaltet leicht 50 verschiedene Prüfpflichten mit jeweils eigenen Intervallen, Rechtsgrundlagen und zuständigen Prüforganisationen. Und diese Intervalle ändern sich.

2025 bringt mehrere Anpassungen, die Sie kennen sollten -- neue Intervalle, verschärfte Dokumentationspflichten und empfindlich gestiegene Bußgelder. Dieser Artikel gibt den Überblick.

Aufzugsanlagen: Strengere Überwachung

Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) regelt die wiederkehrende Prüfung von Aufzügen. Die Prüffristen selbst haben sich 2025 nicht verändert -- Hauptprüfung alle zwei Jahre, Zwischenprüfung ein Jahr nach der Hauptprüfung. Was sich geändert hat: die Konsequenzen bei Versäumnissen.

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Seit der letzten Novellierung der BetrSichV ist die zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) verpflichtet, die zuständige Behörde zu informieren, wenn eine Prüfung überfällig ist. Das war früher ein Kann, jetzt ist es ein Muss. In der Praxis bedeutet das: Die Behörde erfährt automatisch, wenn Sie eine Frist reißen.

Was Sie wissen müssen:

• Hauptprüfung: alle 2 Jahre

• Zwischenprüfung: 1 Jahr nach der Hauptprüfung

• Bußgeld bei versäumter Prüfung: bis zu 25.000 Euro (§25 BetrSichV)

• Neu: Die ZÜS meldet Fristüberschreitungen aktiv an die Marktüberwachungsbehörde

Prüfen Sie jetzt, ob alle Aufzugsprüfungen in Ihrem Bestand terminiert sind. Nicht im Kopf, nicht auf Papier -- in einem System, das Sie warnt.

Trinkwasser: Legionellenprüfung bleibt jährlich

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verpflichtet Vermieter von Großanlagen zur regelmäßigen Untersuchung auf Legionellen. Eine Großanlage liegt vor, wenn das Speichervolumen der Warmwasserbereitung 400 Liter übersteigt oder die Leitungsführung zwischen Trinkwassererwärmer und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter fasst. Das betrifft die Mehrzahl aller Mehrfamilienhäuser.

Die Prüffrist beträgt weiterhin ein Jahr. Die Neuerung 2025 betrifft den Meldeprozess: Das Gesundheitsamt verlangt zunehmend eine digitale Übermittlung der Ergebnisse. In einigen Bundesländern ist die elektronische Meldung bereits Pflicht.

Stolperfallen in der Praxis:

• Die Probenahme muss an den richtigen Stellen erfolgen -- am Abgang des Trinkwassererwärmers und an den entfernten Entnahmestellen

• Nur zertifizierte Probenehmer dürfen die Untersuchung durchführen

• Die Ergebnisse müssen den Mietern unaufgefordert zugänglich gemacht werden

• Bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes (100 KBE/100 ml) müssen Sie unverzüglich handeln und das Gesundheitsamt informieren

Brandschutz: Mehr Pflichten, höhere Bußgelder

Brandschutzprüfungen sind Ländersache, und genau da liegt das Chaos. Die Prüffristen variieren je nach Landesbauordnung, Sonderbauvorschrift und Nutzungsart des Gebäudes. Für die Hausverwaltung relevant sind vor allem:

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

• Feuerlöscher: Alle 2 Jahre durch einen Sachkundigen (ASR A2.2 / DIN 14406)

• Brandschutztüren und -tore: Jährliche Funktionsprüfung, je nach Bundesland auch häufiger

• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA): Jährliche Wartung durch Fachbetrieb

• Wandhydranten: Jährliche Prüfung nach DIN 14461

Die Bußgelder für Brandschutzverstöße sind 2025 in mehreren Bundesländern angehoben worden. In Nordrhein-Westfalen etwa liegt der Rahmen jetzt bei bis zu 50.000 Euro für die Nichtbeachtung brandschutzrechtlicher Auflagen. Bayern und Baden-Württemberg haben ähnlich nachgezogen.

Die Verschärfung hat einen konkreten Hintergrund: Die Zahl der Brände in Mehrfamilienhäusern mit mangelhaftem vorbeugenden Brandschutz ist in den letzten Jahren gestiegen. Die Behörden reagieren mit mehr Kontrollen und höheren Strafen.

Spielplätze: DIN EN 1176 beachten

Wer Spielplätze auf dem Grundstück hat, muss sie regelmäßig prüfen lassen. Die DIN EN 1176 definiert drei Prüfebenen:

• Visuelle Routineinspektion: Wöchentlich bis täglich (je nach Nutzung)

• Operative Inspektion: Alle 1 bis 3 Monate

• Jährliche Hauptinspektion: Durch einen sachkundigen Prüfer

Viele Verwaltungen übersehen die visuelle Routineinspektion. Sie muss nicht von einem Sachverständigen durchgeführt werden, aber sie muss stattfinden und dokumentiert sein. In der Praxis delegieren Sie das an den Hausmeister -- aber nur, wenn er nachweislich geschult ist.

Der Haftungsfall bei Spielplätzen ist heikel: Verletzt sich ein Kind, prüft die Versicherung als Erstes, ob die Inspektionsprotokolle lückenlos sind. Fehlt die Dokumentation, fehlt Ihr Argument.

Rauchwarnmelder: Prüfintervall und Beweislast

Rauchwarnmelder sind in allen 16 Bundesländern Pflicht. Die Einbaupflicht liegt beim Eigentümer, die Wartungspflicht je nach Landesbauordnung beim Eigentümer oder Mieter. In der Verwaltungspraxis empfiehlt sich, die Wartung beim Eigentümer zu belassen -- schon allein wegen der Beweislast.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Das Prüfintervall beträgt in der Regel 12 Monate. Die Prüfung umfasst:

• Funktionsprüfung durch Betätigung der Prüftaste

• Sichtprüfung auf Beschädigungen und freie Raucheintrittsöffnungen

• Kontrolle, ob der Raum unter dem Melder frei ist (mindestens 50 cm Abstand zu Hindernissen)

Aktuell: Die DIN 14676-1:2018 empfiehlt die Ferninspektion als gleichwertige Alternative zur Vor-Ort-Prüfung. Immer mehr Messdienstleister bieten Rauchwarnmelder mit Funkmodul an, die den Status automatisch melden. Das spart Wohnungszugang -- ein enormer Praxisvorteil.

Dokumentieren Sie jede Prüfung. Im Brandfall ohne Nachweis stehen Sie als Verwalter in der Haftung, unabhängig davon, ob der Melder funktioniert hat oder nicht.

Elektroanlagen: DGUV V3 und E-Check

Die Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel gehört zu den Pflichten, die am häufigsten übersehen werden. Die DGUV Vorschrift 3 (ehemals BGV A3) schreibt die regelmäßige Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen vor. In Wohngebäuden empfohlen: alle 4 Jahre.

Der E-Check nach VDE ist kein gesetzliches Muss, aber ein anerkannter Standard. Viele Versicherer setzen ihn als Bedingung voraus. Im Schadensfall -- etwa bei einem Kabelbrand -- prüft die Gebäudeversicherung, ob die Elektroanlage ordnungsgemäß gewartet war. Ohne Nachweis wird es teuer.

Was geprüft wird:

• Schutzmaßnahmen (FI-Schutzschalter / RCD)

• Isolationswiderstand der Leitungen

• Zustand der Verteilungen und Sicherungskästen

• Überlastung durch nachträgliche Installationen (Wallboxen, Wärmepumpen)

Gerade der letzte Punkt wird 2025 akuter: Die steigende Zahl von Wallboxen und Wärmepumpen in Bestandsgebäuden belastet Elektroanlagen, die für solche Lasten nicht ausgelegt sind. Wenn ein Hauseigentümer eine Wallbox installiert, prüfen Sie, ob die Zuleitung und die Hauptverteilung dafür dimensioniert sind.

Weiterführend

Die Details -- Prüfpflichten-Matrix nach Gewerk, digitales Fristenmanagement, Eskalationsstufen und Dokumentationsanforderungen -- finden Sie im Deep Dive: [Prüffristen-Management: System aufbauen, Eskalation automatisieren, Verkehrssicherung absichern](5-01b-prueffristen-management.md).

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Verwaltungssoftware wie MieterOS ermöglicht die zentrale Verwaltung aller Prüffristen mit automatischer Erinnerung und Eskalation. Termine, Protokolle und Nachweise lassen sich objektbezogen dokumentieren.

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