Brandschutzschau und Mängelbeseitigung: Inspektion, Mängelbescheid, Brandschutzo
Wenn die Brandschutzbehörde klingelt
Die Brandschutzschau — auch Brandverhütungsschau genannt — ist eine behördliche Inspektion, bei der Vertreter der Feuerwehr oder des Bauordnungsamts Gebäude auf die Einhaltung der Brandschutzvorschriften prüfen. In den meisten Bundesländern sind Gebäude ab einer bestimmten Größe oder Nutzung regelmäßig brandschaupflichtig. Für Mehrfamilienhäuser mit gewerblichen Nutzungen, für Hochhäuser und für Sonderbauten ist die Brandschutzschau Pflicht.
Für Hausverwaltungen hat die Brandschutzschau zwei Seiten. Einerseits ist sie eine Chance: Ein externer Blick auf den Brandschutz deckt Mängel auf, die im Alltag übersehen werden. Andererseits ist sie eine Belastung: Ein Mängelbescheid setzt Fristen, erzeugt Kosten und kann bei Nichtbeachtung zu Bußgeldern oder Nutzungsuntersagungen führen.
Dieser Artikel zeigt, wie die Brandschutzschau abläuft, welche Mängel typisch sind, wie die Verwaltung mit einem Mängelbescheid umgeht und welche laufenden Pflichten den Brandschutz im Alltag sichern.
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Wann und wo die Brandschutzschau stattfindet
Die Regelungen zur Brandschutzschau sind Ländersache. Die meisten Landesbauordnungen oder die zugehörigen Verordnungen über Brandverhütungsschauen schreiben vor, welche Gebäude brandschaupflichtig sind.
Typisch brandschaupflichtige Gebäude:
Gebäude mit mehr als einem gewerblichen Mieter (gemischte Nutzung)
Gebäude mit Versammlungsstätten (Veranstaltungsräume, Gastronomie)
Hochhäuser (Gebäude, bei denen der Fußboden des höchstgelegenen Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über Geländeoberfläche liegt)
Sonderbauten (Pflegeeinrichtungen, Kindertagesstätten, Beherbergungsbetriebe)
Gebäude, bei denen aufgrund besonderer Nutzung eine erhöhte Brandgefahr besteht
Reine Wohngebäude ohne gewerbliche Nutzung sind in den meisten Bundesländern nicht brandschaupflichtig. Aber: Wenn im Erdgeschoss eine Arztpraxis, ein Büro oder ein Laden untergebracht ist, ändert sich die Einstufung.
Intervall. Die Brandschutzschau findet je nach Bundesland alle drei bis sechs Jahre statt. In einigen Ländern kann die Brandschutzbehörde auch anlassbezogene Schauen anordnen — zum Beispiel nach einem Brand in der Nachbarschaft oder nach einer Beschwerde.
Ankündigung. Die Behörde kündigt die Brandschutzschau in der Regel schriftlich mit einer Frist von zwei bis vier Wochen an. Die Verwaltung muss den Zugang zu allen Gebäudeteilen sicherstellen — inklusive Keller, Dachboden, Technikräume und Tiefgarage.
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Ablauf der Brandschutzschau
Die Inspektion dauert typischerweise ein bis drei Stunden, abhängig von der Gebäudegröße. Die Prüfer — in der Regel Brandschutzingenieure oder erfahrene Feuerwehrbeamte — arbeiten systematisch.
Flucht- und Rettungswege. Der wichtigste Prüfpunkt. Sind die Treppenhäuser frei von Gegenständen? Lassen sich alle Türen in Fluchtrichtung öffnen? Sind die Notausgänge beschildert und beleuchtet? Sind Kinderwagen, Schuhe oder Möbel im Treppenhaus abgestellt? Letzteres ist der häufigste Mangel in Mehrfamilienhäusern — und der gefährlichste, weil ein zugestelltes Treppenhaus im Brandfall zur tödlichen Falle wird.
Brandabschnitte. Sind die Brandschutztüren vorhanden und funktionsfähig? Schließen sie selbständig? Sind sie nicht verkeilt oder blockiert? Sind Durchbrüche in Brandwänden (z.B. für Leitungsdurchführungen) fachgerecht geschottet?
Technikräume. Ist der Heizungsraum als Brandabschnitt ausgebildet? Ist die Tür zum Heizungsraum eine T30-Brandschutztür? Werden im Heizungsraum brennbare Materialien gelagert (häufiger Mangel)?
Tiefgarage. Sind die Brandschutzklappen in den Lüftungsleitungen funktionsfähig? Funktioniert die Rauch- und Wärmeabzugsanlage? Sind die Stellplätze frei von gelagerten Gegenständen, die die Brandlast erhöhen?
Feuerlöscher. Sind Feuerlöscher vorhanden, zugänglich und innerhalb des Prüfintervalls (alle zwei Jahre)? Sind sie an den vorgeschriebenen Stellen angebracht?
Elektrische Anlagen. Sichtprüfung auf offensichtliche Mängel: Beschädigte Kabel, Überlastungszeichen, provisorische Installationen.
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Der Mängelbescheid: Pflichten und Fristen
Wenn bei der Brandschutzschau Mängel festgestellt werden, erhält die Verwaltung (bzw. der Eigentümer) einen Mängelbescheid. Dieser ist ein Verwaltungsakt mit Rechtswirkung.
Inhalt. Der Bescheid listet jeden festgestellten Mangel auf, ordnet ihm eine Frist zur Beseitigung zu und benennt die Rechtsgrundlage (in der Regel die Landesbauordnung).
Fristen. Die Fristen richten sich nach der Schwere des Mangels. Akute Brandschutzmängel (verkeilt gehaltene Brandschutztür, zugestellter Rettungsweg) erfordern sofortige Beseitigung — im Extremfall noch während der Begehung. Bauliche Mängel (fehlende Brandschutzschottung, defekte Rauch- und Wärmeabzugsanlage) haben typischerweise Fristen von vier bis zwölf Wochen. Organisatorische Mängel (fehlende Brandschutzordnung, überfällige Feuerlöscher-Prüfung) erhalten Fristen von vier bis acht Wochen.
Reaktion. Die Verwaltung muss innerhalb der gesetzten Frist nachweisen, dass die Mängel beseitigt sind. Der Nachweis erfolgt schriftlich — typischerweise durch Fotos, Handwerkerrechnungen und eine Bestätigung der Verwaltung. Manche Behörden verlangen eine Nachbegehung.
Konsequenzen bei Nichtbeachtung. Wer die Fristen verstreichen lässt, riskiert Bußgelder (je nach Bundesland bis zu 50.000 Euro), Ersatzvornahme (die Behörde lässt den Mangel auf Kosten des Eigentümers beseitigen) oder Nutzungsuntersagung (das Gebäude oder Teile davon dürfen nicht mehr genutzt werden).
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Typische Mängel und ihre Beseitigung
Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Brandschutzmängel in Mehrfamilienhäusern und die jeweiligen Maßnahmen.
Zugestellte Rettungswege. Kinderwagen, Schuhe, Fahrräder, Kommoden im Treppenhaus. Beseitigung: Mieter-Rundschreiben mit Fristsetzung. Wenn keine Reaktion: Abmahnung, bei WEG-Gemeinschaft Beschluss über Nutzungsordnung. Kosten: praktisch null, aber hoher kommunikativer Aufwand.
Verkeilt gehaltene Brandschutztüren. Holzkeile, Steine oder Feststellanlagen ohne Rauchmelder-Auslösung. Beseitigung: Keile entfernen, Feststellanlagen mit zugelassener Freilauffunktion (Feststellanlage mit Rauchmelder, die bei Raucherkennung automatisch schließt) nachrüsten. Kosten: 300 bis 800 Euro pro Tür für eine zugelassene Feststellanlage.
Fehlende oder defekte Brandschutzschottungen. Leitungsdurchführungen durch Brandwände ohne zugelassene Abschottung. Beseitigung: Fachfirma mit der Herstellung zugelassener Schottungen beauftragen. Kosten: 100 bis 500 Euro pro Durchführung.
Überfällige Feuerlöscher. Die Prüfung nach DIN 14406 ist alle zwei Jahre fällig. Viele Verwaltungen vergessen den Termin. Beseitigung: Feuerlöscher-Prüfdienst beauftragen, defekte Löscher austauschen. Kosten: 15 bis 30 Euro pro Prüfung, 40 bis 80 Euro für einen neuen 6-kg-Pulverlöscher.
Fehlende oder veraltete Brandschutzordnung. Die Brandschutzordnung nach DIN 14096 gliedert sich in drei Teile: Teil A (Aushang für alle Gebäudenutzer), Teil B (für Personen ohne besondere Brandschutzaufgaben) und Teil C (für Personen mit besonderen Brandschutzaufgaben). Nicht alle Gebäude brauchen alle drei Teile — aber Teil A (der Aushang) ist immer erforderlich. Beseitigung: Brandschutzordnung erstellen oder aktualisieren lassen. Kosten: 200 bis 800 Euro für die Erstellung durch einen Brandschutzfachplaner.
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Praxisbeispiel: Mängelbescheid in einer gemischt genutzten Liegenschaft
Ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt, Erdgeschoss gewerblich (Einzelhandel), vier Obergeschosse Wohnen, 28 Wohneinheiten. Die Brandschutzschau im Oktober 2025 ergab acht Mängel:
Treppenhaus im EG zugestellt mit Warenlieferungen des Einzelhändlers (sofortige Beseitigung).
Brandschutztür zwischen Treppenhaus und Keller mit Holzkeil offen gehalten (sofortige Beseitigung).
Zwei Leitungsdurchführungen in der Kellerbrandwand nicht geschottet (Frist: 6 Wochen).
Feuerlöscher im Treppenhaus letztmals 2021 geprüft (Frist: 4 Wochen).
Brandschutzordnung Teil A nicht ausgehängt (Frist: 4 Wochen).
Rauch- und Wärmeabzugsanlage im Treppenhaus bei Prüfung nicht ausgelöst (Frist: 4 Wochen).
Notbeleuchtung im Treppenhaus defekt (Frist: 4 Wochen).
Kellerverschläge mit brennbaren Materialien überladen (Frist: 6 Wochen).
Die Verwaltung reagierte in drei Stufen. Am Tag der Begehung wurden die Sofortmängel beseitigt: Warenlieferungen entfernt (Gespräch mit dem Gewerbemieter), Holzkeil entfernt. In der folgenden Woche wurden die Feuerlöscher geprüft, die Notbeleuchtung repariert und die Brandschutzordnung erstellt und ausgehängt. In der dritten und vierten Woche erfolgten die Brandschutzschottungen durch eine Fachfirma und die Reparatur der RWA-Anlage.
Gesamtkosten: rund 4.800 Euro. Die Verwaltung informierte die WEG-Eigentümer per Sonderschreiben über die Mängel und die Kosten. Der Gewerbemieter erhielt eine Abmahnung wegen der Zustellung des Rettungswegs.
Laufende Brandschutzpflichten im Verwaltungsalltag
Die Brandschutzschau findet alle paar Jahre statt. Aber die Brandschutzpflichten gelten jeden Tag. Verwaltungen sollten folgende laufende Maßnahmen etablieren.
Monatliche Sichtprüfung der Rettungswege. Bei der regulären Objektbegehung oder durch den Hausmeister: Treppenhaus frei? Brandschutztüren nicht blockiert? Notbeleuchtung funktioniert?
Halbjährliche Prüfung der RWA-Anlage. Rauch- und Wärmeabzugsanlagen im Treppenhaus müssen halbjährlich auf Funktion geprüft werden. Die Prüfung kann durch den Hausmeister (Auslösung und Kontrolle) oder durch eine Fachfirma erfolgen.
Zweijährliche Feuerlöscher-Prüfung. Die Prüfung nach DIN 14406 alle zwei Jahre ist Pflicht. Tragen Sie den nächsten Prüftermin in die Fristenverwaltung ein.
Jährliche Überprüfung der Brandschutztüren. Brandschutztüren müssen jährlich auf ordnungsgemäße Funktion geprüft werden (selbsttätiges Schließen, Dichtungen intakt, keine Beschädigung). Bei Feststellanlagen zusätzlich: Funktionsprüfung des Rauchmelders in der Feststellanlage.
Mieterinformation. Ein jährliches Informationsschreiben an alle Mieter mit den wichtigsten Brandschutzregeln (Treppenhaus freihalten, Brandschutztüren nicht verkeilen, Notruf 112) kostet nichts und schafft Bewusstsein. In der Brandschutzordnung Teil B finden sich die Inhalte, die kommuniziert werden sollten.
Brandschutzordnung nach DIN 14096
Die Brandschutzordnung ist ein oft vernachlässigtes Dokument, das bei der Brandschutzschau regelmäßig geprüft wird.
Teil A: Aushang. Ein maximal eine Seite langes Dokument, das gut sichtbar in jedem Geschoss aushängt. Inhalt: Verhalten im Brandfall (Ruhe bewahren, Brand melden — Notruf 112 —, in Sicherheit bringen, Feuerlöscher nur bei kleinen Bränden einsetzen, auf Feuerwehr warten). Der Aushang muss regelmäßig auf Aktualität geprüft werden.
Teil B: Für Gebäudenutzer. Ein mehrseitiges Dokument, das allen Nutzern des Gebäudes zugänglich gemacht wird (bei Mietvertragsabschluss, per Aushang oder digital). Inhalt: Brandverhütung, Verhalten im Brandfall, Flucht- und Rettungswege, Sammelplatz, Meldekette.
Teil C: Für Personen mit besonderen Aufgaben. Relevant, wenn im Gebäude ein Brandschutzbeauftragter bestellt ist oder besondere Brandschutzanforderungen bestehen (z.B. bei gewerblicher Nutzung mit erhöhter Brandgefahr).
Fazit
Die Brandschutzschau ist kein Ereignis, auf das man reagiert — sie ist das Ergebnis einer laufenden Brandschutzorganisation. Verwaltungen, die die Rettungswege monatlich kontrollieren, die Brandschutztüren jährlich prüfen und die Feuerlöscher fristgerecht warten lassen, haben bei der Brandschutzschau wenig zu befürchten. Wer diese Dinge vernachlässigt, erhält einen Mängelbescheid — und die damit verbundenen Kosten, Fristen und Risiken.
Nächster Schritt: Prüfen Sie, wann die letzte Brandschutzschau in Ihren brandschaupflichtigen Objekten stattgefunden hat und ob alle Mängel beseitigt wurden. Wenn Sie diese Information nicht sofort finden, ist das bereits ein Hinweis darauf, dass das Thema in Ihrer Verwaltung systematischer organisiert werden sollte.
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