CO2KostAufG: Was die Hausverwaltung umsetzen muss

CO2KostAufG: Was die Hausverwaltung umsetzen muss

CO2 kostet -- und die Verwaltung steht dazwischen

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die steigenden CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Das Prinzip klingt einleuchtend: Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter. Je verschwenderischer der Mieter heizt, desto mehr zahlt er.

In der Praxis landen die Umsetzung, die Berechnung und die Kommunikation bei der Hausverwaltung. Sie müssen den CO2-Ausstoß des Gebäudes berechnen, die richtige Stufe bestimmen, die Kosten korrekt aufteilen und dem Eigentümer erklären, warum er plötzlich einen Teil der Heizkosten selbst tragen soll.

Dieser Artikel erklärt das Stufenmodell, zeigt die Berechnung an einem konkreten Beispiel und benennt die drei häufigsten Fehler.

Nutzen Sie die herunterladbare Checkliste, um keinen Schritt zu uebersehen.

Das Stufenmodell: 10 Stufen, 10 Aufteilungen

Das CO2KostAufG definiert zehn Stufen. Grundlage ist der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Der Wert wird aus dem tatsächlichen Brennstoffverbrauch berechnet, nicht aus dem Energieausweis.

| CO2-Ausstoß (kg CO2/m²/a) | Mieteranteil | Vermieteranteil | |---|---|---| | < 12 | 100 % | 0 % | | 12 -- < 17 | 90 % | 10 % | | 17 -- < 22 | 80 % | 20 % | | 22 -- < 27 | 70 % | 30 % | | 27 -- < 32 | 60 % | 40 % | | 32 -- < 37 | 50 % | 50 % | | 37 -- < 42 | 40 % | 60 % | | 42 -- < 47 | 30 % | 70 % | | 47 -- < 52 | 20 % | 80 % | | ≥ 52 | 5 % | 95 % |

Die Logik: Ein Gebäude mit niedrigem CO2-Ausstoß (unter 12 kg/m²/a) ist energetisch gut aufgestellt -- der Mieter trägt die gesamten CO2-Kosten. Ein Gebäude mit hohem CO2-Ausstoß (über 52 kg/m²/a) ist energetisch schlecht -- der Vermieter trägt 95 %. Der Gesetzgeber will damit den Sanierungsanreiz beim Eigentümer setzen.

Alle Punkte dieses Abschnitts finden Sie gebuendelt in der PDF-Checkliste weiter unten.

Die Berechnung in fünf Schritten

Die Berechnung ist kein Hexenwerk, erfordert aber Sorgfalt bei den Eingangsdaten.

Schritt 1: Gesamtbrennstoffverbrauch ermitteln Aus den Lieferantenrechnungen (Gas, Heizöl, Fernwärme, Pellets) den Verbrauch in Kilowattstunden ablesen. Nicht den Energieausweis verwenden -- der zeigt Bedarfswerte, keine Verbrauchswerte.

Schritt 2: CO2-Emissionen berechnen Den Verbrauch mit dem Emissionsfaktor des jeweiligen Brennstoffs multiplizieren. Die Faktoren sind in Anlage 2 des CO2KostAufG festgelegt:

| Brennstoff | Emissionsfaktor (kg CO2/kWh) | |---|---| | Erdgas | 0,201 | | Heizöl | 0,266 | | Fernwärme | 0,130* | | Flüssiggas | 0,237 |

*) Fernwärme: Der Emissionsfaktor variiert je nach Versorger. Verwenden Sie den vom Fernwärmeversorger mitgeteilten Faktor.

Schritt 3: Spezifischen CO2-Ausstoß berechnen Gesamtemissionen (kg CO2) geteilt durch die Wohnfläche (m²) nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ergibt den Wert in kg CO2/m²/a.

Schritt 4: Stufe bestimmen Den berechneten Wert in die Tabelle einordnen.

Schritt 5: Kosten aufteilen Die gesamten CO2-Kosten aus der Brennstoffrechnung entsprechend der Stufenaufteilung auf Vermieter und Mieter verteilen.

Rechenbeispiel:

• Gebäude: 20 WE, 1.400 m² Wohnfläche, Gasheizung

• Gasverbrauch: 280.000 kWh/a

• CO2-Emissionen: 280.000 × 0,201 = 56.280 kg = 56,28 t

• Spezifischer CO2-Ausstoß: 56.280 / 1.400 = 40,2 kg CO2/m²/a → Stufe 37--42

• Mieteranteil: 40 %, Vermieteranteil: 60 %

• CO2-Kosten (bei 55 €/t): 56,28 × 55 = 3.095,40 €

• Mieter tragen: 1.238,16 €, Vermieter trägt: 1.857,24 €

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Die drei häufigsten Fehler

Fehler 1: Falsche Fläche Das CO2KostAufG bezieht sich auf die Wohnfläche nach WoFlV. Nicht die beheizte Nutzfläche nach HeizkostenV, nicht die Fläche aus dem Energieausweis (A_N nach GEG), nicht die Mietfläche aus dem Mietvertrag. Die Unterschiede können erheblich sein -- 10 bis 15 % Abweichung sind keine Seltenheit. Eine zu große Fläche drückt den spezifischen CO2-Wert nach unten und führt zu einer falschen Stufenzuordnung.

Fehler 2: Fehlende Berechnung Wenn der Vermieter die CO2-Kostenaufteilung nicht vornimmt, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil pauschal um 3 % kürzen (§7 Abs. 1 CO2KostAufG). Bei einem Objekt mit 30.000 Euro Heizkosten sind das 900 Euro -- pro Abrechnungszeitraum. Die Berechnung lohnt sich also in jedem Fall, selbst wenn der Vermieteranteil gering ausfällt.

Fehler 3: Falscher Emissionsfaktor Erdgas ist nicht gleich Erdgas. Der Emissionsfaktor ändert sich mit dem CO2-Preis, der jährlich steigt (2025: 55 €/t, 2026: Emissionshandel mit Preisspanne). Verwenden Sie immer den aktuellen Faktor für das Abrechnungsjahr. Bei Fernwärme kommt hinzu, dass jeder Versorger einen individuellen Faktor hat -- den müssen Sie beim Versorger anfragen.

Alle Arbeitshilfen zu diesem Artikel finden Sie gebuendelt im Download-Bereich am Ende.

Was der Eigentümer wissen muss

Die CO2-Kostenaufteilung erzeugt eine neue Gesprächssituation mit dem Eigentümer. Wenn ein Gebäude in Stufe 7 oder höher fällt, zahlt der Eigentümer jedes Jahr einen vierstelligen Betrag, der mit dem steigenden CO2-Preis weiter wächst. Das ist der Moment, in dem das Thema energetische Sanierung vom abstrakten Fernziel zur konkreten Wirtschaftlichkeitsrechnung wird.

Ihre Aufgabe als Verwaltung: die Zahlen transparent machen. Zeigen Sie dem Eigentümer, was ihn die aktuelle Stufe pro Jahr kostet, und wie sich der Betrag entwickelt, wenn der CO2-Preis weiter steigt. Und zeigen Sie ihm, was eine Sanierungsmaßnahme an der Stufeneinordnung ändern würde.

Das ist keine Energieberatung -- das ist Verwaltung auf der Höhe der Zeit.

Tipp: Scrollen Sie zum Download-Bereich fuer alle Vorlagen und Checklisten zu diesem Thema.

Weiterführend

Die Details -- das 10-Stufen-Modell durchgerechnet, Energieausweis als Grundlage, Sanierungsberatung mit Eigentümern und die Verbindung zur Nebenkostenabrechnung -- finden Sie im Deep Dive: [CO2KostAufG im Energiemanagement: Stufenmodell, Berechnung, Eigentümerberatung](5-02b-co2kostaufg-energiemanagement.md).

Verwaltungssoftware wie MieterOS berechnet die CO2-Kostenaufteilung automatisch. Unter Finanzen → Nebenkostenabrechnung wird der Brennstoffverbrauch erfasst, der Emissionsfaktor angewendet und die Stufenzuordnung vorgenommen. Der Vermieteranteil wird separat ausgewiesen.

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