Aufzugswartung & Betreiberpflichten: BetrSichV, DGUV, Sachverständigenprüfung
Warum der Aufzug das haftungskritischste Bauteil im Gebäude ist
Kein anderes technisches Bauteil in einem Mehrfamilienhaus bewegt Menschen physisch durch das Gebäude. Kein anderes Bauteil hat ein vergleichbares Schadenpotenzial, wenn es versagt. Und kein anderes Bauteil ist so engmaschig reguliert.
Trotzdem finden sich in der Praxis Hausverwaltungen, die Aufzugswartung als lästigen Kostenposten behandeln: Der billigste Wartungsvertrag wird abgeschlossen, die jährliche Sachverständigenprüfung wird hinausgezögert, Mängelberichte verschwinden in Schubladen. Solange der Aufzug fährt, scheint alles in Ordnung.
Es ist nicht in Ordnung. Der Betreiber eines Aufzugs — und das ist in den meisten Fällen die WEG oder der Gebäudeeigentümer, vertreten durch die Verwaltung — haftet bei Personenschäden persönlich. Und zwar nicht nur bei Ausfall des Aufzugs, sondern bereits bei mangelhafter Wartung, versäumten Prüfungen oder nicht behobenen Mängeln.
Die zugehoerige Checkliste als Download erleichtert Ihnen die systematische Umsetzung.
Rechtlicher Rahmen: BetrSichV und DGUV
Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)
Die BetrSichV ist das zentrale Regelwerk für den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen — und Aufzüge sind überwachungsbedürftige Anlagen. Die für Hausverwaltungen relevanten Pflichten:
§14 BetrSichV — Prüfung vor Inbetriebnahme: Jeder Aufzug muss vor der ersten Inbetriebnahme und nach wesentlichen Änderungen durch eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) geprüft werden.
§16 BetrSichV — Wiederkehrende Prüfungen: Personenaufzüge müssen in regelmäßigen Abständen durch eine ZÜS geprüft werden:
Hauptprüfung: alle 2 Jahre
Zwischenprüfung: spätestens 1 Jahr nach der Hauptprüfung
Die Prüffristen sind nicht verhandelbar. Eine überzogene Prüfung ist ein Verstoß gegen die BetrSichV — und im Schadensfall ein Haftungsautomatismus.
§3 BetrSichV — Gefährdungsbeurteilung: Der Betreiber muss eine Gefährdungsbeurteilung für den Aufzug erstellen und dokumentieren. In der Praxis wird diese Pflicht häufig ignoriert. Die Gefährdungsbeurteilung berücksichtigt:
Art und Nutzung des Aufzugs (Personenaufzug, Lastenaufzug)
Nutzergruppe (Bewohner, Kinder, mobilitätseingeschränkte Personen)
Umgebungsbedingungen (Temperatur, Feuchtigkeit, Vandalismus)
Bisherige Störungen und Mängel
Praktisch: Diese Pruefpunkte gibt es auch als ausfuellbare PDF-Checkliste -- siehe unten.
DGUV Vorschrift 3
Die DGUV Vorschrift 3 (ehemals BGV A3) regelt die Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel. Da Aufzüge elektrische Anlagen sind, fällt die elektrische Prüfung ebenfalls unter diese Vorschrift. In der Praxis wird die DGUV-Prüfung häufig im Rahmen der BetrSichV-Prüfung durch die ZÜS miterledigt — aber nicht automatisch. Klären Sie vertraglich, ob Ihr Wartungsunternehmen oder die ZÜS die elektrische Prüfung abdeckt.
Technische Regeln für Betriebssicherheit (TRBS)
Ergänzend zur BetrSichV gelten die TRBS, insbesondere:
TRBS 3121: Betrieb von Aufzugsanlagen — konkretisiert die Betreiberpflichten
TRBS 1201: Prüfungen und Kontrollen von Arbeitsmitteln und überwachungsbedürftigen Anlagen
Tipp: Scrollen Sie zum Download-Bereich fuer alle Vorlagen und Checklisten zu diesem Thema.
Wartung vs. Prüfung: Zwei verschiedene Dinge
In der Praxis werden Wartung und Prüfung häufig verwechselt oder gleichgesetzt. Das ist ein gefährlicher Irrtum.
Wartung
Die Wartung wird von einem Aufzugswartungsunternehmen durchgeführt. Sie umfasst:
Regelmäßige Inspektion und Schmierung beweglicher Teile
Prüfung der Sicherheitseinrichtungen (Fangvorrichtung, Geschwindigkeitsbegrenzer, Türverriegelung)
Austausch von Verschleißteilen
Notbefreiungsdienst (24/7-Bereitschaft)
Die Wartungsintervalle werden im Wartungsvertrag festgelegt — üblich sind 4 bis 12 Wartungen pro Jahr, abhängig von Alter und Nutzungsintensität des Aufzugs.
Alle Arbeitshilfen zu diesem Artikel finden Sie gebuendelt im Download-Bereich am Ende.
Prüfung durch zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS)
Die Prüfung wird von einer ZÜS durchgeführt — TÜV, DEKRA, GTÜ oder eine andere zugelassene Stelle. Die ZÜS prüft unabhängig vom Wartungsunternehmen. Das ist gewollt: Wer wartet, soll nicht auch prüfen.
Die ZÜS erstellt nach jeder Prüfung einen Prüfbericht mit einer Mängelklassifikation:
| Mängelklasse | Bedeutung | Frist | |-------------|-----------|-------| | Ohne Mängel | Keine Beanstandungen | Nächste reguläre Prüfung | | Geringfügige Mängel | Keine unmittelbare Gefahr | Behebung bis zur nächsten Prüfung | | Erhebliche Mängel | Sicherheit eingeschränkt | Behebung innerhalb festgesetzter Frist | | Gefährliche Mängel | Betrieb nicht zulässig | Sofortige Außerbetriebnahme |
Zentrale Pflicht des Betreibers: Die im Prüfbericht festgestellten Mängel müssen fristgerecht behoben und die Behebung dokumentiert werden. Ein Prüfbericht mit erheblichen Mängeln, der sechs Monate unbearbeitet in der Ablage liegt, ist ein Haftungsrisiko ersten Ranges.
Der Notbefreiungsdienst: Pflicht, nicht Option
Jeder Aufzugsbetreiber muss sicherstellen, dass eingeschlossene Personen innerhalb von 30 Minuten befreit werden können — rund um die Uhr, 365 Tage im Jahr. Das ist keine Empfehlung, sondern Pflicht nach TRBS 3121.
In der Praxis wird der Notbefreiungsdienst über den Wartungsvertrag abgedeckt. Prüfen Sie:
Ist die 30-Minuten-Frist vertraglich garantiert?
Wie viele Techniker stehen im Bereitschaftsdienst zur Verfügung?
Ist der Notruf über eine Aufzugsnotrufzentrale aufgeschaltet?
Wird die Einhaltung der 30-Minuten-Frist dokumentiert?
Seit 2021 muss jeder Personenaufzug über ein Zweiwege-Kommunikationssystem verfügen, das eine Sprachverbindung zwischen der eingeschlossenen Person und einer ständig besetzten Stelle herstellt (DIN EN 81-28). Ältere Aufzüge ohne dieses System müssen nachgerüstet werden.
Die passenden Arbeitsmaterialien stehen Ihnen im Download-Bereich kostenlos zur Verfuegung.
Praxisbeispiel: WEG Am Stadtpark
Die WEG Am Stadtpark in Düsseldorf besitzt zwei Personenaufzüge, Baujahr 1987, in einem 8-geschossigen Wohngebäude. Die Verwaltung hatte den Wartungsvertrag beim günstigsten Anbieter abgeschlossen: 4 Wartungen pro Jahr, kein Notbefreiungsdienst inklusive, keine 24/7-Bereitschaft.
Im Oktober 2024 blieb eine 78-jährige Bewohnerin 55 Minuten im Aufzug eingeschlossen. Der Notruf im Aufzug war nicht aufgeschaltet, die Bewohnerin rief mit ihrem Mobiltelefon die Verwaltung an — die um 18:30 Uhr nicht mehr besetzt war. Erst über den Hausmeister, der privat erreichbar war, konnte ein Techniker organisiert werden.
Die Bewohnerin erlitt einen Kreislaufkollaps. Die Angehörigen beauftragten einen Anwalt. Die Prüfung ergab:
Keine Aufschaltung des Notruf-Kommunikationssystems
Letzte Hauptprüfung: 28 Monate alt (Frist: 24 Monate)
Gefährdungsbeurteilung: nicht vorhanden
Mängel aus der letzten Prüfung: 3 erhebliche Mängel, nicht behoben
Die Verwaltung wurde abberufen. Der Schadenersatzprozess läuft.
Kosten und Kostentragung
Die Kosten für Aufzugswartung und -prüfung sind umlagefähige Betriebskosten gemäß §2 Nr. 7 BetrKV. Aber: Nur Wartungskosten sind umlagefähig, nicht Reparaturkosten. Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer trennscharf.
Richtwerte für die Kostenplanung:
| Position | Kosten (jährlich, pro Aufzug) | |----------|-------------------------------| | Vollwartungsvertrag (inkl. Verschleißteile) | 2.500–5.000 EUR | | Teilwartungsvertrag (ohne Verschleißteile) | 1.500–3.000 EUR | | ZÜS-Hauptprüfung | 400–800 EUR | | ZÜS-Zwischenprüfung | 250–500 EUR | | Notbefreiungsdienst (24/7) | 600–1.200 EUR | | Notruf-Aufschaltung | 300–600 EUR |
Empfehlung: Ein Vollwartungsvertrag ist bei älteren Aufzügen fast immer wirtschaftlicher als ein Teilwartungsvertrag plus Einzelreparaturen. Die Planbarkeit der Kosten wiegt den Mehrpreis auf.
MieterOS Integration: MieterOS erfasst alle Aufzüge mit Gerätenummer, Baujahr und zugeordnetem Wartungsunternehmen. Prüffristen werden automatisch überwacht und rechtzeitig eskaliert. Prüfberichte werden digital archiviert, offene Mängel als Aufgaben mit Frist und Verantwortlichem nachverfolgt. Die Betriebskostenabrechnung unterscheidet automatisch zwischen umlagefähigen Wartungskosten und nicht umlagefähigen Reparaturen.
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