GEG in der HV-Praxis: Was sich ändert

GEG in der HV-Praxis: Was sich ändert

Das GEG betrifft jede Hausverwaltung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung vom 1. Januar 2024 hat die Debatte um den Heizungstausch ausgelöst -- aber das Gesetz regelt weit mehr. Es legt fest, welche energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude gelten, wann eine Heizung ausgetauscht werden muss, welche Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel greifen und wie die kommunale Wärmeplanung die Entscheidungsgrundlage für die Heizungstechnik liefert.

Für die Hausverwaltung ist das GEG kein abstraktes Energiegesetz. Es beeinflusst die Heizungsplanung, die Eigentümerberatung, die Instandhaltungsstrategie und die Wirtschaftlichkeitsrechnung. Wer nicht weiß, was §71 (Heizungstausch), §72 (Betriebsverbot) und die kommunale Wärmeplanung für den Bestand bedeuten, berät seine Eigentümer im Blindflug.

Dieser Artikel gibt den Überblick über die drei Kernbereiche, die für die tägliche Verwaltungspraxis relevant sind.

Laden Sie die Checkliste herunter, damit Sie bei der Umsetzung nichts vergessen.

Heizungstausch: §71 GEG und die 65-Prozent-Regel

Der prominenteste Paragraph des novellierten GEG ist §71: Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Das gilt für Neubauten in Neubaugebieten seit dem 1. Januar 2024.

Für Bestandsgebäude greift die Pflicht gestaffelt:

• Gemeinden ab 100.000 Einwohner: Die 65-Prozent-Regel gilt, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt -- spätestens ab dem 30. Juni 2026.

• Gemeinden unter 100.000 Einwohner: Spätestens ab dem 30. Juni 2028.

Was "Heizungstausch" konkret bedeutet: Die Pflicht greift nur beim Einbau einer neuen Heizung. Bestehende funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden. Auch eine Reparatur ist zulässig. Die 65-Prozent-Pflicht greift erst, wenn die Heizung ausgetauscht wird -- also wenn eine neue Anlage installiert wird, die eine alte ersetzt.

Welche Systeme erfüllen die 65 Prozent?

• Wärmepumpe (Luft-Wasser oder Sole-Wasser)

• Fernwärmeanschluss (wenn das Netz die 65 % erfüllt)

• Biomasseheizung (Pellets, Hackschnitzel)

• Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas-Spitzenlastkessel)

• Stromdirektheizung (unter bestimmten Bedingungen)

• Solarthermie in Kombination mit anderen Systemen

• Wasserstofffähige Gasheizung (sogenannte "H2-ready"-Kessel) -- aber nur unter Vorbehalt, Stichwort: kommunale Wärmeplanung

Der letzte Punkt ist politisch umstritten und praktisch riskant. Ein H2-ready-Gaskessel erfüllt die 65 Prozent nur, wenn die kommunale Wärmeplanung ein Wasserstoffnetz für das betreffende Gebiet vorsieht. Ist das nicht der Fall, muss der Kessel innerhalb der Übergangsfristen umgerüstet werden.

Nutzen Sie die herunterladbare Checkliste, um keinen Schritt zu uebersehen.

Austauschpflicht: §72 GEG -- Wann die alte Heizung raus muss

§72 GEG regelt das Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel. Die Regel gilt unabhängig vom Heizungstausch:

• Konstanttemperaturkessel (Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen), die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Diese Frist gilt bereits seit der EnEV und wurde ins GEG übernommen.

• 30-Jahre-Regel: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und weder Niedertemperatur- noch Brennwerttechnik haben, müssen ausgetauscht werden.

Ausnahme: Selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind befreit, solange sie seit dem 1. Februar 2002 im Gebäude wohnen. Bei Eigentümerwechsel greift eine Nachrüstpflicht innerhalb von zwei Jahren.

Für die Hausverwaltung bedeutet das: Prüfen Sie den Heizungsbestand Ihrer Objekte. Welche Kessel sind älter als 30 Jahre? Welche sind Konstanttemperaturkessel? Wo steht ein Eigentümerwechsel bevor, der die Austauschpflicht auslöst?

Alle Arbeitshilfen zu diesem Artikel finden Sie gebuendelt im Download-Bereich am Ende.

Kommunale Wärmeplanung: Der Rahmen für die Heizungsentscheidung

Die kommunale Wärmeplanung ist das verbindende Element zwischen GEG und lokaler Infrastruktur. Jede Gemeinde muss einen Wärmeplan erstellen, der zeigt, welche Gebiete künftig über Fernwärme, Wärmenetze, Wasserstoff oder dezentrale Lösungen versorgt werden.

Die Fristen:

• Gemeinden ab 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30. Juni 2026

• Gemeinden unter 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30. Juni 2028

Was der Wärmeplan für die Verwaltung bedeutet:

Der Wärmeplan zeigt, ob für ein bestimmtes Gebiet ein Fernwärmeanschluss geplant ist, ob ein Wasserstoffnetz vorgesehen ist oder ob das Gebiet auf dezentrale Lösungen (Wärmepumpe, Biomasse) angewiesen sein wird. Diese Information ist entscheidend für die Heizungsplanung:

• Liegt das Gebäude in einem Fernwärme-Vorranggebiet, ist der Anschluss an das Netz die naheliegende Lösung.

• Liegt es in einem Gebiet ohne geplantes Wärmenetz, ist die Wärmepumpe die wahrscheinlichste Option.

• Liegt es in einem potenziellen Wasserstoffgebiet, kann der Eigentümer kurzfristig einen H2-ready-Gaskessel einbauen -- mit dem Risiko, dass das Wasserstoffnetz nicht kommt.

Die Verwaltung muss den Wärmeplan der Gemeinde kennen und die Information in die Eigentümerberatung einbeziehen. Das ist keine optionale Kür, sondern fachliche Pflicht: Wer dem Eigentümer einen Heizungstausch empfiehlt, ohne den kommunalen Wärmeplan zu berücksichtigen, riskiert eine Fehlinvestition.

Tipp: Scrollen Sie zum Download-Bereich fuer alle Vorlagen und Checklisten zu diesem Thema.

Was das für die Eigentümerberatung bedeutet

Das GEG erzeugt Handlungsdruck -- aber nicht Panik. Die Übergangsfristen sind großzügig, die Fördermöglichkeiten erheblich. Problematisch wird es nur, wenn Eigentümer uninformiert bleiben und dann unter Zeitdruck teure Entscheidungen treffen müssen.

Drei Handlungsempfehlungen für die Verwaltung:

1. Heizungskataster anlegen: Für jedes Objekt: Heizungstyp, Baujahr, Brennstoff, Zustand. Daraus ergibt sich, wo in den nächsten 5 bis 10 Jahren ein Austausch ansteht.

2. Kommunalen Wärmeplan kennen: Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde bereits einen Wärmeplan veröffentlicht hat. Wenn nicht, erkundigen Sie sich nach dem Zeitplan.

3. Fördermittel im Blick behalten: Die BEG-Förderung (BAFA/KfW) ändert sich regelmäßig. Halten Sie sich auf dem aktuellen Stand, damit Sie Eigentümern die richtigen Zahlen nennen können.

Die passenden Arbeitsmaterialien stehen Ihnen im Download-Bereich kostenlos zur Verfuegung.

Weiterführend

Die Details -- §71 Heizungstausch mit Berechnungsbeispielen, §72 Austauschpflicht, BEG/KfW-Förderung, Wirtschaftlichkeitsrechnung und Muster für die Eigentümerkommunikation -- finden Sie im Deep Dive: [GEG Praxis: Sanierungspflichten, Heizungstausch, Förderberatung -- mit Berechnungsvorlagen](5-09b-geg-praxis-deep-dive.md).

Verwaltungssoftware wie MieterOS unterstützt die Heizungsbestandserfassung und die Dokumentation von Sanierungsmaßnahmen. Unter Objekt → Technik lassen sich Heizungstyp, Baujahr und Austauschprognose hinterlegen.

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