GEG Praxis: Sanierungspflichten, Heizungstausch, Förderberatung -- mit Berechnun
1. Das GEG als Planungsgrundlage für die Hausverwaltung
Das Gebäudeenergiegesetz in der Fassung 2024 ist kein Verbotsgesetz. Es ist ein Planungsgesetz. Es definiert Zielmarken (65 Prozent erneuerbare Energien), setzt Fristen (kommunale Wärmeplanung) und lässt Gestaltungsspielraum (verschiedene Erfüllungsoptionen). Für die Hausverwaltung, die zwischen Eigentümer, Gesetzgeber und Handwerksmarkt steht, ist es der Rahmen, in dem alle Heizungs- und Sanierungsentscheidungen der nächsten zehn Jahre fallen.
Wer diesen Rahmen versteht, berät besser. Wer ihn ignoriert, wird von Eigentümern gefragt und hat keine Antwort.
Prof. Dr. Christina Vogt, Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School in Bochum, ordnet ein: "Die Hausverwaltung ist keine Energieberatung. Aber sie ist die erste Anlaufstelle des Eigentümers. Wenn die Verwaltung die GEG-Grundlagen nicht kennt, verliert der Eigentümer Zeit -- und die Verwaltung verliert Vertrauen."
Dieser Artikel arbeitet die praxisrelevanten Paragraphen des GEG systematisch durch, zeigt Berechnungsbeispiele für verschiedene Heizsysteme und liefert Vorlagen für die Wirtschaftlichkeitsrechnung und die Eigentümerkommunikation.
2. §71 GEG: Die 65-Prozent-Regel im Detail
Grundprinzip
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme decken. Der Nachweis erfolgt über die Art der Heizungsanlage, nicht über eine individuelle Berechnung.
Erfüllungsoptionen
Das GEG definiert in §71 Abs. 2 eine Liste von Heizungssystemen, die die 65-Prozent-Anforderung automatisch erfüllen:
| Option | Erfüllungsgrad | Bedingungen | Typische Investition (20 WE) | |---|---|---|---| | Wärmepumpe (elektrisch) | ≥ 65 % | JAZ ≥ 2,7 | 60.000-120.000 € | | Fernwärmeanschluss | ≥ 65 % | Wenn Netz die Anforderung erfüllt | 15.000-40.000 € | | Biomasseheizung (Pellets) | ≥ 65 % | Feinstaubgrenzwerte einhalten | 40.000-70.000 € | | Hybridheizung (WP + Gas) | ≥ 65 % | WP deckt ≥ 65 % der Jahresarbeit | 70.000-130.000 € | | Solarthermie + Zusatz | ≥ 65 % | Selten als Alleinlösung ausreichend | Variabel | | Stromdirektheizung | 100 % | Nur bei sehr niedrigem Wärmebedarf | 5.000-15.000 € | | H2-ready-Gasheizung | Bedingt | Nur wenn Wärmeplan H2-Netz vorsieht | 15.000-25.000 € |
Übergangsfristen
Die Übergangsfristen sind das zentrale Planungselement für die Verwaltung:
| Situation | 65-%-Pflicht greift ab | |---|---| | Neubau in Neubaugebiet | 01.01.2024 | | Bestand, Gemeinde ≥ 100.000 EW | Datum des Wärmeplans, spätestens 30.06.2026 | | Bestand, Gemeinde < 100.000 EW | Datum des Wärmeplans, spätestens 30.06.2028 | | Havarie (Heizung irreparabel defekt) | 5 Jahre Übergangsfrist für provisorische Lösung |
Havarieregelung: Wenn eine Heizung irreparabel ausfällt und kurzfristig keine 65-Prozent-Lösung installiert werden kann, darf für bis zu fünf Jahre eine konventionelle Heizung eingebaut werden. Danach muss auf ein GEG-konformes System umgestellt werden. Diese Regelung ist für die Verwaltung wichtig: Im Havariefall müssen Sie schnell handeln, und die Übergangslösung verschafft Planungszeit.
Rechenbeispiel: Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe
Die Jahresarbeitszahl (JAZ) beschreibt das Verhältnis von erzeugter Wärme zu eingesetztem Strom. Das GEG verlangt implizit eine JAZ von mindestens 2,7, damit die Wärmepumpe die 65 Prozent erreicht.
Beispiel: Luft-Wasser-Wärmepumpe in einem MFH
Gebäude: 20 WE, Baujahr 1978, mäßig gedämmt
Heizlast: 120 kW (nach Heizlastberechnung DIN EN 12831)
Vorlauftemperatur: 55 °C (Bestand, Heizkörper)
Erwartete JAZ: 2,8-3,2
Bei Vorlauftemperaturen über 55 °C sinkt die JAZ deutlich. Für Altbauten mit konventionellen Heizkörpern ist eine Luft-Wasser-Wärmepumpe nur dann sinnvoll, wenn entweder die Heizkörper vergrößert, die Vorlauftemperatur durch Dämmung gesenkt oder eine Hybridlösung gewählt wird.
Hybridlösung im Altbau:
Wärmepumpe deckt die Grundlast (ca. 70-80 % der Jahresarbeit)
Gas-Spitzenlastkessel springt bei Temperaturen unter -5 °C ein
Investition höher als eine reine Gasheizung, aber niedriger als eine alleinige Wärmepumpe für die volle Heizlast
Erfüllt §71, wenn die Wärmepumpe ≥ 65 % der Jahreswärme liefert
3. §72 GEG: Austauschpflicht alter Heizkessel
30-Jahre-Regel
Den Rechner für diese Berechnung finden Sie als Excel-Download am Ende des Artikels.
Heizkessel, die weder Niedertemperatur- noch Brennwerttechnik verwenden und älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das betrifft:
Konstanttemperaturkessel mit Baujahr vor 1994 (Stichtag 2024)
Der Stichtag verschiebt sich jährlich: 2025 sind Kessel mit Baujahr vor 1995 betroffen
Prüfschema
``` Heizkessel im Bestand │ ├── Niedertemperatur- oder Brennwertkessel? → Keine Austauschpflicht │ ├── Konstanttemperaturkessel? │ ├── Älter als 30 Jahre? → Austauschpflicht │ └── Jünger als 30 Jahre? → Keine Austauschpflicht (noch nicht) │ └── Selbstnutzender Eigentümer seit 01.02.2002? ├── Ja → Befreit (bis Eigentümerwechsel) └── Nein → Austauschpflicht greift ```
Typenschild lesen
Die Unterscheidung zwischen Konstanttemperatur-, Niedertemperatur- und Brennwertkessel ist nicht immer offensichtlich. Hinweise liefert das Typenschild:
Konstanttemperatur: Vorlauftemperatur konstant 70-90 °C, keine modulierende Regelung
Niedertemperatur: Vorlauftemperatur gleitend 35-75 °C, korrosionsbeständiger Wärmetauscher
Brennwert: Nutzung der Kondensationswärme, Abgastemperatur unter 80 °C, Kondensat-Ableitung vorhanden
Im Zweifel hilft der Schornsteinfeger: Er hat die Kesseldaten aus der letzten Abgasmessung und kann den Kesseltyp bestätigen.
4. Kommunale Wärmeplanung: Datenquellen und Konsequenzen
Was der Wärmeplan enthält
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Ein kommunaler Wärmeplan unterteilt das Gemeindegebiet in Versorgungsgebiete und ordnet jedem Gebiet eine voraussichtliche Wärmeversorgungsart zu:
| Gebietskategorie | Versorgungsart | Konsequenz für Eigentümer | |---|---|---| | Fernwärme-Vorranggebiet | Fernwärmenetz geplant oder vorhanden | Anschluss an Fernwärme naheliegend | | Dezentrales Gebiet | Kein Wärmenetz geplant | Wärmepumpe, Biomasse oder Hybrid | | Wasserstoff-Eignungsgebiet | H2-Netz möglicherweise geplant | H2-ready-Kessel als Option, mit Risiko | | Transformationsgebiet | Planung noch offen | Abwarten oder flexible Lösung |
Informationsquellen
Gemeindewebsite: Viele Kommunen veröffentlichen den Wärmeplan digital
Stadtwerke: Informieren über geplante Fernwärme-Ausbaugebiete
Regierungspräsidien: Koordinieren die Wärmeplanung in einigen Bundesländern
BMWK-Plattform: Bundesweite Übersicht über den Stand der kommunalen Wärmeplanung
Praxisbeispiel: Verwaltung prüft Wärmeplan
Die Verwaltung Reisinger & Co. in München betreut 42 Objekte im Stadtgebiet. München hat als Großstadt den Wärmeplan frühzeitig vorgelegt. Die Verwaltung hat jeden Standort gegen den Wärmeplan abgeglichen:
28 Objekte liegen im Fernwärme-Vorranggebiet → Anschluss an das Netz der Stadtwerke München ist die Ziellösung
11 Objekte liegen im dezentralen Gebiet → Wärmepumpe als Ziellösung
3 Objekte liegen im Transformationsgebiet → Abwarten, bestehende Gasheizung weiterbetreiben
Dieses Mapping dauerte zwei Arbeitstage und liefert die Grundlage für alle Heizungsentscheidungen der nächsten zehn Jahre.
5. Wirtschaftlichkeitsberechnung: Heizungstausch durchrechnen
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist das Kernstück der Eigentümerberatung. Sie muss drei Fragen beantworten:
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
Was kostet der Heizungstausch?
Wie viel spart er pro Jahr?
Wann hat sich die Investition amortisiert?
Berechnungsvorlage
``` INVESTITIONSKOSTEN Anschaffung Heizsystem _____ € Installation / Montage _____ € Anpassung Heizverteilung _____ € Entsorgung Altanlage _____ € Planungskosten _____ € = Bruttoinvestition _____ €
BEG-Förderung (BAFA/KfW) _____ €
Steuerliche Förderung §35c _____ €
= Nettoinvestition _____ €
JÄHRLICHE KOSTEN ALT Brennstoffkosten (kWh × Preis) _____ €/a Wartung / Schornsteinfeger _____ €/a CO2-Kosten (Vermieteranteil) _____ €/a = Summe jährliche Kosten alt _____ €/a
JÄHRLICHE KOSTEN NEU Energiekosten (Strom/Fernwärme) _____ €/a Wartung _____ €/a CO2-Kosten (Vermieteranteil) _____ €/a = Summe jährliche Kosten neu _____ €/a
JÄHRLICHE ERSPARNIS Kosten alt - Kosten neu _____ €/a
AMORTISATION Nettoinvestition ÷ jährl. Ersparnis = _____ Jahre ```
Durchgerechnetes Beispiel: Gasheizung → Wärmepumpe
Objekt: MFH, 24 WE, 1.680 m², Baujahr 1972, mäßig gedämmt Alte Heizung: Gasbrennwertkessel, Baujahr 2005 (noch funktionstüchtig)
| Position | Gasheizung (alt) | Wärmepumpe (neu) | |---|---|---| | Investition | -- | 95.000 € | | BEG-Förderung (30 %) | -- | -28.500 € | | Nettoinvestition | -- | 66.500 € | | Energieverbrauch | 380.000 kWh Gas | 105.000 kWh Strom* | | Energiepreis | 0,12 €/kWh | 0,30 €/kWh | | Energiekosten/a | 45.600 € | 31.500 € | | Wartung/a | 2.800 € | 1.200 € | | CO2-Kosten Vermieter/a | 2.520 € | 0 € | | Gesamtkosten/a | 50.920 € | 32.700 € | | Ersparnis/a | -- | 18.220 € | | Amortisation | -- | 3,6 Jahre** |
) Bei JAZ 3,6: 380.000 ÷ 3,6 = 105.556 kWh Strom *) Stufe 7, CO2-Preis 55 €/t
Die Amortisation von 3,6 Jahren ist außergewöhnlich günstig. Das liegt an der hohen BEG-Förderung und den wegfallenden CO2-Kosten. Bei einem Gebäude mit niedrigerem spezifischen CO2-Ausstoß (Stufe 3-4) verlängert sich die Amortisation auf 8-12 Jahre.
6. BEG-Förderung: Aktuelle Programme und Konditionen
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das zentrale Förderprogramm für energetische Sanierungen. Sie besteht aus drei Teilprogrammen:
Den Rechner für diese Berechnung finden Sie als Excel-Download am Ende des Artikels.
BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA)
| Maßnahme | Fördersatz | Klimabonus* | Maximal | |---|---|---|---| | Wärmepumpe | 30 % | +20 % | 50 % | | Biomasseheizung | 30 % | +20 % | 50 % | | Fernwärmeanschluss | 30 % | +20 % | 50 % | | Hybridheizung | 30 % | +20 % | 50 % | | Solarthermie | 25 % | -- | 25 % | | Dachdämmung | 15 % | -- | 15 % | | Fassadendämmung | 15 % | -- | 15 % | | Fenstertausch | 15 % | -- | 15 % | | Hydraulischer Abgleich | 15 % | -- | 15 % |
*) Klimabonus: +20 %, wenn die alte Heizung ein fossiler Kessel ist, der mindestens 20 Jahre alt ist oder auf Öl, Kohle oder Nachtspeicher basiert. Der Klimabonus gilt nur für Selbstnutzer.
Förderobergrenze: 30.000 Euro förderfähige Kosten pro Wohneinheit für die erste Maßnahme, danach gestaffelt.
BEG-Vollsanierung (KfW)
Für die Sanierung zum Effizienzhaus bietet die KfW Kredite mit Tilgungszuschuss:
| Effizienzhaus-Stufe | Tilgungszuschuss | Kredit max. | |---|---|---| | EH 85 | 5 % | 120.000 €/WE | | EH 70 | 10 % | 120.000 €/WE | | EH 55 | 15 % | 120.000 €/WE | | EH 40 | 20 % | 120.000 €/WE |
Steuerliche Förderung (§35c EStG)
Selbstnutzende Eigentümer können alternativ zur BEG-Förderung die Kosten steuerlich geltend machen: 20 % der Investitionskosten über 3 Jahre (7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr), maximal 40.000 Euro pro Objekt.
Wichtig: BEG-Förderung und steuerliche Förderung schließen sich gegenseitig aus. Für vermietete Objekte ist nur die BEG-Förderung relevant.
7. Heizungstausch-Szenarien für typische Bestandsgebäude
Szenario 1: Unsaniertes MFH, Baujahr 1965, Gasheizung
Diese Übersicht steht Ihnen auch als druckbares PDF zur Verfügung — siehe Download-Bereich.
18 WE, 1.260 m², Konstanttemperaturkessel Baujahr 1992 → Austauschpflicht greift 2025
Vorlauftemperatur: 70 °C, Heizkörper unterdimensioniert für Wärmepumpe
Kommunaler Wärmeplan: Dezentrales Gebiet
Empfehlung: Hybridlösung (Wärmepumpe + Gas-Spitzenlast). Parallele Planung einer Fassadendämmung, um die Vorlauftemperatur mittelfristig auf 50 °C zu senken.
Szenario 2: Teilsaniertes MFH, Baujahr 1980, Ölheizung
12 WE, 840 m², Öl-Niedertemperaturkessel Baujahr 2003
Dach gedämmt (2015), Fenster 2-fach-Verglasung (2010)
Kommunaler Wärmeplan: Fernwärme-Vorranggebiet
Empfehlung: Fernwärmeanschluss. Geringste Investition, kein Wartungsaufwand, 65-Prozent-Erfüllung durch das Netz. Öltank-Rückbau einplanen.
Szenario 3: WEG, Baujahr 1995, Gasbrennwertkessel
30 WE, 2.100 m², Gasbrennwertkessel Baujahr 2010
Gebäude gut gedämmt (EnEV 1995), Vorlauftemperatur 50 °C
Kommunaler Wärmeplan: Noch nicht veröffentlicht (Gemeinde < 100.000 EW)
Empfehlung: Abwarten bis der Wärmeplan vorliegt (spätestens 30.06.2028). Kessel ist erst 15 Jahre alt und funktioniert einwandfrei. Beschluss der WEG vorbereiten, damit bei Heizungsausfall oder Wärmeplan-Veröffentlichung schnell gehandelt werden kann.
8. Eigentümerkommunikation: Muster und Formulierungen
Informationsschreiben an Eigentümer (Muster)
Alle Details als strukturierte Checkliste zum Abhaken: siehe Downloads unten.
``` Betreff: Gebäudeenergiegesetz -- Auswirkungen auf Ihr Objekt [Adresse]
Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Name],
das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt neue Anforderungen an die Heizungstechnik in Bestandsgebäuden. Wir möchten Sie über die wesentlichen Punkte informieren, die Ihr Objekt betreffen.
Ihre aktuelle Heizung:
Typ: [Gasbrennwert / Öl-Niedertemperatur / ...]
Baujahr: [Jahr]
Austauschpflicht nach §72 GEG: [ja/nein]
Kommunale Wärmeplanung [Gemeinde]:
Status: [veröffentlicht / in Erarbeitung / Frist bis ...]
Ihr Gebiet: [Fernwärme-Vorrang / dezentral / offen]
Handlungsbedarf: [Beschreibung der konkreten Situation]
Wir empfehlen, zeitnah eine Energieberatung (BAFA-gefördert, bis 80 % Zuschuss) durchführen zu lassen, um die optimale Heizungslösung für Ihr Objekt zu ermitteln. Gerne koordinieren wir den Termin.
Mit freundlichen Grüßen [Verwaltung] ```
9. Typische Fehler in der GEG-Umsetzung
Fehler 1: Heizungstausch ohne Wärmeplan-Check Ein Eigentümer lässt 2025 eine neue Gasheizung einbauen, weil sie günstiger ist als eine Wärmepumpe. Sechs Monate später veröffentlicht die Gemeinde den Wärmeplan: Fernwärme-Vorranggebiet. Die Gasheizung war eine vermeidbare Fehlinvestition.
Fehler 2: Förderantrag nach Beauftragung Die BEG-Förderung muss vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. "Beginn" ist der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Wer zuerst den Handwerker beauftragt und danach den Förderantrag stellt, geht leer aus.
Fehler 3: WEG-Beschluss vergessen In der WEG ist der Heizungstausch eine bauliche Veränderung, die einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit erfordert (§20 Abs. 1 WEG). Ohne Beschluss ist die Maßnahme anfechtbar. Planen Sie den Beschluss frühzeitig ein -- die nächste Eigentümerversammlung ist der richtige Zeitpunkt.
Fehler 4: Hydraulischen Abgleich vergessen Eine Wärmepumpe funktioniert nur effizient, wenn das Heizsystem hydraulisch abgeglichen ist. Ohne Abgleich arbeitet die Wärmepumpe mit zu hoher Vorlauftemperatur, die JAZ sinkt, und die Energiekosten steigen. Der hydraulische Abgleich ist bei BEG-Förderung ohnehin Pflicht.
Fehler 5: Mieterinformation versäumt Bei einer Modernisierungsmaßnahme (Heizungstausch) muss der Mieter drei Monate vor Beginn schriftlich informiert werden (§555c BGB). Die Information muss Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme enthalten sowie die zu erwartende Mieterhöhung.
Jörg Rausch, Geschäftsführer der Rausch Immobilienverwaltung in Hannover und Dozent am EBZ, beobachtet in der Praxis einen weiteren Fehler: "Viele Verwaltungen schieben das Thema vor sich her. Sie warten auf den Wärmeplan, sie warten auf bessere Förderkonditionen, sie warten auf günstigere Wärmepumpen. Das Problem: Wenn die Heizung im Januar ausfällt, ist keine Zeit mehr zum Warten. Wer nicht vorbereitet ist, trifft unter Druck eine schlechte Entscheidung."
MieterOS unterstützt die Heizungsbestandserfassung und die Dokumentation von Sanierungsmaßnahmen. Unter Objekt → Technik hinterlegen Sie Heizungstyp, Baujahr und Austauschprognose. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung für verschiedene Heizungssysteme und die Fördermitteldokumentation stehen unter Objekt → Energiemanagement zur Verfügung.
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Wirtschaftlichkeitsberechnung Heizungstausch nach GEG (Excel)
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