PV-Anlage auf dem MFH-Dach: Mieterstrom, Contracting, Abrechnung, WEG-Beschluss

PV-Anlage auf dem MFH-Dach: Mieterstrom, Contracting, Abrechnung, WEG-Beschluss

Warum die PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus angekommen ist

Photovoltaik auf dem Einfamilienhaus ist längst Routine. Auf dem Mehrfamilienhaus dagegen war sie jahrelang eine Nische: zu kompliziert, zu viele Beteiligte, zu unübersichtlich bei der Abrechnung. Das hat sich geändert — durch das Solarpaket I (2024), die Absenkung bürokratischer Hürden und die wirtschaftliche Attraktivität steigender Strompreise.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die Frage ist nicht mehr, ob PV auf dem MFH-Dach sinnvoll ist, sondern wie sie umgesetzt wird. Und diese Frage hat mehrere Dimensionen: technisch, rechtlich, wirtschaftlich und organisatorisch. Besonders die organisatorische Dimension — wer betreibt die Anlage, wer liefert den Strom, wer rechnet ab, wer haftet — ist der Punkt, an dem viele Projekte scheitern oder gar nicht erst beginnen.

Praktisch: Diese Pruefpunkte gibt es auch als ausfuellbare PDF-Checkliste -- siehe unten.

Mieterstrom: Das Modell im Überblick

Was Mieterstrom ist

Mieterstrom ist Strom, der auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und direkt an die Mieter im selben Gebäude geliefert wird — ohne den Umweg über das öffentliche Netz. Der nicht vor Ort verbrauchte Strom wird ins Netz eingespeist und vergütet.

Rechtlicher Rahmen

Das Mieterstromgesetz (§42a EnWG, §21 Abs. 3 EEG) definiert die Bedingungen:

• Die PV-Anlage muss auf, an oder im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Wohngebäude installiert sein.

• Der Mieterstrom muss an Letztverbraucher im selben Gebäude oder im Quartier geliefert werden.

• Der Mieterstrompreis darf 90 % des Grundversorgungstarifs am jeweiligen Standort nicht überschreiten.

• Der Anbieter erhält einen Mieterstromzuschlag (aktuell je nach Anlagengröße 1,65–2,67 ct/kWh, Stand 2026).

• Der Mieter darf nicht zur Teilnahme verpflichtet werden und behält sein Recht, den Stromanbieter frei zu wählen.

Alle Pruefpunkte als druckbare PDF-Checkliste im Download-Bereich.

Vereinfachte Mieterstromlieferung (Solarpaket I)

Das Solarpaket I hat 2024 eine wesentliche Erleichterung gebracht: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§42b EnWG). Hierbei wird der PV-Strom anteilig auf die teilnehmenden Mieter verteilt — ohne dass der Anlagenbetreiber die volle Pflicht eines Energielieferanten übernehmen muss.

Das bedeutet in der Praxis: kein Energieversorgungsvertrag, keine Grundversorgungspflicht, kein Wechselmanagement. Stattdessen eine einfache Vereinbarung über die anteilige Stromzuteilung. Das senkt die Einstiegshürde für Hausverwaltungen und Eigentümer erheblich.

Contracting: Wenn der Eigentümer nicht investieren will

Das Grundprinzip

Beim Contracting-Modell investiert nicht der Gebäudeeigentümer, sondern ein Dritter — der Contractor — in die PV-Anlage. Der Contractor plant, finanziert, errichtet und betreibt die Anlage. Im Gegenzug erhält er das Recht, den erzeugten Strom zu vermarkten (als Mieterstrom und/oder Einspeisung).

Die passenden Arbeitsmaterialien stehen Ihnen im Download-Bereich kostenlos zur Verfuegung.

Vorteile

• Keine Investitionskosten für den Eigentümer oder die WEG

• Kein Betriebsrisiko: Wartung, Reparatur und Versicherung trägt der Contractor

• Kein Know-how erforderlich: Der Contractor übernimmt alle energierechtlichen Pflichten

• Planbare Einnahmen: Viele Contractor-Modelle sehen eine Dachmiete für den Eigentümer vor (typisch: 1–3 EUR/kWp/Monat)

Nachteile

• Langfristige Bindung: Contracting-Verträge laufen typisch 15–25 Jahre

• Geringere Rendite: Der Eigentümer verdient weniger als bei Eigeninvestition

• Eingeschränkte Mitsprache: Anlagengröße, Technik und Preisgestaltung bestimmt der Contractor

• WEG-Beschluss notwendig: Auch für ein Contracting-Modell muss die WEG zustimmen

Eigeninvestition vs. Contracting: Entscheidungsmatrix

| Kriterium | Eigeninvestition | Contracting | |-----------|-----------------|-------------| | Investitionskosten | 800–1.400 EUR/kWp | 0 EUR | | Amortisation | 8–12 Jahre | Nicht relevant | | Rendite (nach Amortisation) | 5–8 % p.a. | Dachmiete: 1–3 EUR/kWp/Monat | | Betriebsrisiko | Eigentümer | Contractor | | Laufzeit | Keine Bindung | 15–25 Jahre | | Flexibilität | Hoch | Gering |

Tipp: Scrollen Sie zum Download-Bereich fuer alle Vorlagen und Checklisten zu diesem Thema.

WEG-Beschluss: Die formale Hürde

Bauliche Veränderung nach §20 WEG

Die Installation einer PV-Anlage auf dem Gemeinschaftseigentum (Dach) ist eine bauliche Veränderung im Sinne des §20 WEG. Sie erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der anwesenden Eigentümer.

Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Jeder Eigentümer kann eine bauliche Veränderung verlangen, solange sie nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Anlage führt oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt. Eine PV-Anlage auf dem Dach wird in der Rechtsprechung regelmäßig als zulässig angesehen — vorausgesetzt, die Statik trägt die Anlage und das Dach wird nicht beschädigt.

Kostenverteilung

Entscheidend ist die Frage, wer die Kosten trägt und wer von den Einnahmen profitiert:

• Alle Eigentümer tragen die Kosten: Dann profitieren alle anteilig (nach Miteigentumsanteilen).

• Nur die Befürworter tragen die Kosten: Dann profitieren nur sie. Die übrigen Eigentümer dürfen nicht belastet werden.

• Contracting: Der Contractor trägt die Kosten, die WEG genehmigt die Dachnutzung per Beschluss.

Praxistipp für den Beschlussantrag: Legen Sie der Eigentümerversammlung ein konkretes Angebot mit Wirtschaftlichkeitsberechnung vor. Abstrakte Grundsatzbeschlüsse („Wir prüfen mal PV") verzögern das Projekt um ein bis zwei Jahre. Ein Beschluss, der Anlagetyp, Größe, Kosten, Finanzierungsmodell und erwartete Rendite benennt, hat deutlich bessere Chancen.

Alle Arbeitshilfen zu diesem Artikel finden Sie gebuendelt im Download-Bereich am Ende.

Abrechnung: Der Teufel im Detail

Mieterstrom-Abrechnung

Bei klassischem Mieterstrom muss der Betreiber als Energielieferant abrechnen — mit allen Pflichten: Stromkennzeichnung, EEG-Umlage (seit 2023 entfallen), Konzessionsabgabe, Netzentgelte (entfallen bei Vor-Ort-Verbrauch). Die Abrechnung erfolgt jährlich und muss transparent sein.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach Solarpaket I ist die Abrechnung einfacher: Der PV-Strom wird über Unterzähler erfasst und anteilig auf die teilnehmenden Mieter verteilt. Der Reststrom kommt vom regulären Energieversorger des Mieters. Die Abrechnung beschränkt sich auf die Zuteilung des PV-Stroms — inklusive Preis und Menge.

Messtechnik

Für jedes Abrechnungsmodell brauchen Sie:

• Erzeugungszähler: Misst die Gesamtproduktion der PV-Anlage

• Einspeisezähler: Misst den ins Netz eingespeisten Überschuss

• Unterzähler je Mietpartei: Misst den individuellen Verbrauch des PV-Stroms

• Zweirichtungszähler am Netzanschluss: Misst Netzbezug und Einspeisung

Die Zählerinfrastruktur muss vor der Inbetriebnahme stehen. Die Kosten für Zählereinbau und Messstellenbetrieb (40–100 EUR/Zähler/Jahr) sind in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen.

Praxisbeispiel: WEG Lindenallee 12, Leipzig

Die WEG Lindenallee 12 besteht aus 24 Eigentumswohnungen in einem Gebäude Baujahr 1998. Flachdach, Südwest-Ausrichtung, keine Verschattung. Ein Eigentümer brachte den PV-Vorschlag in die Versammlung ein.

Eckdaten der Anlage:

• Leistung: 30 kWp

• Investitionskosten: 36.000 EUR (1.200 EUR/kWp)

• Prognostizierter Jahresertrag: 28.500 kWh

• Eigenverbrauchsquote (prognostiziert): 55 %

• Mieterstrom-Preis: 28 ct/kWh (Grundversorgung: 34 ct/kWh)

• Mieterstromzuschlag: 2,25 ct/kWh

Beschluss: Einfache Mehrheit (18 von 24 Eigentümern). Kosten tragen alle Eigentümer nach MEA. Modell: Eigeninvestition mit Mieterstromlieferung über einen spezialisierten Dienstleister, der die Abrechnung übernimmt.

Ergebnis nach 12 Monaten:

• Tatsächlicher Ertrag: 27.200 kWh

• Eigenverbrauchsquote: 48 % (unter Prognose wegen geringerer Teilnahme als erwartet — 16 von 24 Parteien nehmen teil)

• Einnahmen aus Mieterstrom: 3.640 EUR

• Einnahmen aus Einspeisung: 1.050 EUR

• Gesamteinnahmen: 4.690 EUR

• Betriebskosten (Wartung, Versicherung, Zähler): 1.200 EUR

• Nettoertrag: 3.490 EUR

• Rechnerische Amortisation: 10,3 Jahre

Die 6 Eigentümer, die sich nicht beteiligen, zahlen nicht — und profitieren nicht. Die übrigen 18 teilen den Nettoertrag nach MEA.

Häufige Stolpersteine

Statikprüfung vergessen: Nicht jedes Dach trägt eine PV-Anlage. Besonders bei Altbauten und Flachdächern ist eine Statikprüfung vor der Planung Pflicht. Die Kosten (500–1.500 EUR) sparen spätere Überraschungen.

Denkmalschutz nicht geprüft: In denkmalgeschützten Gebäuden oder Ensembles kann die PV-Installation genehmigungspflichtig oder eingeschränkt sein. Die untere Denkmalschutzbehörde muss vor der Planung kontaktiert werden.

Mieter nicht informiert: Mieterstrom funktioniert nur, wenn Mieter teilnehmen. Eine frühzeitige Information — idealerweise mit konkretem Preisvergleich zum Grundversorger — erhöht die Teilnahmequote erheblich.

Steuerfalle übersehen: PV-Anlagen auf MFH können umsatzsteuerliche und ertragsteuerliche Konsequenzen haben. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gilt für PV-Anlagen bis 30 kWp auf Wohngebäuden: Einkommensteuerbefreiung und Umsatzsteuer-Nullsatz auf Lieferung und Installation. Aber: Mieterstromerlöse können gewerbliche Einkünfte der WEG begründen. Steuerliche Beratung ist hier keine Empfehlung, sondern Pflicht.

MieterOS Integration: MieterOS unterstützt die PV-Verwaltung mit Anlagenerfassung, Ertragsdokumentation und Abrechnungsintegration. Der PV-Strom wird über die Nebenkostenabrechnung korrekt zugeordnet. Mieter sehen ihren PV-Stromverbrauch und die Ersparnis im Mieterportal. Der WEG-Beschluss wird mit der Beschlussdokumentation verknüpft, die Wirtschaftlichkeit im Eigentümerreporting dargestellt.

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