E-Mobilität: Ladeinfrastruktur im Mehrfamilienhaus

E-Mobilität: Ladeinfrastruktur im Mehrfamilienhaus

Warum das Thema auf jeder Eigentümerversammlung landet

Das Thema Ladeinfrastruktur im Mehrfamilienhaus wird nicht durch technische Begeisterung getrieben, sondern durch Druck von drei Seiten: Mieter und Eigentümer wollen laden, weil sie ein E-Auto haben oder planen. Der Gesetzgeber hat mit §20 Abs. 2 WEG einen Rechtsanspruch auf den Einbau geschaffen. Und der Markt bewegt sich — Gebäude ohne Lademöglichkeit werden bei Neuvermietung und Verkauf zunehmend abgestraft.

Gleichzeitig ist die Umsetzung im Mehrfamilienhaus erheblich komplexer als im Einfamilienhaus. Es gibt nicht einen Eigentümer, der für sein Haus entscheidet, sondern eine Gemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen. Der Netzanschluss ist begrenzt. Die Kostenverteilung ist strittig. Und die Abrechnung des geladenen Stroms ist technisch und rechtlich ein eigenes Thema.

Dieser Artikel zeigt, wie Hausverwaltungen das Thema strukturiert angehen — vom WEG-Beschluss über das Lastmanagement bis zur Abrechnung.

Rechtsanspruch: §20 Abs. 2 WEG

Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge zu verlangen. Die Installation einer Wallbox in der Tiefgarage oder am Stellplatz ist als privilegierte bauliche Veränderung im Sinne des §20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG eingestuft. Das bedeutet:

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Kein Vetorecht. Die Eigentümergemeinschaft kann den Einbau nicht verhindern. Sie kann lediglich über das Wie entscheiden — also über die Ausführung, nicht über das Ob.

Kostentragung durch den Antragsteller. Der Eigentümer, der die Lademöglichkeit verlangt, trägt die Kosten. Die Gemeinschaft muss weder die Installation noch den laufenden Betrieb finanzieren.

Mehrheitsbeschluss für das Wie. Die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, wie die bauliche Veränderung durchgeführt wird. Die Verwaltung kann und sollte ein Gesamtkonzept vorlegen, das die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt — denn ein individuelles Vorgehen ohne Koordination führt regelmäßig zu technischen und organisatorischen Problemen.

Für Mietverhältnisse gilt §554 BGB: Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung des Einbaus einer Lademöglichkeit. Die Kosten trägt der Mieter. Der Vermieter kann eine angemessene Sicherheitsleistung verlangen.

Netzanschluss: Die physische Grenze

Das zentrale technische Problem bei der Ladeinfrastruktur im MFH ist der Netzanschluss. Ein typisches Mehrfamilienhaus mit 30 Wohneinheiten hat einen Netzanschluss mit 100–150 kW Leistung. Eine Wallbox mit 11 kW Ladeleistung verbraucht so viel wie drei Wohnungen gleichzeitig. Zehn Wallboxen gleichzeitig am Netz wären 110 kW — das übersteigt den vorhandenen Anschluss.

Netzanschlusserhöhung. Die Aufstockung des Netzanschlusses beim Netzbetreiber ist möglich, aber teuer. Die Kosten hängen von der lokalen Netzsituation ab: Ist ein leistungsfähigeres Kabel bereits in der Straße verlegt, kann die Erweiterung 5.000–15.000 Euro kosten. Muss ein neues Kabel gezogen werden, sind Kosten von 30.000–80.000 Euro keine Seltenheit. Die Wartezeit beträgt je nach Netzbetreiber drei bis zwölf Monate.

Vorabprüfung beim Netzbetreiber. Bevor irgendeine Wallbox bestellt wird, muss eine Netzanschlussauskunft eingeholt werden. Der Netzbetreiber teilt mit, welche Anschlussleistung am Standort verfügbar ist und ob eine Erweiterung nötig wäre. Wallboxen über 11 kW sind beim Netzbetreiber genehmigungspflichtig (§19 NAV). Wallboxen bis 11 kW sind meldepflichtig.

Lastmanagement: Der Schlüssel zur Wirtschaftlichkeit

Lastmanagement ist die technische Lösung für das Netzanschlussproblem. Statt den Netzanschluss auf die theoretische Spitzenlast aller Wallboxen auszulegen, wird die verfügbare Leistung dynamisch auf die gerade ladenden Fahrzeuge verteilt.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Statisches Lastmanagement

Die verfügbare Gesamtleistung wird gleichmäßig auf alle angeschlossenen Wallboxen aufgeteilt. Bei 50 kW verfügbarer Ladeleistung und zehn Wallboxen erhält jede Wallbox 5 kW — unabhängig davon, ob gerade ein oder zehn Fahrzeuge laden. Einfach, günstig, aber ineffizient: Wenn nur ein Auto lädt, bekommt es trotzdem nur 5 kW.

Dynamisches Lastmanagement

Die verfügbare Leistung wird in Echtzeit auf die tatsächlich ladenden Fahrzeuge verteilt. Lädt nur ein Auto, bekommt es die volle verfügbare Leistung. Laden zehn Autos gleichzeitig, wird die Leistung aufgeteilt. Ein zentraler Energiemanager misst den aktuellen Gesamtverbrauch des Gebäudes und stellt den Wallboxen die freie Restleistung zur Verfügung.

Kosten für dynamisches Lastmanagement: 1.500–4.000 Euro für den Energiemanager (zentrale Steuereinheit) plus 200–500 Euro pro Wallbox für die Kommunikationsschnittstelle. Dazu kommt ein Energiezähler am Hausanschluss (500–1.000 Euro mit Einbau), sofern nicht bereits vorhanden.

Lastmanagement mit Priorisierung

Erweiterte Systeme erlauben die Priorisierung einzelner Ladepunkte. Ein Bewohner, der um 6 Uhr früh losfahren muss, bekommt nachts mehr Leistung als einer, der erst am nächsten Abend wieder fährt. Die Priorisierung kann über eine App gesteuert werden — der Nutzer gibt an, wann das Auto voll geladen sein muss, und das System optimiert die Verteilung.

Elektroinstallation: Was im Bestand zu beachten ist

Die Elektroinstallation im Bestand ist häufig der kostspieligste Teil des Projekts — nicht die Wallbox selbst. Die typischen Kostenfaktoren:

Zuleitung vom Hausanschluss zum Stellplatz. Jede Wallbox benötigt eine eigene Zuleitung oder eine gemeinsame Ringleitung (Backbone-Lösung). Die Kabellänge vom Hausanschlussraum zur Tiefgarage kann 30–80 Meter betragen. Bei einem 5x6mm²-Kabel (für 11 kW) liegen die Kosten bei 8–15 Euro pro Meter plus Verlegung. Das ergibt 500–2.000 Euro pro Ladepunkt allein für die Verkabelung.

Backbone-Konzept vs. Einzelverkabelung. Bei einem Backbone-Konzept wird eine zentrale Leitung mit hohem Querschnitt (z. B. 5x35mm²) vom Hausanschluss in die Tiefgarage verlegt. Von dort werden die einzelnen Wallboxen über kurze Stichleitungen angebunden. Das ist bei mehr als fünf Ladepunkten in der Regel wirtschaftlicher als Einzelverkabelung.

Unterverteilung. Eine eigene Unterverteilung für die Ladeinfrastruktur (Sicherungen, FI-Schutzschalter, Energiezähler) kostet 2.000–5.000 Euro, je nach Ausbaustufe.

Gesamtkosten pro Ladepunkt im Bestand:

| Kostenposition | Einzellösung | Backbone (ab 5 LP) | |---------------|-------------|-------------------| | Wallbox 11 kW | 500–1.200 € | 500–1.200 € | | Verkabelung | 500–2.000 € | 200–600 € | | Lastmanagement (anteilig) | — | 300–600 € | | Unterverteilung (anteilig) | — | 200–500 € | | Elektrikerarbeit | 300–800 € | 200–500 € | | Gesamt pro Ladepunkt | 1.300–4.000 € | 1.400–3.400 € |

Das Backbone-Konzept wird günstiger, sobald mehr als fünf Ladepunkte geplant sind. Der entscheidende Punkt: Wer heute ein Backbone verlegt, bereitet die Infrastruktur für zukünftige Ladepunkte vor. Wer individuell verkabelt, muss bei jedem neuen Ladepunkt wieder Wände aufstemmen.

Abrechnungsmodelle

Die Abrechnung des geladenen Stroms ist technisch und rechtlich ein eigenes Feld. Drei Modelle sind in der Praxis verbreitet:

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Modell 1: Eigener Zähler pro Ladepunkt

Jeder Ladepunkt erhält einen eigenen MID-zertifizierten Stromzähler. Der Nutzer hat einen eigenen Stromvertrag mit dem Energieversorger. Der Stromverbrauch wird direkt über den Versorger abgerechnet — die Verwaltung ist nicht involviert.

Vorteile: Kein Abrechnungsaufwand für die Verwaltung, klare Kostentrennung. Nachteile: Hohe Installationskosten (Zählerplatz, eigener Zählpunkt beim Netzbetreiber), hoher Grundpreis pro Zähler.

Modell 2: Gemeinschaftlicher Ladestromzähler mit Unterverteilung

Ein gemeinsamer Zähler misst den gesamten Ladestrom. Die Verteilung auf die einzelnen Nutzer erfolgt über die eichrechtskonformen Energiezähler in den Wallboxen. Die Verwaltung oder ein Abrechnungsdienstleister rechnet den Verbrauch gegenüber den Nutzern ab.

Vorteile: Geringere Installationskosten, günstigerer Stromtarif (Gesamtmenge). Nachteile: Abrechnungsaufwand bei der Verwaltung, Eichrecht muss eingehalten werden.

Modell 3: Betreibermodell mit Dienstleister

Ein externer Betreiber (z. B. ChargeHere, Wirelane, eliso) übernimmt Installation, Betrieb und Abrechnung. Die Nutzer laden über eine App und werden direkt vom Betreiber abgerechnet. Die Verwaltung stellt lediglich den Platz und den Stromanschluss zur Verfügung.

Vorteile: Kein Aufwand für die Verwaltung, professioneller Betrieb, Skalierbarkeit. Nachteile: Langfristige Verträge, höhere Kosten pro kWh für die Nutzer, eingeschränkte Einflussmöglichkeit.

Praxisbeispiel: WEG mit 42 Einheiten in München

Eine WEG mit 42 Wohneinheiten und 35 Tiefgaragenstellplätzen stand vor der typischen Situation: Drei Eigentümer hatten bereits E-Autos, fünf weitere planten die Anschaffung. Einzelne Wallboxen waren bereits installiert worden — ohne Lastmanagement, ohne Konzept, mit individuellen Kabeln quer durch die Tiefgarage.

Die Verwaltung ließ ein Elektroplanungsbüro ein Gesamtkonzept erstellen. Ergebnis:

• Backbone-Leitung vom Hausanschlussraum in die Tiefgarage

• Unterverteilung für 20 Ladepunkte (vorbereitet für Erweiterung auf 35)

• Dynamisches Lastmanagement mit 40 kW Gesamtkapazität

• Eichrechtskonforme Wallboxen mit Backend-Anbindung

• Abrechnungsdienstleister für die monatliche Stromabrechnung

Kosten: 68.000 Euro für die Erstinstallation (acht Ladepunkte betriebsbereit, Infrastruktur für 20 vorbereitet). Die acht Erstnutzer teilten sich die Kosten anteilig (Backbone und Unterverteilung) plus individuelle Wallbox-Kosten. Künftige Nutzer zahlen einen Anschlussbeitrag von 1.800 Euro für die Mitnutzung der Infrastruktur plus ihre Wallbox.

Beschlussfassung: Die Eigentümerversammlung fasste den Beschluss nach §20 Abs. 2 WEG über die Ausführung als Gesamtkonzept. Die Kosten trugen ausschließlich die antragstellenden Eigentümer. Die Gemeinschaft profitiert von einer geordneten Lösung statt wilder Einzelinstallationen.

Förderprogramme

Die KfW fördert die Installation von Ladeinfrastruktur in Wohngebäuden. Das Programm KfW 442 (Solarstrom für Elektroautos) wurde Ende 2023 eingestellt, aber das Programm KfW 440 (Ladestationen für Elektroautos) und Nachfolgeprogramme werden regelmäßig neu aufgelegt. Daneben existieren Landesförderungen, die je nach Bundesland unterschiedlich ausgestaltet sind.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Beauftragung der Maßnahme gestellt werden. Die Verwaltung sollte den Förderstatus zum Zeitpunkt der Beschlussfassung prüfen und im Beschluss vermerken, dass die Umsetzung unter dem Vorbehalt der Förderzusage steht.

Sie planen die Ladeinfrastruktur für Ihre Objekte? Unsere Plattform unterstützt Beschlussvorbereitung, Kostenverteilung und Dienstleisterkoordination — sprechen Sie uns an.

Ihre Downloads zu diesem Artikel

• E-Mobilität -- Checkliste (PDF)

Alle Downloads sind kostenlos. Wir bitten Sie lediglich um Ihre E-Mail-Adresse, damit wir Sie ueber neue Inhalte informieren koennen.

→ [Kostenlos herunterladen](#download)