Trinkwasserverordnung: Legionellenprüfung, Untersuchungspflichten, Meldepflichten

Trinkwasserverordnung: Legionellenprüfung, Untersuchungspflichten, Meldepflichte

Warum Legionellen das unterschätzte Haftungsrisiko sind

Legionellen sind Bakterien, die in warmem Wasser leben und über feine Wassertröpfchen (Aerosole) eingeatmet werden können — beim Duschen, in Whirlpools oder über Kühltürme. Eine Infektion kann zur Legionärskrankheit führen, einer schweren Lungenentzündung mit einer Sterblichkeitsrate von 5–10 %. In Deutschland werden jährlich rund 2.000 Fälle gemeldet, die Dunkelziffer liegt nach Schätzung des Robert Koch-Instituts deutlich höher.

Für Hausverwaltungen ist das Thema aus zwei Gründen relevant: Erstens besteht eine gesetzliche Untersuchungspflicht für Trinkwasseranlagen in Mehrfamilienhäusern. Zweitens haftet der Betreiber der Anlage — und das ist in der Regel der Eigentümer oder die von ihm beauftragte Verwaltung. Wer die Untersuchung versäumt oder bei einer Überschreitung nicht handelt, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern persönliche Haftung im Schadensfall.

Seit der Neufassung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) 2023 haben sich einige Regelungen geändert. Dieser Artikel fasst die aktuelle Rechtslage zusammen und zeigt, wie Verwaltungen ihre Pflichten systematisch erfüllen.

Diese Pruefpunkte koennen Sie als PDF-Checkliste herunterladen -- siehe Downloads am Ende.

Großanlage vs. Kleinanlage: Wer ist betroffen?

Die Untersuchungspflicht auf Legionellen betrifft nicht jede Trinkwasseranlage, sondern nur sogenannte Großanlagen zur Trinkwassererwärmung. Die Abgrenzung ist technisch definiert:

Großanlage: Eine Trinkwassererwärmungsanlage mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern ODER einer Rohrleitung zwischen Warmwasserbereiter und entferntester Entnahmestelle von mehr als drei Litern Inhalt. Das ist in nahezu jedem Mehrfamilienhaus der Fall. Ein 300-Liter-Speicher mit einer Leitung von 25 Metern in 22 mm Kupferrohr hat bereits über drei Liter Leitungsinhalt.

Kleinanlage: Anlagen, die beide Grenzwerte unterschreiten. Das betrifft in der Praxis Einfamilienhäuser und kleine Reihenhäuser mit Durchlauferhitzern oder kleinen Untertischgeräten. Für Kleinanlagen besteht keine routinemäßige Untersuchungspflicht.

Wichtig: Die Einstufung bezieht sich auf die Warmwasseranlage, nicht auf das Gebäude. Ein Mehrfamilienhaus, in dem jede Wohnung einen eigenen Durchlauferhitzer hat und keine zentrale Warmwasserbereitung existiert, hat keine Großanlage. Sobald aber eine zentrale Warmwasserbereitung vorhanden ist — und sei es nur für das Treppenhaus-WC und die Hausmeisterwohnung — greift die Untersuchungspflicht.

Untersuchungspflichten im Detail

Nutzen Sie die herunterladbare Checkliste, um keinen Schritt zu uebersehen.

Regelmäßige Untersuchung

Der Betreiber einer Großanlage muss die Trinkwasseranlage alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen (§31 Abs. 5 TrinkwV 2023). Vorher galt eine jährliche Pflicht — die TrinkwV 2023 hat das Intervall auf drei Jahre verlängert, sofern bei den beiden vorangegangenen Untersuchungen keine Beanstandung vorlag.

Vorsicht: Das Dreijahresintervall gilt nur, wenn zwei aufeinanderfolgende Untersuchungen unauffällig waren. Wurde bei der letzten Untersuchung eine Überschreitung festgestellt, bleibt es bei der jährlichen Untersuchung, bis zwei aufeinanderfolgende Proben einwandfrei sind.

Probenahme

Die Probenahme darf nur durch ein akkreditiertes Labor durchgeführt werden — nicht durch den Hausmeister, nicht durch die Verwaltung, nicht durch den Heizungsmonteur. Das Labor muss nach DIN EN ISO 17025 akkreditiert sein und im Bereich Trinkwasseruntersuchung zugelassen.

Probenahmeorte. Die Probenahme erfolgt an der Warmwasserleitung, und zwar:

• Am Ausgang des Warmwasserbereiters

• Am Eintritt der Zirkulationsleitung in den Warmwasserbereiter

• An den entferntesten Entnahmestellen (Strangenden)

Die DIN EN ISO 19458 definiert die Probenahmetechnik. Die Proben werden als sogenannte „orientierende Untersuchung" entnommen: ohne vorheriges Ablaufenlassen, an einer repräsentativen Auswahl der Entnahmestellen.

Anzahl der Proben. Die Mindestanzahl richtet sich nach der Größe der Anlage. Als Faustregel gilt: eine Probe am Warmwasserbereiter, eine an der Zirkulationsrückleitung und je eine Probe pro Steigestrang. Bei einem MFH mit vier Steigesträngen sind das sechs Proben.

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Kosten

Die Kosten für eine Legionellenuntersuchung liegen bei 30–60 Euro pro Probe (Laborkosten) plus 100–200 Euro für die Probenahme vor Ort. Für ein typisches MFH mit sechs Proben ergeben sich Gesamtkosten von 280–560 Euro pro Untersuchung. Bei einem Dreijahresintervall sind das unter 200 Euro pro Jahr — ein Betrag, der in keinem Verhältnis zum Haftungsrisiko steht.

Die Kosten sind als Betriebskosten gemäß §2 Nr. 2 BetrKV (Wasserversorgung) umlagefähig.

Grenzwerte und Bewertung

Der technische Maßnahmenwert für Legionellen in Trinkwasser liegt bei 100 KBE/100 ml (koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter). Dieser Wert ist keine Gesundheitsgrenze, sondern ein technischer Indikator dafür, dass die Anlage nicht ordnungsgemäß betrieben wird.

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Befund unter 100 KBE/100 ml

Kein Handlungsbedarf. Die Anlage ist in Ordnung. Nächste Untersuchung gemäß regulärem Intervall.

Befund ab 100 KBE/100 ml (Überschreitung des Maßnahmenwertes)

Ab diesem Wert greifen umfangreiche Pflichten:

Sofortige Meldung an das Gesundheitsamt. Der Betreiber muss die Überschreitung unverzüglich — das heißt ohne schuldhaftes Zögern — an das zuständige Gesundheitsamt melden. Die Meldung muss die Ergebnisse der Untersuchung, eine Beschreibung der Anlage und die ergriffenen Maßnahmen enthalten.

Gefährdungsanalyse. Der Betreiber muss unverzüglich eine Gefährdungsanalyse durch einen qualifizierten Sachverständigen durchführen lassen. Die Gefährdungsanalyse untersucht, warum die Kontamination aufgetreten ist: Ist die Warmwassertemperatur zu niedrig? Gibt es Totleitungen? Ist die Zirkulation unzureichend?

Maßnahmen. Auf Basis der Gefährdungsanalyse müssen geeignete Maßnahmen ergriffen werden. Typische Maßnahmen:

• Anhebung der Warmwassertemperatur auf mindestens 60 °C am Speicherausgang

• Thermische Desinfektion (Aufheizen auf 70 °C für mindestens drei Minuten an jeder Entnahmestelle)

• Hydraulischer Abgleich der Zirkulationsleitungen

• Rückbau von Totleitungen

• Einbau oder Reparatur von Zirkulationspumpen

Nachuntersuchung. Nach Durchführung der Maßnahmen muss eine erneute Probenahme erfolgen, um den Erfolg zu überprüfen. Das Gesundheitsamt kann zusätzliche Maßnahmen anordnen, wenn die Kontamination nicht beseitigt wird.

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Befund ab 1.000 KBE/100 ml

Bei Werten ab 1.000 KBE/100 ml ordnet das Gesundheitsamt in der Regel sofortige Nutzungseinschränkungen an: Duschverbot, Bereitstellung von Duschfiltern oder vorübergehende Sperrung der Warmwasserversorgung. Die Kosten für diese Maßnahmen und die Ersatzversorgung trägt der Betreiber.

Befund ab 10.000 KBE/100 ml

Hier besteht akute Gesundheitsgefahr. Das Gesundheitsamt ordnet in der Regel eine sofortige Nutzungsuntersagung für die Warmwasseranlage an. Eine chemische oder thermische Desinfektion muss unverzüglich durchgeführt werden. In der Praxis bedeutet das: kein warmes Wasser, bis die Kontamination beseitigt ist. Die Verwaltung muss alternative Duschmöglichkeiten organisieren oder Duschfilter bereitstellen.

Typische Ursachen für Legionellenkontamination

Legionellen vermehren sich bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 50 °C optimal. Alles, was dazu führt, dass Warmwasser in diesem Temperaturbereich stagniert, begünstigt die Kontamination.

Zu niedrige Warmwassertemperatur. Der Warmwasserspeicher muss auf mindestens 60 °C eingestellt sein. An der entferntesten Entnahmestelle dürfen nicht weniger als 55 °C ankommen. Wird die Temperatur aus Energiespargründen abgesenkt — was in der Praxis leider vorkommt — steigt das Legionellenrisiko erheblich.

Mangelhafte Zirkulation. Die Warmwasserzirkulationspumpe muss rund um die Uhr laufen, damit das Wasser in den Leitungen nicht abkühlt. Ein häufiger Fehler: Die Zirkulationspumpe wird per Zeitschaltuhr nachts abgeschaltet, um Strom zu sparen. In den Stunden ohne Zirkulation kühlt das Wasser in den Leitungen ab — ideale Bedingungen für Legionellen.

Totleitungen. Leitungen, die nicht mehr genutzt werden (stillgelegte Wohnungen, abgeklemmte Entnahmestellen), führen zu Stagnation. Das Wasser steht, kühlt ab und wird zur Brutstätte. Totleitungen müssen zurückgebaut werden — das bloße Schließen eines Ventils reicht nicht.

Selten genutzte Entnahmestellen. Gästezimmer, Hausmeisterwohnungen oder Waschküchen, in denen das Warmwasser nur sporadisch entnommen wird, sind Risikopunkte. Die Verwaltung muss sicherstellen, dass diese Entnahmestellen regelmäßig durchgespült werden.

Praxisbeispiel: Legionellenbefund in einem Berliner MFH

Eine Verwaltung in Berlin erhielt nach der routinemäßigen Dreijahresuntersuchung den Laborbefund: 480 KBE/100 ml an einem Steigestrang im Seitenflügel, alle anderen Proben unauffällig. Der Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml war überschritten.

Tag 1: Meldung an das Gesundheitsamt Friedrichshain-Kreuzberg per Fax und E-Mail. Gleichzeitige Beauftragung eines Sachverständigen für die Gefährdungsanalyse.

Tag 5: Der Sachverständige stellte fest, dass die Zirkulationsleitung im Seitenflügel keinen hydraulischen Abgleich hatte. Das Warmwasser kam dort nur mit 42 °C an — bei einer Speichertemperatur von 60 °C. Zusätzlich fand sich eine Totleitung zu einer seit zwei Jahren leerstehenden Wohnung im Erdgeschoss.

Maßnahmen: Hydraulischer Abgleich der Zirkulationsleitung (Einbau von Regulierventilen, Kosten: 1.800 Euro). Rückbau der Totleitung (Kosten: 450 Euro). Thermische Desinfektion des betroffenen Strangs (Kosten: 600 Euro inklusive Terminkoordination mit den Mietern).

Tag 21: Nachuntersuchung: alle Proben unter 10 KBE/100 ml. Die Verwaltung meldete das Ergebnis an das Gesundheitsamt. Das Verfahren wurde eingestellt.

Gesamtkosten: 3.200 Euro inklusive Sachverständigem, Sanitärarbeiten und Nachuntersuchung. Der Aufwand war überschaubar — wäre die Kontamination erst bei der nächsten regulären Untersuchung in drei Jahren entdeckt worden, hätte sich der Befund vermutlich verschlimmert. Im schlimmsten Fall hätte ein Legionellose-Fall in der Presse gestanden.

Dokumentation und Aufbewahrung

Die Ergebnisse der Legionellenuntersuchung müssen mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden (§31 TrinkwV). Das gilt sowohl für unauffällige als auch für auffällige Befunde. Die Dokumentation umfasst:

• Datum und Ort der Probenahme

• Name des akkreditierten Labors

• Probenahmestellen mit eindeutiger Zuordnung

• Ergebnisse in KBE/100 ml

• Bei Überschreitung: Gefährdungsanalyse, ergriffene Maßnahmen, Ergebnis der Nachuntersuchung

Mieter haben das Recht, die Untersuchungsergebnisse einzusehen. Die Verwaltung sollte die Ergebnisse proaktiv zugänglich machen — das schafft Vertrauen und vermeidet Rückfragen.

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