Energetische Sanierung: Was die Hausverwaltung wissen muss

Energetische Sanierung: Was die Hausverwaltung wissen muss

Die Sanierungswelle rollt — und trifft die Verwaltung zuerst

Das Gebäudeenergiegesetz verschärft die Anforderungen. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD setzt Fristen für die schlechtesten Energieklassen. Und die Energiepreise der letzten Jahre haben Eigentümern vor Augen geführt, was ein unsaniertes Gebäude monatlich kostet. Die Frage lautet nicht mehr ob energetisch saniert wird, sondern wann — und wer den Prozess steuert.

In den meisten Fällen ist das die Hausverwaltung. Sie berät den Eigentümer, koordiniert den Energieberater, stellt den Förderantrag, begleitet die Baumaßnahme und rechnet anschließend die Mieterhöhung ab. Das setzt voraus, dass die Verwaltung die Grundlagen kennt: Welche Maßnahmen bringen wie viel? Was wird gefördert? Und was darf anschließend auf die Miete umgelegt werden?

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist das zentrale Werkzeug für die energetische Planung eines Gebäudes. Erstellt wird er von einem zertifizierten Energieberater, gefördert durch das BAFA mit bis zu 80 % der Beratungskosten (maximal 1.700 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 2.000 Euro bei Mehrfamilienhäusern).

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Was der iSFP liefert

Der Sanierungsfahrplan analysiert den energetischen Ist-Zustand des Gebäudes und entwickelt einen Stufenplan für die Sanierung. Er zeigt:

• Den aktuellen Energieverbrauch und die Energieeffizienzklasse

• Welche Bauteile den größten Wärmeverlust verursachen

• Welche Einzelmaßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind

• Welche Energieeinsparung jede Maßnahme bringt

• Welche Kosten und Fördermittel zu erwarten sind

Warum der iSFP für Verwaltungen relevant ist

Wer Maßnahmen aus einem iSFP umsetzt, erhält einen Förderbonus von 5 Prozentpunkten bei der BEG-Einzelmaßnahmenförderung. Bei einer Fassadendämmung steigt der Fördersatz dadurch von 15 % auf 20 %. Bei Investitionskosten von 150.000 Euro macht das 7.500 Euro Differenz — pro Maßnahme.

Außerdem schafft der iSFP Transparenz gegenüber dem Eigentümer. Statt vager Empfehlungen liegt ein fundierter Plan vor, der Kosten, Nutzen und zeitliche Abfolge darstellt. Das erleichtert die Beschlussfassung in der WEG-Versammlung erheblich.

Die vier Kernsanierungen im Überblick

Dach und obere Geschossdecke

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Die obere Gebäudehülle ist häufig die größte Schwachstelle. Über ein ungedämmtes Dach gehen bis zu 30 % der Heizenergie verloren. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist dabei die kostengünstigste Variante — ab ca. 30–50 €/m² bei begehbarer Ausführung. Die Komplettsanierung des Dachs inklusive Aufsparrendämmung liegt bei 150–250 €/m², bringt aber auch den höchsten energetischen Effekt.

Fassade

Die Fassadendämmung mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) kostet zwischen 120 und 200 €/m². Sie reduziert den Transmissionswärmeverlust über die Außenwände um 60–80 %. Wirtschaftlich sinnvoll ist die Fassadendämmung vor allem dann, wenn ohnehin ein neuer Anstrich oder eine Fassadeninstandsetzung ansteht — die Sowieso-Kosten für Gerüst und Putzarbeiten fallen dann nur einmal an.

Fenster

Der Austausch von Fenstern mit Einfachverglasung oder alten Zweifachverglasungen gegen moderne Dreifachverglasung senkt den Wärmeverlust durch die Fenster um bis zu 70 %. Kosten: 400–800 €/m² Fensterfläche, je nach Material und Einbausituation. Fenster sollten immer im Zusammenhang mit der Fassade geplant werden, um Wärmebrücken am Anschluss zu vermeiden.

Heizung

Das GEG schreibt bei Heizungstausch seit 2024 grundsätzlich die Nutzung von mindestens 65 % erneuerbaren Energien vor. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Die Wärmepumpe ist die häufigste Lösung im Neubau; im Bestand kommen je nach Gebäude auch Fernwärme, Pelletheizung oder Hybridlösungen infrage.

Fördermittel: Die wichtigsten Programme

BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA)

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Förderung für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster) und an der Anlagentechnik. Fördersatz: 15 % der förderfähigen Kosten, mit iSFP-Bonus 20 %. Förderfähige Kosten: maximal 30.000 € pro Wohneinheit (ohne iSFP) bzw. 60.000 € pro Wohneinheit (mit iSFP).

BEG-Heizungsförderung (KfW)

Seit 2024 über die KfW. Grundförderung 30 % für alle Antragsteller, Klimageschwindigkeitsbonus von 20 % bei Austausch fossiler Heizungen bis Ende 2028, Einkommensbonus von 30 % bei Haushaltseinkommen unter 40.000 €/Jahr. Maximal 70 % Gesamtförderung, gedeckelt auf 30.000 € förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit.

KfW-Ergänzungskredit (358/359)

Zinsgünstiger Kredit bis 120.000 € pro Wohneinheit für Sanierungsmaßnahmen. Kombinierbar mit den Zuschüssen aus BEG-Einzelmaßnahmen und Heizungsförderung. Besonders relevant für Eigentümergemeinschaften, die den Eigenanteil finanzieren müssen.

Wirtschaftlichkeit: Rechnet sich das?

Die ehrliche Antwort: Nicht jede Maßnahme rechnet sich über die reine Energieeinsparung. Eine Fassadendämmung für 120.000 Euro spart bei einem typischen Mehrfamilienhaus vielleicht 4.000–6.000 Euro Heizkosten pro Jahr. Die statische Amortisation liegt bei 20–30 Jahren — ohne Förderung. Mit Förderung und unter Berücksichtigung der Sowieso-Kosten verbessert sich die Rechnung deutlich.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung: Wertsteigerung der Immobilie, vermiedene Instandsetzungskosten (weil ohnehin saniert werden musste), eingesparte CO₂-Abgabe, bessere Vermietbarkeit in höheren Energieeffizienzklassen und die rechtliche Absicherung gegenüber künftigen Sanierungspflichten.

§559 BGB: Was auf die Miete umgelegt werden darf

Energetische Modernisierungen berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung nach §559 BGB. Die Regeln im Kurzüberblick:

• Umlagesatz: 8 % der aufgewendeten Kosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden.

• Abzug der Förderung: Erhaltene Fördermittel sind von den Kosten abzuziehen, bevor die 8 % berechnet werden.

• Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 €/m² steigen (bei Ausgangsmieten unter 7 €/m²: maximal 2 €/m²).

• Abzug Instandhaltungsanteil: Kosten, die auf die Beseitigung eines bestehenden Mangels entfallen, sind keine Modernisierungskosten und müssen herausgerechnet werden.

Die korrekte Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung ist fehleranfällig. Details dazu im Deep Dive.

Weiterführend

Die vollständige Anleitung zur energetischen Sanierung — mit Detailberechnung der Mieterhöhung nach §559 BGB, Förderkombination BEG+KfW, Wirtschaftlichkeitsrechnung pro Maßnahme und Praxisbeispielen — finden Sie in unserem Deep Dive: [Energetische Sanierung + §559 BGB: Leitfaden für Hausverwaltungen](5-15b-energetische-sanierung-deep-dive.md).

Energieberatung ist der erste Schritt jeder wirtschaftlichen Sanierung. Ein zertifizierter Berater zeigt Ihnen, welche Maßnahmen sich bei Ihrem Objekt tatsächlich lohnen.

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