Aufzugsprüfung und Wartungsmonopole aufbrechen: ZÜS, BetrSichV, Kostenoptimierung

Aufzugsprüfung und Wartungsmonopole aufbrechen: ZÜS, BetrSichV, Kostenoptimierun

Aufzüge: Zwischen Sicherheitspflicht und überhöhten Kosten

Aufzüge in Mehrfamilienhäusern sind für die Verwaltung ein doppeltes Thema. Einerseits unterliegen sie strengen Prüf- und Betriebsvorschriften — die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) lässt keinen Spielraum. Andererseits gehören Aufzugswartung und -prüfung zu den Betriebskostenposten, die am häufigsten überteuert sind. Viele Verwaltungen zahlen seit Jahren denselben Anbieter, ohne je ein Vergleichsangebot eingeholt zu haben. Wartungsmonopole — faktisch, nicht rechtlich — sind in der Aufzugsbranche verbreitet.

Das Problem ist strukturell: Die großen Aufzugshersteller (Schindler, OTIS, Kone, ThyssenKrupp) verkaufen den Aufzug und bieten im selben Atemzug den Wartungsvertrag an. Viele Verwaltungen unterschreiben beides gleichzeitig — und sitzen dann zehn oder fünfzehn Jahre in einem Vollwartungsvertrag fest, dessen Preis-Leistungs-Verhältnis sie nie überprüft haben.

Dieser Artikel zeigt, wie die Prüf- und Wartungspflichten rechtlich aufgebaut sind, wo die Optimierungspotenziale liegen und wie Verwaltungen die Kosten senken, ohne die Sicherheit zu gefährden.

Praktisch: Diese Pruefpunkte gibt es auch als ausfuellbare PDF-Checkliste -- siehe unten.

Prüfpflichten nach BetrSichV: Was gesetzlich vorgeschrieben ist

Die Betriebssicherheitsverordnung regelt die Prüfung von Aufzugsanlagen in §§ 14-16 BetrSichV. Die Prüfung überwachungsbedürftiger Aufzugsanlagen ist Aufgabe der Zugelassenen Überwachungsstellen (ZÜS) — das sind der TÜV, die DEKRA, die GTÜ und andere akkreditierte Prüforganisationen.

Hauptprüfung. Alle zwei Jahre muss eine Hauptprüfung durch eine ZÜS stattfinden. Die Hauptprüfung umfasst eine vollständige Überprüfung aller sicherheitsrelevanten Komponenten: Tragmittel (Seile, Ketten), Fangvorrichtung, Geschwindigkeitsbegrenzer, Türverriegelungen, Notrufeinrichtung, Steuerung. Das Ergebnis wird in der Prüfbescheinigung dokumentiert.

Zwischenprüfung. Zwischen zwei Hauptprüfungen muss eine Zwischenprüfung stattfinden — also jedes Jahr eine Prüfung, abwechselnd Haupt- und Zwischenprüfung. Die Zwischenprüfung ist weniger umfangreich: Sicherheitstechnische Sichtprüfung, Funktionsprüfung von Notruf und Türverriegelung.

Prüfung nach Änderungen. Nach wesentlichen Änderungen an der Aufzugsanlage (Austausch von Tragmitteln, Einbau einer neuen Steuerung, Änderung der Nennlast) muss eine Prüfung vor Wiederinbetriebnahme durch die ZÜS erfolgen.

Kosten. Die Kosten für die ZÜS-Prüfung liegen bei 300 bis 600 Euro pro Prüfung (Hauptprüfung) und 200 bis 400 Euro (Zwischenprüfung). Diese Kosten sind fest und unabhängig vom Wartungsvertrag — die ZÜS-Prüfung und der Wartungsvertrag sind zwei verschiedene Dinge.

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Wartung vs. Prüfung: Der entscheidende Unterschied

Viele Verwaltungen verwechseln Wartung und Prüfung — oder halten beides für dasselbe. Das ist ein teurer Irrtum.

Prüfung (ZÜS). Die Prüfung ist gesetzlich vorgeschrieben, wird von einer unabhängigen Stelle durchgeführt und dient der behördlichen Überwachung. Der Prüfer hat keine wirtschaftlichen Interessen an Reparaturen oder Ersatzteilen. Die Prüfung erfolgt jährlich (abwechselnd Haupt- und Zwischenprüfung).

Wartung (Fachfirma). Die Wartung ist ebenfalls vorgeschrieben (§ 10 BetrSichV: der Arbeitgeber bzw. Betreiber muss die Anlage in einem sicheren Zustand halten), aber die Ausgestaltung ist flexibel. Die Wartung umfasst Inspektion, Schmierung, Justierung und Verschleißteilkontrolle. Sie wird typischerweise von einer Aufzugswartungsfirma durchgeführt — und genau hier liegen die Optimierungspotenziale.

Wichtig: Die ZÜS-Prüfung ersetzt nicht die Wartung. Und die Wartung ersetzt nicht die ZÜS-Prüfung. Beides ist erforderlich.

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Vollwartung, Teilwartung, Grundwartung: Was brauchen Sie wirklich?

Die Aufzugsbranche bietet drei Wartungsmodelle an. Die Unterschiede sind erheblich — preislich und inhaltlich.

Vollwartung (All-inclusive). Der Wartungsvertrag deckt alle planmäßigen Wartungsarbeiten und Reparaturen ab, inklusive Ersatzteile. Ausgenommen sind in der Regel nur Vandalismus, Fremdeinwirkung und Modernisierungen. Die monatlichen Kosten liegen bei 250 bis 600 Euro pro Aufzug.

Teilwartung. Der Vertrag deckt die planmäßige Wartung (Inspektion, Schmierung, Justierung) ab. Reparaturen und Ersatzteile werden gesondert beauftragt und berechnet. Monatliche Kosten: 120 bis 250 Euro.

Grundwartung. Nur die gesetzlich erforderliche Mindestleistung: Funktionsprüfung der sicherheitsrelevanten Komponenten, Schmierung, Sichtprüfung. Monatliche Kosten: 80 bis 150 Euro.

Die wirtschaftliche Entscheidung. Bei neuen Aufzügen (unter 10 Jahre) ist die Teilwartung fast immer günstiger als die Vollwartung, weil in den ersten Jahren kaum Reparaturen anfallen. Bei alten Aufzügen (über 20 Jahre) kann die Vollwartung sinnvoll sein — aber nur, wenn der Vertrag tatsächlich alle relevanten Reparaturen abdeckt und keine versteckten Ausschlüsse enthält.

Rechenbeispiel. Ein 15 Jahre alter Aufzug mit Vollwartung kostet 450 Euro/Monat = 5.400 Euro/Jahr. Derselbe Aufzug mit Teilwartung kostet 180 Euro/Monat = 2.160 Euro/Jahr, plus durchschnittlich 1.500 Euro/Jahr für Reparaturen = 3.660 Euro/Jahr. Ersparnis: 1.740 Euro/Jahr. Bei zehn Aufzügen: 17.400 Euro/Jahr.

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Wartungsmonopole aufbrechen: Praktische Schritte

Der häufigste Grund für überhöhte Aufzugskosten: mangelnder Wettbewerb. Viele Verwaltungen glauben, nur der Hersteller des Aufzugs dürfe die Wartung durchführen. Das ist falsch.

Jede qualifizierte Aufzugswartungsfirma darf jeden Aufzug warten. Es gibt keine rechtliche Bindung an den Hersteller. Die Behauptung, die Garantie erlösche bei Fremdwartung, ist in den meisten Fällen unzutreffend — die Garantie erlischt nur, wenn die Fremdwartung unsachgemäß erfolgt.

Schritt 1: Vertragslaufzeiten prüfen. Viele Wartungsverträge haben automatische Verlängerungsklauseln mit Kündigungsfristen von sechs bis zwölf Monaten. Prüfen Sie, wann der nächste Kündigungstermin ist — und tragen Sie ihn in den Kalender ein.

Schritt 2: Leistungsverzeichnis erstellen. Definieren Sie exakt, welche Leistungen Sie ausschreiben: Anzahl der Wartungseinsätze pro Jahr (typisch: vier bis sechs), Reaktionszeit bei Störungen (vier Stunden an Werktagen, acht Stunden an Wochenenden), Verfügbarkeit eines 24-Stunden-Notdienstes, Schmierung, Justierung, Sicherheitsprüfung aller relevanten Komponenten.

Schritt 3: Mindestens drei Angebote einholen. Neben dem bisherigen Anbieter sollten Sie mindestens zwei unabhängige Aufzugswartungsfirmen anfragen. Regionale Anbieter sind oft günstiger als die großen Hersteller — bei gleicher oder besserer Reaktionszeit.

Schritt 4: Angebote vergleichen. Achten Sie auf die Gesamtkosten, nicht nur auf den monatlichen Preis. Entscheidend sind: Stundensatz für Reparaturen (bei Teilwartung), Aufschläge für Noteinsätze außerhalb der Geschäftszeiten, Materialaufschläge, Vertragslaufzeit und Kündigungsfrist.

Schritt 5: Wechsel organisieren. Beim Wechsel der Wartungsfirma muss ein sauberer Übergang stattfinden: Übergabe der Anlagendokumentation (Schaltpläne, Prüfberichte, Ersatzteillisten), gemeinsame Begehung von alter und neuer Wartungsfirma, Information an die ZÜS über den neuen Wartungspartner.

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Praxisbeispiel: Kostensenkung durch Ausschreibung

Eine Verwaltung mit 22 Aufzügen in verschiedenen Objekten hatte seit über zwölf Jahren Vollwartungsverträge mit dem jeweiligen Hersteller. Die Gesamtkosten beliefen sich auf 118.000 Euro pro Jahr.

Der Geschäftsführer der Verwaltung beauftragte eine Aufzugs-Sachverständige, den Zustand aller 22 Aufzüge zu begutachten und eine Wartungsstrategie zu empfehlen. Ergebnis: Acht Aufzüge waren jünger als zehn Jahre und in einwandfreiem Zustand — für sie empfahl die Sachverständige Teilwartung. Zehn Aufzüge waren 10 bis 20 Jahre alt — für sie war Teilwartung mit Reparaturbudget sinnvoll. Vier Aufzüge waren über 20 Jahre alt und hatten erhöhten Reparaturbedarf — für sie blieb die Vollwartung die richtige Wahl.

Die Verwaltung schrieb die Wartung in drei Losen aus (jung, mittel, alt). Ergebnis: Ein regionaler Anbieter erhielt den Zuschlag für die jungen und mittleren Aufzüge, zu einem Preis, der 35 Prozent unter dem bisherigen lag. Die vier alten Aufzüge blieben beim Hersteller, aber der Preis wurde durch das Vergleichsangebot um 15 Prozent nachverhandelt.

Gesamtersparnis: 38.000 Euro pro Jahr — ohne Qualitätseinbußen, ohne Sicherheitsrisiko.

Die ZÜS-Prüfung: Auch hier gibt es Wettbewerb

Was viele Verwaltungen nicht wissen: Auch die ZÜS-Prüfung unterliegt dem Wettbewerb. Sie müssen nicht den TÜV nehmen, nur weil der TÜV in Ihrer Region der bekannteste ist. DEKRA, GTÜ, TÜV SÜD, TÜV Nord, TÜV Rheinland und weitere akkreditierte Stellen bieten Aufzugsprüfungen an — zu unterschiedlichen Preisen.

Preisvergleich lohnt sich. Die Preisunterschiede zwischen den ZÜS liegen bei 10 bis 30 Prozent. Bei 22 Aufzügen mit jährlichen Prüfkosten von durchschnittlich 500 Euro pro Anlage und Prüfung sind das 1.100 bis 3.300 Euro Unterschied pro Jahr. Kein riesiger Betrag, aber in Kombination mit der Wartungsoptimierung summiert es sich.

Qualität prüfen. Nicht nur der Preis zählt. Ein guter ZÜS-Prüfer erkennt Mängel, die dem Wartungsbetrieb entgangen sind, und kann fundierte Empfehlungen zur Anlagenoptimierung geben. Fragen Sie nach Referenzen und sprechen Sie mit anderen Verwaltungen in Ihrer Region.

Notruf: Die oft vergessene Pflicht

Seit der BetrSichV-Novelle 2015 müssen alle Personen-Aufzüge über ein Zweiwege-Kommunikationssystem (Notruf) verfügen. Der Notruf muss 24 Stunden an 7 Tagen erreichbar sein und von geschultem Personal bedient werden.

Notruf ≠ Wartungsfirma. Der Notruf kann, muss aber nicht vom Wartungsbetrieb bereitgestellt werden. Es gibt spezialisierte Notrufzentralen, die diesen Dienst deutlich günstiger anbieten. Typische Kosten: 30 bis 60 Euro pro Aufzug und Monat bei einer externen Notrufzentrale, gegenüber 80 bis 150 Euro, wenn der Notrufdienst im Wartungsvertrag enthalten ist.

Personenbefreiung. Der Notruf allein reicht nicht — es muss auch sichergestellt sein, dass im Notfall (eingeschlossene Person) innerhalb von 30 Minuten ein Techniker vor Ort ist, der die Personenbefreiung durchführen kann. Das kann der Wartungsbetrieb sein, aber auch ein lokaler Aufzugsservice oder die Feuerwehr. Klären Sie, wer diese Aufgabe in Ihren Objekten übernimmt.

Fazit

Aufzugskosten lassen sich in den meisten Verwaltungen um 20 bis 40 Prozent senken — ohne Abstriche bei Sicherheit oder Verfügbarkeit. Der Schlüssel liegt in der Trennung von Prüfung und Wartung, der bewussten Wahl des Wartungsmodells und dem regelmäßigen Wettbewerb unter den Anbietern. Wartungsmonopole entstehen nicht durch Marktmacht, sondern durch fehlende Ausschreibung.

Nächster Schritt: Listen Sie alle Aufzüge in Ihren Objekten auf: Hersteller, Baujahr, aktueller Wartungsanbieter, Vertragslaufzeit, Jahreskosten. Diese Übersicht ist die Grundlage für jede Optimierung. Und sie zeigt oft schon auf den ersten Blick, wo das größte Einsparpotenzial liegt.

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