Zertifizierter Verwalter 2025+: Was nach Ablauf der Übergangsfrist gilt
Die Übergangsfrist ist abgelaufen — und jetzt?
Am 1. Juni 2024 endete die Übergangsfrist für die Zertifizierung von WEG-Verwaltern. Was als fernes Datum begann, ist Realität geworden. Und die Fragen, die Verwalter jetzt stellen, sind andere als vor zwei Jahren: Nicht mehr „Muss ich das wirklich?", sondern „Was passiert, wenn ein Eigentümer jetzt darauf besteht?" und „Wie weise ich die Zertifizierung im laufenden Mandat nach?"
Die Antworten sind weniger dramatisch als befürchtet — aber sie erfordern Handlung. Wer die Zertifizierung noch nicht hat, steht vor einem konkreten Risiko: der Abberufung. Wer sie hat, muss sie richtig einsetzen. Dieser Artikel klärt die Rechtslage, beschreibt das Abberufungsrisiko und zeigt, wie Sie den Nachweis im Alltag handhaben.
Die Rechtslage: §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG und §26a WEG
Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter ist in §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG verankert. Dort heißt es: Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Bestellung eines zertifizierten Verwalters Gegenstand der Beschlussfassung wird. Die Zertifizierung selbst regelt §26a WEG in Verbindung mit der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
Was bedeutet „zertifiziert"?
Ein Verwalter gilt als zertifiziert, wenn er vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) eine Prüfung über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Grundlagen der WEG-Verwaltung bestanden hat. Die Prüfung umfasst:
Rechtliche Grundlagen: WEG, BGB-Mietrecht, Grundbuchrecht, Verfahrensrecht
Kaufmännische Grundlagen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungswesen, Finanzierung
Technische Grundlagen: Bautechnik, Instandhaltung, Energetik, Verkehrssicherung
Die Prüfung dauert 90 Minuten (schriftlich) plus ein mündliches Prüfungsgespräch. Wer besteht, erhält eine Bescheinigung, die unbefristet gilt.
Gleichstellung ohne Prüfung
Bestimmte Berufsgruppen gelten auch ohne IHK-Prüfung als zertifiziert:
Volljuristen (Erstes und Zweites Staatsexamen)
Immobilienkaufleute (IHK-Abschlussprüfung)
Geprüfte Immobilienfachwirte (IHK)
Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiengangs (Hochschulabschluss)
Für diese Gruppen genügt der Nachweis der entsprechenden Qualifikation. Eine zusätzliche IHK-Prüfung ist nicht erforderlich.
Das Abberufungsrisiko: Konkret und beherrschbar
Wann wird es gefährlich?
Das Risiko materialisiert sich in dem Moment, in dem ein einzelner Eigentümer den Antrag stellt, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Dieser Antrag kann jederzeit gestellt werden — per Brief, E-Mail oder in der Eigentümerversammlung.
Der Ablauf ist dann:
Der Eigentümer verlangt, dass die Bestellung eines zertifizierten Verwalters auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung gesetzt wird.
In der Versammlung wird abgestimmt: Soll ein zertifizierter Verwalter bestellt werden?
Wenn die Mehrheit zustimmt und der aktuelle Verwalter nicht zertifiziert ist, muss die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter suchen und bestellen.
Der nicht-zertifizierte Verwalter wird abberufen — die Abberufung ist seit der WEG-Reform 2020 jederzeit ohne wichtigen Grund möglich (§26 Abs. 3 WEG).
Wie wahrscheinlich ist das?
In der Praxis ist das Risiko höher als viele Verwalter annehmen. Es braucht nur einen einzigen Eigentümer, der den Antrag stellt. Und die Gründe können vielfältig sein: echter Qualitätsanspruch, persönlicher Konflikt mit dem Verwalter, oder schlicht die Tatsache, dass ein Eigentümer in einem Fachmagazin über das Recht gelesen hat und es „mal ausprobieren" will.
Was schützt Sie?
Nur eines: die Zertifizierung selbst. Wenn Sie zertifiziert sind, läuft der Antrag ins Leere. Der Eigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird — und Sie sind bereits einer. Kein Abberufungsgrund, kein Drama.
Die Prüfung: Vorbereitung und Ablauf
Prüfungsinhalte im Detail
Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.
Die ZertVerwV definiert drei Prüfungsbereiche:
Bereich 1 — Recht (ca. 40% der Prüfung):
WEG-Recht (Gemeinschaftsordnung, Beschlussfassung, Verwaltervertrag)
Mietrecht (Grundlagen, soweit WEG-relevant)
Grundbuchrecht (Auflassung, Sondernutzungsrechte, Dienstbarkeiten)
Vergaberecht (bei größeren Aufträgen)
Versicherungsrecht (Haftung, Deckungspflichten)
Bereich 2 — Kaufmännisches (ca. 35% der Prüfung):
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Rücklagenbildung und Sonderumlage
Buchhaltung und Rechnungswesen
Mahnwesen und Forderungsmanagement
Vertragsmanagement
Bereich 3 — Technik (ca. 25% der Prüfung):
Gebäudeinstandhaltung (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)
Energetische Sanierung (GEG, Förderprogramme)
Verkehrssicherungspflichten
Brandschutz
Schadstoffe (Asbest, KMF)
Vorbereitung
Die IHKs bieten Vorbereitungskurse an — in der Regel drei bis fünf Tage, teilweise online. Kosten: 800 bis 1.500 Euro. Die Prüfungsgebühr liegt bei 250 bis 400 Euro, je nach IHK.
Empfehlung: Wenn Sie seit mehr als fünf Jahren WEGs verwalten, werden Sie den Großteil der Inhalte bereits kennen. Die Vorbereitung konzentriert sich dann auf die formalen Aspekte (Gesetzestexte, aktuelle Rechtsprechung) und auf den technischen Bereich, der in der Praxis oft weniger präsent ist.
Nachweis im laufenden Mandat
Gegenüber Eigentümern
Es gibt keine gesetzliche Pflicht, die Zertifizierung unaufgefordert nachzuweisen. Aber jeder Eigentümer kann die Vorlage der Bescheinigung verlangen. In der Praxis empfiehlt es sich, die Zertifizierung proaktiv zu kommunizieren:
Im Anschreiben an neue WEGs: „Unsere Verwaltung ist gemäß §26a WEG zertifiziert."
Auf der Website: Hinweis auf die Zertifizierung mit IHK und Datum
In der Eigentümerversammlung: Kurze Erwähnung bei der Vorstellung des Verwalterberichts
Gegenüber dem Auftraggeber bei Neuakquise
Bei der Bewerbung um neue Verwaltermandate ist die Zertifizierung mittlerweile ein Muss. Wer sie nicht vorweisen kann, wird in vielen Ausschreibungen gar nicht mehr berücksichtigt. Legen Sie die Bescheinigung jedem Angebot bei.
Für juristische Personen
Wenn eine GmbH oder UG als Verwalter bestellt ist, muss die Zertifizierung durch die vertretungsberechtigte Person (Geschäftsführer) nachgewiesen werden. Bei mehreren Geschäftsführern genügt die Zertifizierung eines Geschäftsführers — es muss aber sichergestellt sein, dass diese Person die WEG-Verwaltung auch tatsächlich verantwortet.
Fortbildungspflicht: Was kommt nach der Zertifizierung?
Die ZertVerwV selbst sieht keine Fortbildungspflicht vor — die Zertifizierung gilt unbefristet. Allerdings besteht unabhängig davon die allgemeine Weiterbildungspflicht nach §34c GewO i.V.m. §15b MaBV: 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren.
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Diese Pflicht besteht für alle gewerblichen Immobilienverwalter — ob zertifiziert oder nicht. Die Fortbildung muss dokumentiert und auf Verlangen der Gewerbeaufsicht nachgewiesen werden.
Praxistipp: Kombinieren Sie die Fortbildungspflicht mit themenspezifischen Schulungen, die auch Ihre Mitarbeiter einbeziehen. Themen wie aktuelle Rechtsprechung, technische Neuerungen (GEG, Wärmepumpe, PV-Pflicht) und kaufmännische Software-Updates sind sowohl fortbildungsrelevant als auch betrieblich sinnvoll.
Praxisbeispiel: Verwaltung Hoffmann — vom Widerstand zur Chance
Die Hausverwaltung Hoffmann in Nürnberg verwaltet 38 WEGs mit insgesamt rund 600 Einheiten. Der Geschäftsführer — Immobilienkaufmann mit 22 Jahren Berufserfahrung — war skeptisch gegenüber der Zertifizierung. „Ich brauche keine Prüfung, um meinen Job zu machen", war seine Position.
Im Herbst 2023 stellte ein Eigentümer in einer seiner WEGs den Antrag auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Versammlung lehnte ab — der Verwalter war beliebt. Aber der Vorfall war ein Weckruf.
Hoffmann ließ sich im Januar 2024 prüfen — aufgrund seiner Ausbildung als Immobilienkaufmann war er ohnehin gleichgestellt, holte sich aber zusätzlich die IHK-Bescheinigung. Seitdem nutzt er die Zertifizierung aktiv im Marketing: auf der Website, in Angeboten, in Eigentümerversammlungen. Zwei neue Mandate hat er nach eigener Aussage auch deshalb gewonnen, weil die Eigentümer gezielt nach einem zertifizierten Verwalter gesucht hatten.
„Die Zertifizierung hat mir kein neues Wissen gebracht", sagt Hoffmann. „Aber sie hat mir ein Argument gebracht, das kein Eigentümer mehr hinterfragen kann."
Was passiert, wenn Sie nicht zertifiziert sind?
Die direkte Konsequenz: Sie riskieren die Abberufung. Aber es gibt weitere Folgen:
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
Neuakquise wird schwieriger: Immer mehr Eigentümergemeinschaften achten bei der Verwaltersuche auf die Zertifizierung.
Haftungsrisiko: Wenn ein Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt und die Gemeinschaft dem nicht nachkommt, kann der Eigentümer gerichtlich vorgehen. Die Kosten des Verfahrens trägt die Gemeinschaft.
Reputationsschaden: In einer Branche, in der Vertrauen das wichtigste Kapital ist, sendet eine fehlende Zertifizierung ein ungünstiges Signal.
Nächster Schritt
Wenn Sie bereits zertifiziert sind: Prüfen Sie, ob die Zertifizierung auf Ihrer Website, in Ihren Angebotsunterlagen und in Ihrem Verwaltervertrag erwähnt wird. Wenn nicht, holen Sie das diese Woche nach. Wenn Sie noch nicht zertifiziert sind: Melden Sie sich bei Ihrer zuständigen IHK für den nächsten Prüfungstermin an. Die Prüfung ist machbar, die Vorbereitung überschaubar — und das Risiko, es nicht zu tun, wächst mit jedem Monat.
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