WEG-Verwaltung digital
Für Praktiker die WEG bereits verwalten. Fokus auf WEG-Reform 2020, aktuelle Rechtsprechung, digitale Prozesse.
Sondernutzungsrechte verwalten: Garten, Stellplatz, Dachboden
Die Hausverwaltung Richter bekommt im März einen Anruf. Eigentümer A hat eine Hecke auf „seinem" Gartenanteil gepflanzt. Eigentümer B sagt, die Hecke stehe auf seiner Fläche. Die Verwaltung schaut in die Teilungserklärung — und findet eine Beschreibung, die lautet: „Der Eigentümer der Einheit 3 erhä
Mehrhausanlagen verwalten: Unterkostenstellenrechnung, getrennte Abrechnung, Beschlussfähigkeit
Die Mehrhausanlage ist kein eigener Rechtstypus im WEG. Das Gesetz kennt nur die Wohnungseigentümergemeinschaft — unabhängig davon, ob sie in einem Haus oder in zwanzig Häusern lebt. §1 Abs. 2 WEG definiert das Wohnungseigentum als Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsantei
Kleine WEG (2–6 Einheiten): Wo die normalen Regeln nicht greifen
Herr Schmitt und Frau Weber sind die einzigen Eigentümer einer Doppelhaushälfte, aufgeteilt nach WEG. Herr Schmitt will die Fassade dämmen. Frau Weber nicht. In einer WEG mit 20 Einheiten wäre das kein Problem — die Mehrheit entscheidet. In einer Zweier-WEG gibt es keine Mehrheit. Jeder hat 50 Proze
Große WEG (50+ Einheiten): Versammlung strukturieren, Abstimmung beschleunigen
Die Jahresversammlung einer WEG mit 130 Einheiten in einem Neubauquartier in Frankfurt. Der Versammlungsleiter eröffnet um 18:00 Uhr. Um 18:15 Uhr beginnt die Diskussion über den Wirtschaftsplan. Ein Eigentümer aus dem vierten Stock hält einen fünfminütigen Vortrag über die Gaspreise. Eine Eigentüme
Versicherungen in der WEG: Gebäude, Haftpflicht, Leitungswasser
Es ist ein Dienstagmorgen, kurz nach acht. Die Hausverwaltung Petersen bekommt den Anruf: Wasser steht in drei Wohnungen im zweiten Stock einer WEG in Berlin-Charlottenburg. Eine Fallleitung aus den 1970er-Jahren hat nachgegeben. Feuerwehr war da, Handwerker ist unterwegs. So weit, so üblich — bis d
WEG-Reform 2020 kompakt: Die 12 Änderungen mit den größten Alltagsauswirkungen
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) trat am 1. Dezember 2020 in Kraft. Es war die größte Reform des WEG seit seiner Entstehung 1951. Fünf Jahre später zeigt sich in der Praxis: Viele Verwalter haben die Kernänderungen verinnerlicht, aber bei den Details herrscht nach wie vor Unsicherh
Beschluss-Sammlung führen: Pflichtinhalt, Format, digitale Ablage
Ein Eigentümer will eine Markise an seiner Terrasse anbringen. Der Verwalter sagt: „Da brauchen wir einen Beschluss." Der Eigentümer sagt: „Den gibt es doch — von 2019." Der Verwalter sucht. Im Protokoll der Versammlung 2019 steht nichts. In der Beschluss-Sammlung auch nicht — weil es keine gibt. Od
Protokoll der Eigentümerversammlung: Mindestinhalt, Formulierungen, Fristen
Eine WEG in Düsseldorf beschloss im Mai 2024 die Sanierung der Tiefgarageneinfahrt. Kosten: 120.000 Euro, finanziert über eine Sonderumlage. Drei Monate später focht ein Eigentümer den Beschluss an. Sein Argument: Aus dem Protokoll ging nicht hervor, wie abgestimmt wurde. Es stand dort lediglich: „D
Ladung zur Eigentümerversammlung: Fristen, Form, Tagesordnung korrekt gestalten
Es klingt absurd, passiert aber jedes Jahr hundertfach: Eine WEG fasst auf ihrer Versammlung einen Beschluss — sauber diskutiert, klar abgestimmt, ordentlich protokolliert. Drei Wochen später liegt die Anfechtungsklage auf dem Tisch. Der Grund ist nicht der Beschluss selbst. Der Grund ist die Ladung
Zertifizierter Verwalter 2025+: Was nach Ablauf der Übergangsfrist gilt
Am 1. Juni 2024 endete die Übergangsfrist für die Zertifizierung von WEG-Verwaltern. Was als fernes Datum begann, ist Realität geworden. Und die Fragen, die Verwalter jetzt stellen, sind andere als vor zwei Jahren: Nicht mehr „Muss ich das wirklich?", sondern „Was passiert, wenn ein Eigentümer jetzt
Erhaltung vs. bauliche Veränderung: Neue Beschlusskompetenz nach WEG-Reform
Vor der WEG-Reform 2020 war die Abgrenzung zwischen Instandhaltung/Instandsetzung und baulicher Veränderung eine der meistdiskutierten Fragen im Wohnungseigentumsrecht. Sie entschied über Mehrheitserfordernisse, Kostenverteilung und die Frage, wer überhaupt zustimmen musste. Die alte Regelung in §22
Wirtschaftsplan in der Eigentümerversammlung: Präsentation, Diskussion, Beschlussfassung
Jedes Jahr dasselbe Ritual: Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan vor, die Eigentümer nicken oder meckern, am Ende wird abgestimmt. In vielen Gemeinschaften verkommt der Wirtschaftsplan zur reinen Formalität — ein Dokument, das niemand wirklich versteht und das alle einfach durchwinken.
Hausgeldrückstände: Vom Mahnschreiben bis zum Titel in 5 Schritten
In jeder Eigentümergemeinschaft gibt es Eigentümer, die nicht pünktlich zahlen. Die Gründe sind so vielfältig wie die Gemeinschaften selbst: vorübergehende Liquiditätsengpässe, Streit mit der Verwaltung, grundsätzlicher Unwille, schlichte Vergesslichkeit. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Bran
Verwaltervertrag nach neuem WEG: Pflichtinhalte, Vergütungsklauseln, Haftungsgrenzen
Der Verwaltervertrag war immer schon ein Dokument, über das zu wenig nachgedacht wurde. In vielen Gemeinschaften existierte ein Muster aus den neunziger Jahren, das von Verwalterwechsel zu Verwalterwechsel weitergereicht wurde — mit kosmetischen Anpassungen, aber ohne substanzielle Überarbeitung.
Sonderumlage: Beschluss-Mehrheiten, Anfechtungsschutz, Eigentümer überzeugen
Die Sonderumlage ist das Instrument, das Verwaltungen am meisten Kopfschmerzen bereitet — nicht wegen der Rechtslage, sondern wegen der Eigentümer. Rechtlich ist die Sache seit der WEG-Reform 2020 vergleichsweise klar: einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Praktisch stehen Sie als Verwal
Eigentümerversammlung rein virtuell: Was seit 2020 möglich ist, was nicht
Die Corona-Pandemie hat die Frage aufgeworfen, die virtuelle Eigentümerversammlung hat sie dauerhaft in die Praxis gebracht. Was 2020 als Notlösung begann — Videokonferenzen statt Präsenzversammlungen, weil Kontaktbeschränkungen physische Treffen unmöglich machten — ist heute ein fester Bestandteil
Teilungserklärung: Worauf es ankommt
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein Dokument, das älter ist als jeder Verwaltervertrag und wichtiger als jeder Eigentümerbeschluss: die Teilungserklärung. Sie definiert, was wem gehört, wer was nutzen darf und wer welche Kosten trägt. Trotzdem kennen viele Verwalter ihre Teilungserklärungen
Teilungserklärung lesen und anwenden: Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung, Widersprüche
Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument der WEG. Sie wird nach §8 WEG vom teilenden Eigentümer — in der Regel dem Bauträger — beim Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Jeder spätere Erwerber ist daran gebunden, ohne dass er sie unterschrieben hat.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: 10 Praxisfälle, die jeder Verwalter kennen muss
Montagmorgen, 8:15 Uhr. Die Eigentümerin aus dem dritten Stock ruft an: „Die Heizung in meinem Schlafzimmer tropft. Das ist doch Gemeinschaftseigentum — die WEG muss zahlen." Zwanzig Minuten später meldet sich der Eigentümer aus dem Erdgeschoss: „Der Briefkasten ist kaputt. Das ist mein Sondereigent
Instandhaltungsrücklage: Beschlussfassung, Anlagepflicht, Kommunikation mit Eigentümern
In vielen WEGs ist die Instandhaltungsrücklage das Reizthema schlechthin. Die einen halten sie für zu niedrig und fürchten den Verfall des Gebäudes. Die anderen empfinden sie als zu hoch und sehen ihr Geld verschwinden. Dazwischen steht der Verwalter — mit der undankbaren Aufgabe, eine angemessene R
Verwaltungsbeirat: Rechte, Pflichten, konstruktive Zusammenarbeit
Der Verwaltungsbeirat ist in vielen WEGs ein unterschätztes Gremium. In manchen Gemeinschaften besteht er aus engagierten Eigentümern, die den Verwalter konstruktiv begleiten. In anderen ist er eine Formalität, die sich einmal im Jahr zur Belegprüfung trifft und ansonsten unsichtbar bleibt. Und dann
Eigentümerkommunikation digital: Plattformen, Dokumentenverteilung, Reaktionsmanagement
In einer typischen Hausverwaltung mit 30 WEGs und durchschnittlich 20 Eigentümern pro Gemeinschaft landen pro Woche mehrere Hundert E-Mails im Posteingang. Anfragen zu Abrechnungen, Beschwerden über Nachbarn, Nachfragen zum Protokoll, Meldungen über defekte Beleuchtung — alles landet im selben Postf
Gemeinschaftsordnung ändern: Wann Einstimmigkeit nötig ist und wann nicht
In einer WEG in Stuttgart steht in der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1978: „Die Haltung von Tieren jeglicher Art ist untersagt." Ein neuer Eigentümer zieht ein — mit Katze. Der Nachbar beschwert sich. Der Verwalter prüft die Gemeinschaftsordnung, findet die Klausel und steht vor der Frage: Gilt
Mehrhausanlagen: Die besonderen Herausforderungen
Zwölf Einheiten in einem Haus sind überschaubar. Sechzig Einheiten verteilt auf vier Gebäude, mit getrennten Heizungsanlagen, unterschiedlichen Bauzuständen und Eigentümern, die sich untereinander kaum kennen, sind eine andere Liga. Mehrhausanlagen gehören zu den anspruchsvollsten Konstellationen in
Zertifizierter Verwalter §26a WEG: Prüfungsvorbereitung, Nachweisführung, Übergangsfristen
Die Zertifizierung des Verwalters nach §26a WEG ist das Ergebnis einer Debatte, die über ein Jahrzehnt geführt wurde. Die Immobilienwirtschaft hat lange darum gerungen, ob ein Sachkundenachweis nötig ist. Die Antwort des Gesetzgebers fiel eindeutig aus: Ja -- und zwar verpflichtend.
WEG-Jahresabrechnung: Die häufigsten Anfechtungsgründe
Die Jahresabrechnung ist das Herzstück der WEG-Verwaltung -- und gleichzeitig das Dokument, das die meisten Klagen produziert. Kein anderer Bereich des Wohnungseigentumsrechts beschäftigt die Gerichte so konstant wie die Frage, ob eine Abrechnung formal und inhaltlich korrekt ist.
WEG-Jahresabrechnung: Fehler erkennen, Anfechtung vermeiden -- mit Prüf-Checkliste
Keine andere Aufgabe in der WEG-Verwaltung zeigt die Kompetenz eines Verwalters so deutlich wie die Jahresabrechnung. Sie ist das Dokument, das jeder Eigentümer liest -- oder zumindest die letzte Seite mit der Nachzahlung. Und sie ist das Dokument, das am häufigsten angefochten wird.
Hybride Eigentümerversammlung: Was erlaubt ist
Während der Pandemie lernten Eigentümergemeinschaften, dass Versammlungen auch ohne physische Anwesenheit aller Beteiligten funktionieren können. Was als Notlösung begann, hat sich zum Dauerthema entwickelt: Immer mehr Eigentümer -- insbesondere solche, die nicht am Ort der Immobilie leben -- wollen
Hybride ETV rechtssicher durchführen: Technik, Abstimmung, Protokoll, Vollmachten
Die hybride Eigentümerversammlung ist eine der sinnvollsten Neuerungen der WEG-Reform 2020. Sie senkt die Hürde zur Teilnahme, erhöht die Beschlussfähigkeit und spart Eigentümern Reisekosten und Zeitaufwand. In Gemeinschaften mit hohem Anteil ortsfremder Eigentümer -- Ferienimmobilien, Kapitalanlege
Umlaufbeschluss nach neuem Recht: Wann er klappt, wann er scheitert
Jahrelang führte der Umlaufbeschluss ein Schattendasein in der WEG-Praxis. Die alte Regelung war eindeutig: Allstimmigkeit oder nichts. Jeder einzelne Eigentümer musste zustimmen — schriftlich, auf Papier, ohne Ausnahme. Schon ein einziger Nicht-Reagierer torpedierte das gesamte Verfahren. Bei Gemei
Beschlüsse sicher fassen: Die größten Anfechtungsrisiken
Eigentümerversammlungen produzieren Beschlüsse. Dutzende pro Jahr, bei großen Anlagen Hunderte. Jeder einzelne davon kann angefochten werden. Die Anfechtungsklage nach §44 WEG ist das schärfste Schwert, das ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft führen kann — und es wird erstaunlich häufig gezückt.
Beschlussrecht: Anfechtungsrisiken systematisch ausschließen — Checkliste & Fallbeispiele
Beschlüsse sind das zentrale Steuerungsinstrument der WEG. Jede wesentliche Entscheidung — vom Wirtschaftsplan über die Sanierung bis zur Verwalterbestellung — erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. §23 WEG regelt die Grundlagen.
Zertifizierter Verwalter §26a WEG: Was Sie jetzt tun müssen
Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihr Verwalter ein zertifizierter Verwalter im Sinne des §26a WEG ist. Was nach einer formalen Fußnote klingt, hat in der Praxis erhebliche Sprengkraft: Wer die Qualifikation nicht nachweisen kann, riskiert die Abberufung -- und zwar