Indexmiete in der Praxis: VPI abrufen, Erhöhung berechnen, Ankündigungsfrist ein
Warum Indexmieten in der Verwaltungspraxis so oft falsch umgesetzt werden
Die Indexmiete klingt nach dem einfachsten Mieterhöhungsmodell: Die Miete steigt automatisch mit der Inflation. Kein Mietspiegel, keine Vergleichswohnungen, keine Modernisierungsumlage. Einfach den Verbraucherpreisindex ablesen, den Prozentsatz berechnen und dem Mieter mitteilen.
In der Realität scheitern Verwaltungen an Details, die auf den ersten Blick trivial erscheinen. Der falsche Basiswert. Der falsche Monat. Die Ankündigung in der falschen Form. Oder schlicht: Die Erhöhung wurde nie ausgesprochen, weil niemand den Termin überwacht hat. Jeder dieser Fehler bedeutet entgangene Mieteinnahmen — und bei Portfolios mit hundert oder mehr Indexmietverträgen summiert sich das zu Beträgen, die wehtun.
Alle Punkte dieses Abschnitts finden Sie gebuendelt in der PDF-Checkliste weiter unten.
Rechtsgrundlage: §557b BGB im Überblick
Die Indexmiete ist in §557b BGB geregelt. Die wesentlichen Voraussetzungen:
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
Die Miete muss schriftlich an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt sein.
Andere Mieterhöhungen (Mietspiegel, Vergleichswohnungen) sind während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen — mit Ausnahme von Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungsumlage nach §559 BGB, wenn die Modernisierung auf einer gesetzlichen Pflicht beruht.
Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch ein. Sie muss vom Vermieter in Textform erklärt werden.
Zwischen zwei Erhöhungserklärungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Häufiger Irrtum: Viele Vermieter und auch manche Verwaltungen glauben, die Indexmiete passe sich automatisch an. Das ist falsch. Ohne Erhöhungserklärung bleibt die Miete unverändert — selbst wenn die Inflation bei fünf Prozent liegt.
VPI abrufen: Die richtige Quelle, die richtige Reihe
Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlicht. Sie finden die Daten auf der Plattform GENESIS-Online.
Die richtige Reihe
Suchen Sie nach der Reihe 61111-0002: "Verbraucherpreisindex: Deutschland, Monate". Der aktuelle Basiswert ist 2020 = 100. Dieses Basisjahr ist seit Januar 2023 der Standard. Ältere Verträge können noch auf Basisjahr 2015 = 100 oder sogar 2010 = 100 verweisen.
So rufen Sie den VPI ab:
Öffnen Sie GENESIS-Online (www-genesis.destatis.de).
Geben Sie "61111-0002" in die Suche ein.
Wählen Sie den gewünschten Monat und das Jahr.
Notieren Sie den Indexwert.
Alternativ veröffentlicht Destatis den VPI auch als Pressemitteilung, üblicherweise in der zweiten Woche des Folgemonats. Die vorläufigen Werte erscheinen bereits am Monatsende.
Die vollstaendige Checkliste steht als kostenloser Download bereit -- siehe unten.
Basisjahr-Umrechnung
Wenn Ihr Mietvertrag ein älteres Basisjahr referenziert, müssen Sie umrechnen. Destatis stellt Umrechnungsfaktoren bereit. Die Formel:
Neuer Indexwert = Alter Indexwert × (Neuer Basiswert ÷ Alter Basiswert)
In der Praxis verwenden die meisten Verwaltungen den aktuellen Basiswert 2020 = 100 für neue Verträge und rechnen bei Altverträgen den damaligen Referenzwert auf das aktuelle Basisjahr um. Das ist zulässig, solange das Verhältnis mathematisch korrekt bleibt.
Die Berechnungsformel: Schritt für Schritt
Die Berechnung der Indexmieterhöhung folgt einer festen Formel:
Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.
Prozentuale Veränderung = ((Neuer VPI – Alter VPI) ÷ Alter VPI) × 100
Neue Miete = Aktuelle Miete × (1 + Prozentuale Veränderung ÷ 100)
Rechenbeispiel
Mietvertrag vom 01.03.2022. Vereinbarte Nettokaltmiete: 850,00 Euro.
VPI bei Vertragsschluss (Februar 2022, Basis 2020 = 100): 110,9
Aktueller VPI (Februar 2026, Basis 2020 = 100): 123,4
Prozentuale Veränderung: ((123,4 – 110,9) ÷ 110,9) × 100 = 11,27 %
Neue Miete: 850,00 × 1,1127 = 945,80 Euro
Erhöhungsbetrag: 945,80 – 850,00 = 95,80 Euro
Tipp: Scrollen Sie zum Download-Bereich fuer alle Vorlagen und Checklisten zu diesem Thema.
Welcher VPI ist der "Alte"?
Der Ausgangswert (der "alte VPI") ist der Indexwert, der bei der letzten Mieterhöhung oder — wenn noch keine stattgefunden hat — bei Vertragsschluss maßgeblich war. Nicht der VPI des Vormonats, nicht der VPI des Vorjahres, sondern der VPI des letzten Referenzzeitpunkts.
Häufiger Fehler: Manche Verwaltungen verwenden als Basiswert den VPI des Monats, in dem der Vertrag unterschrieben wurde. Richtig ist: der VPI des Monats, der im Vertrag als Bezugsmonat genannt ist. Steht dort "maßgeblich ist der VPI des Monats vor Vertragsbeginn", dann ist es der VPI von Februar 2022, wenn der Vertrag am 01.03.2022 beginnt.
Die Erhöhungserklärung: Form, Inhalt, Frist
Textform (§126b BGB)
Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen. Das bedeutet: Brief, E-Mail oder Fax — aber nicht mündlich und nicht per WhatsApp-Sprachnachricht. Die Erklärung muss den Vermieter als Absender erkennen lassen.
Alle Arbeitshilfen zu diesem Artikel finden Sie gebuendelt im Download-Bereich am Ende.
Pflichtinhalt
Die Erhöhungserklärung muss folgende Angaben enthalten:
Den alten und den neuen VPI-Wert mit Angabe des jeweiligen Monats
Die Berechnung der prozentualen Veränderung
Die bisherige und die neue Nettokaltmiete
Den Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gilt
Wirkungszeitpunkt
Die erhöhte Miete wird frühestens ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung geschuldet. Geht die Erklärung im März beim Mieter ein, gilt die neue Miete ab Mai. Nicht ab April, nicht rückwirkend ab Januar.
Mindestabstand
Zwischen zwei Erhöhungserklärungen muss mindestens ein Jahr liegen. Das bezieht sich auf den Zeitpunkt der Erklärung, nicht auf den Wirkungszeitpunkt.
Die passenden Arbeitsmaterialien stehen Ihnen im Download-Bereich kostenlos zur Verfuegung.
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Falscher Basisjahr-VPI
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Der Vertrag verweist auf Basisjahr 2015, die Verwaltung verwendet den VPI auf Basis 2020. Die Indexwerte sind unterschiedlich hoch, obwohl sie denselben Zeitpunkt abbilden. Das Ergebnis: eine falsche Berechnung.
Vermeidung: Prüfen Sie bei jedem Vertrag, welches Basisjahr vereinbart ist. Rechnen Sie entweder den alten und neuen Wert auf dasselbe Basisjahr um, oder verwenden Sie die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Umrechnungsfaktoren.
Fehler 2: VPI des falschen Monats
Der Vertrag nennt als Referenzmonat den "Monat vor Mietbeginn". Die Verwaltung verwendet den Monat des Mietbeginns. Bei monatlichen Schwankungen von 0,3 bis 0,5 Indexpunkten ergibt das über Jahre einen relevanten Fehler.
Vermeidung: Den vertraglichen Referenzmonat wörtlich nehmen. Nicht interpretieren, nicht runden.
Fehler 3: Erhöhung ohne Erklärung
Die Miete wird im System angepasst, ohne dass der Mieter eine Erhöhungserklärung erhalten hat. Der Mieter zahlt zwar die höhere Miete (weil der Dauerauftrag angepasst wurde), aber die Erhöhung ist rechtlich unwirksam. Der Mieter kann die Differenz zurückfordern.
Vermeidung: Keine Sollstellungsanpassung ohne schriftliche Erhöhungserklärung.
Fehler 4: Termin verpasst
Niemand überwacht, wann die nächste Indexerhöhung möglich ist. Bei einem Portfolio mit 200 Indexmietverträgen gehen Termine unter. Jeder verpasste Monat ist verlorene Mieteinnahme.
Vermeidung: Systematische Fristenüberwachung. Im Idealfall softwaregestützt.
Praxisbeispiel: 200 Indexverträge, null verpasste Erhöhungen
Eine Münchner Hausverwaltung betreut ein Portfolio mit 3.800 Einheiten, davon 200 mit Indexmietvereinbarung. Bis 2023 wurden Indexerhöhungen manuell verwaltet: Eine Mitarbeiterin pflegte eine Exceltabelle mit Vertragsdaten, VPI-Werten und Fälligkeiten. In Jahren mit moderater Inflation funktionierte das. Als die Inflation 2022 sprunghaft anstieg und plötzlich alle 200 Verträge gleichzeitig anpassungsfähig wurden, brach das System zusammen. 47 Erhöhungen wurden verspätet oder gar nicht ausgesprochen. Der geschätzte Mietausfall: über 60.000 Euro im ersten Jahr.
Die Verwaltung hat daraufhin den Prozess digitalisiert. Die Software ruft den VPI automatisch ab, berechnet die Erhöhung und erzeugt die Erhöhungserklärung als Entwurf. Ein Sachbearbeiter prüft und gibt frei. Die Sollstellung wird erst nach Versand der Erklärung angepasst.
MieterOS-Hinweis: MieterOS ruft den aktuellen VPI automatisch ab und berechnet die Erhöhung. Unter Verträge → Indexmiete sehen Sie alle fälligen Anpassungen auf einen Blick. Das System erstellt die Erhöhungserklärung und passt die Sollstellung erst nach Freigabe an.
Indexmiete und Mietpreisbremse
Seit der Einführung der Mietpreisbremse stellt sich die Frage: Unterliegt die Indexmiete den Beschränkungen des §556d BGB? Die Antwort: Die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss unterliegt der Mietpreisbremse, sofern der Vertrag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geschlossen wird. Die späteren Indexerhöhungen dagegen sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen — sie folgen der vertraglichen Vereinbarung und dem VPI.
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
Das bedeutet: Wenn die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss die Mietpreisbremse einhält, sind alle nachfolgenden Indexerhöhungen wirksam, auch wenn die Miete dadurch über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.
Dieser Artikel dient der fachlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
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