WEG-Wirtschaftsplan: Beschluss und Protokoll auf einen Blick

WEG-Wirtschaftsplan: Beschluss und Protokoll auf einen Blick

Was der Wirtschaftsplan leisten muss

Jede WEG braucht Geld. Für die Gebäudeversicherung, den Hausmeister, die Treppenhausreinigung, den Aufzugswartungsvertrag, die Rücklage. Die Frage, wie viel jeder Eigentümer monatlich zahlt, beantwortet der Wirtschaftsplan. Er ist das zentrale Finanzinstrument der Wohnungseigentümergemeinschaft — und gleichzeitig einer der häufigsten Streitpunkte auf Eigentümerversammlungen.

§28 Abs. 1 WEG verpflichtet den Verwalter, jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser Plan ist kein Vorschlag, sondern die Grundlage für die Vorschusspflicht der Eigentümer. Erst durch den Beschluss der Eigentümerversammlung wird er verbindlich — und damit zur Rechtsgrundlage für das monatliche Hausgeld.

In der Praxis scheitern Wirtschaftspläne selten an der Mathematik. Sie scheitern an unvollständigen Positionen, falschen Verteilerschlüsseln, vergessener Rücklagenzuführung oder schlampiger Beschlussfassung. All das führt zu Anfechtungsklagen, Zahlungsverweigerungen und Vertrauensverlust.

Alle Pruefpunkte als druckbare PDF-Checkliste im Download-Bereich.

Die drei Ebenen des Wirtschaftsplans

Praktisch: Diese Pruefpunkte gibt es auch als ausfuellbare PDF-Checkliste -- siehe unten.

1. Der Gesamtwirtschaftsplan

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Der Gesamtwirtschaftsplan erfasst alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Kalenderjahr. Er ist die Gesamtschau — was kommt rein, was geht raus.

Typische Ausgabenpositionen:

• Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Glas)

• Hausmeisterdienst

• Treppenhausreinigung

• Aufzugswartung und TÜV

• Gartenpflege

• Müllabfuhr, Wasser/Abwasser, Allgemeinstrom

• Verwaltervergütung

• Instandhaltungsrücklage

• Bankgebühren, sonstige Kosten

Einnahmen bestehen in der Regel ausschließlich aus den Vorschüssen (Hausgeld) der Eigentümer. Manche WEGs haben zusätzliche Einnahmen, etwa aus der Vermietung von Gemeinschaftsflächen oder Mobilfunkantennen auf dem Dach.

Die passenden Arbeitsmaterialien stehen Ihnen im Download-Bereich kostenlos zur Verfuegung.

2. Der Einzelwirtschaftsplan

Der Einzelwirtschaftsplan bricht die Gesamtkosten auf die einzelnen Einheiten herunter. Er zeigt jedem Eigentümer, welchen Anteil er tragen muss und wie hoch sein monatliches Hausgeld ausfällt.

Die Verteilung erfolgt grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (MEA), sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes regeln. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit abweichende Verteilerschlüssel beschließen — etwa Fläche, Personenzahl oder Verbrauch für einzelne Kostenpositionen.

Alle Arbeitshilfen zu diesem Artikel finden Sie gebuendelt im Download-Bereich am Ende.

3. Die Instandhaltungsrücklage

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist keine freiwillige Sparrate. §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine angemessene Vorsorge für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Was "angemessen" bedeutet, richtet sich nach Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes. Als Orientierung dient die Peters-Formel, die im Deep Dive ausführlich erläutert wird.

Zu niedrig angesetzte Rücklagen führen bei größeren Reparaturen zwangsläufig zu Sonderumlagen — ein sicherer Weg, Eigentümer zu verärgern.

Tipp: Scrollen Sie zum Download-Bereich fuer alle Vorlagen und Checklisten zu diesem Thema.

Beschlussfassung: Wie der Wirtschaftsplan verbindlich wird

Der Wirtschaftsplan entfaltet erst Wirkung, wenn die Eigentümerversammlung ihn beschließt. Ohne Beschluss keine Zahlungspflicht. Die Beschlussfassung folgt klaren Regeln:

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Einfache Mehrheit. Der Wirtschaftsplan wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Stimmenthaltungen zählen nicht mit. Maßgeblich ist das Stimmrecht nach der Gemeinschaftsordnung — Kopfprinzip, Wertprinzip oder Objektprinzip.

Vorlage vor der Versammlung. Der Verwalter muss den Wirtschaftsplan so rechtzeitig versenden, dass die Eigentümer ihn prüfen können. Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht, aber die Rechtsprechung verlangt eine "angemessene" Vorlaufzeit. In der Praxis gelten zwei bis drei Wochen als Minimum. Wer den Plan erst in der Versammlung verteilt, riskiert eine erfolgreiche Beschlussanfechtung.

Protokollierung. Der Beschluss muss im Versammlungsprotokoll eindeutig dokumentiert werden. Formulierungen wie "Der Wirtschaftsplan 2026 gemäß Anlage 3 wird genehmigt" reichen. Allgemeine Verweise ohne konkrete Zuordnung ("Der Wirtschaftsplan wird beschlossen") sind angreifbar, wenn unklar bleibt, welche Version gemeint ist.

Fortgeltungsklausel. Wird der neue Wirtschaftsplan nicht rechtzeitig beschlossen, gilt der zuletzt beschlossene Plan fort. Die Eigentümer zahlen dann weiter auf Basis des alten Plans. Für den Verwalter bedeutet das: Wenn Kosten gestiegen sind, muss die WEG die Differenz mit dem nächsten Beschluss nachfinanzieren.

Die häufigsten Anfechtungsgründe

Beschlüsse über den Wirtschaftsplan werden regelmäßig angefochten. Die Gründe wiederholen sich:

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Falscher Verteilerschlüssel. Der Plan verteilt nach MEA, obwohl die Gemeinschaftsordnung für bestimmte Kostenpositionen einen anderen Schlüssel vorsieht — etwa Heizkosten nach Verbrauch oder Aufzugkosten nach Stockwerk.

Fehlende Positionen. Bekannte Ausgaben werden nicht eingeplant. Wenn der Verwalter weiß, dass die Aufzugsanlage eine Generalüberholung braucht, aber die Kosten nicht im Wirtschaftsplan auftauchen, ist das anfechtbar.

Unzureichende Rücklage. Eine Rücklagenzuführung von 50 Cent pro Quadratmeter bei einem Gebäude aus den 1960er-Jahren ist offensichtlich zu niedrig. Gerichte prüfen die Angemessenheit.

Formfehler bei der Beschlussfassung. Ladungsmängel, fehlende Beschlussfähigkeit, unklare Protokollierung — alles Einfallstore für eine Anfechtung nach §44 WEG.

Verwaltergebühr intransparent. Wenn der Verwalter seine eigene Vergütung im Wirtschaftsplan „versteckt" oder ohne Beschlussgrundlage erhöht, gibt das Ärger.

Weiterführend

Die vollständige Anleitung zur Kalkulation des Wirtschaftsplans — inklusive Peters-Formel, Praxisbeispiel für eine 40-WE-Anlage und allen Fehlerfolgen bei mangelhafter Aufstellung — finden Sie in unserem Deep Dive: [WEG-Wirtschaftsplan nach §28 WEG: Aufstellung, Kalkulation, Fehlerfolgen, Sonderumlagen](4-15b-weg-wirtschaftsplan-deep-dive.md).

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Lösungen wie MieterOS unterstützen Sie bei der Erstellung des WEG-Wirtschaftsplans — von der automatischen Übernahme der Ist-Kosten über die Umlageberechnung nach MEA bis zum fertigen Einzelwirtschaftsplan für jeden Eigentümer.

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