Grundsteuerreform 2025/2026: Neue Bescheide, geänderte Umlagefähigkeit, Widerspr
Der neue Grundsteuerbescheid kommt — und kein Mieter versteht ihn
Im Frühjahr 2025 flattern sie in die Briefkästen: die neuen Grundsteuerbescheide auf Basis der reformierten Grundsteuerwerte. Für Millionen von Grundstücken in Deutschland ändern sich die Beträge — teils nach oben, teils nach unten, in vielen Fällen drastisch. Und für Hausverwaltungen beginnt damit ein Marathonlauf: Bescheide prüfen, Eigentümer informieren, Umlagen anpassen, Widersprüche einlegen, Mieter aufklären.
Die Grundsteuerreform ist das größte steuerliche Reformprojekt seit der Wiedervereinigung. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherigen Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt — sie stammten in Westdeutschland von 1964, in Ostdeutschland von 1935. Die Neubewertung betrifft rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Für Hausverwaltungen ist sie nicht nur ein steuerliches Thema, sondern ein organisatorisches.
Bundesmodell vs. Ländermodelle: Wo gelten welche Regeln?
Das Grundsteuer-Reformgesetz trat am 1. Januar 2025 in Kraft. Dank der Öffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG) dürfen die Länder eigene Modelle anwenden. Das Ergebnis ist ein Flickenteppich:
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
Bundesmodell (angewendet von der Mehrheit der Länder)
Gilt in: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen (teilweise mit Modifikationen).
Das Bundesmodell bewertet Grundstücke anhand von Bodenrichtwert, Gebäudefläche, Nettokaltmiete (bei Wohngrundstücken im Ertragswertverfahren) und Baujahr. Die Berechnung erfolgt in drei Stufen:
Grundsteuerwert — ermittelt vom Finanzamt auf Basis der Feststellungserklärung
Grundsteuermessbetrag — Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohngrundstücke)
Grundsteuer — Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde
Bayern: Flächenmodell
Bayern bewertet ausschließlich nach Fläche — keine Bodenrichtwerte, keine Mieten. Die Steuermesszahl beträgt 0,04 ‰ für Wohnflächen. Der Vorteil: Einfache Berechnung. Der Nachteil: Teure Innenstadtlagen werden genauso besteuert wie günstige Randgebiete.
Baden-Württemberg: Bodenwertmodell
Nur der Bodenwert wird berücksichtigt — Gebäude spielen keine Rolle. Das führt dazu, dass ein unbebautes Grundstück genauso besteuert wird wie eines mit Mehrfamilienhaus. Für Hausverwaltungen ist das relevant, weil die Umlagefähigkeit auf die Mieter anders zu beurteilen sein kann als im Bundesmodell.
Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
Kombination aus Fläche und Lage. Niedersachsen nutzt einen Lagefaktor, der sich am Bodenrichtwert orientiert.
Hamburg, Hessen, Sachsen
Hamburg nutzt ein Wohnlagenmodell, Hessen ein Flächen-Faktor-Modell, Sachsen eine modifizierte Version des Bundesmodells mit angepassten Steuermesszahlen.
Umlagefähigkeit: Was Verwalter jetzt prüfen müssen
Die Grundsteuer ist als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Daran ändert die Reform grundsätzlich nichts. Aber: Die Höhe der umgelegten Grundsteuer kann sich erheblich ändern — und damit steigt das Konfliktpotenzial.
Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.
Verteilerschlüssel prüfen
In der Betriebskostenabrechnung wird die Grundsteuer typischerweise nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen umgelegt. Beide Schlüssel sind zulässig. Aber: Wenn die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnet wird, in dem die Nettokaltmiete eine Rolle spielt, kann es zu Verzerrungen kommen.
Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen zahlen die oberen Stockwerke höhere Mieten als die unteren. Im Bundesmodell fließt die Nettokaltmiete in den Grundsteuerwert ein — die Grundsteuer für das Gesamtgrundstück steigt, wenn die Durchschnittsmiete hoch ist. Bei der Umlage nach Wohnfläche zahlen aber alle Mieter gleich viel pro Quadratmeter. Das ist rechtlich zulässig, kann aber zu Diskussionen führen.
Anpassung der Vorauszahlungen
Die neuen Grundsteuerbescheide gelten ab dem 1. Januar 2025. Verwaltungen müssen die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen, wenn sich die Grundsteuer wesentlich ändert. Eine Anpassung ist nach § 560 Abs. 4 BGB zulässig, wenn sich die Betriebskosten verändert haben und die Anpassung in Textform erklärt wird.
Empfehlung: Passen Sie die Vorauszahlungen zügig an, auch wenn der endgültige Bescheid noch unter Vorbehalt steht. Ein „Warten auf den endgültigen Bescheid" kann zu hohen Nachzahlungen oder Guthaben in der nächsten Abrechnung führen — beides erzeugt Unzufriedenheit.
Sonderfall: Gewerbliche Nutzung und gemischt genutzte Objekte
Bei Objekten mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) kann die Grundsteuerbelastung sich unterschiedlich entwickeln. Im Bundesmodell wird für Geschäftsgrundstücke eine andere Steuermesszahl angewendet als für Wohngrundstücke. Verwalter sollten prüfen, ob der Grundsteuerbescheid die Nutzungsart korrekt erfasst.
Widerspruchsmanagement: Wann und wie Sie Einspruch einlegen
Die Erfahrung aus den Feststellungserklärungen 2022/2023 zeigt: Die Fehlerquote bei den Grundsteuerwertbescheiden ist hoch. Häufige Fehlerquellen:
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Falsche Wohnfläche oder Grundstücksfläche
Falsches Baujahr
Falsche Zuordnung der Grundstücksart (z. B. Einfamilienhaus statt Mehrfamilienhaus)
Fehlerhafte Bodenrichtwerte
Nicht berücksichtigte Abbruchreife oder Denkmalschutz
Dreistufige Bescheidstruktur
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei separaten Bescheiden:
Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt) — Feststellung des Grundsteuerwerts
Grundsteuermessbescheid (Finanzamt) — Feststellung des Grundsteuermessbetrags
Grundsteuerbescheid (Gemeinde) — Festsetzung der zu zahlenden Grundsteuer
Der Einspruch muss gegen den richtigen Bescheid gerichtet werden. In den meisten Fällen ist der Grundsteuerwertbescheid (Stufe 1) der Ansatzpunkt, weil dort die Bewertungsgrundlagen festgelegt werden. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist nur sinnvoll, wenn der Hebesatz falsch angewendet wurde.
Fristen
Der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe eingelegt werden. Diese Frist ist zwingend. Ein verspäteter Einspruch ist nur bei Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich — und die wird selten gewährt.
Empfehlung: Prüfen Sie jeden Bescheid sofort nach Eingang und legen Sie im Zweifelsfall fristwahrend Einspruch ein. Die Begründung kann nachgereicht werden.
Praxisbeispiel: Grundsteuerreform bei einer WEG mit 120 Einheiten in Frankfurt
Die Verwaltung betreut eine große WEG in Frankfurt am Main mit 120 Wohn- und 8 Gewerbeeinheiten. Im Februar 2025 gehen die neuen Grundsteuerbescheide ein. Die Grundsteuer steigt um 34 Prozent — von bisher 48.000 Euro auf 64.300 Euro pro Jahr.
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
Die Verwaltung geht systematisch vor:
Bescheidprüfung: Der Grundsteuerwertbescheid wird auf korrekte Flächen, Baujahr und Bodenrichtwert geprüft. Ergebnis: Die Wohnfläche ist um 180 m² zu hoch angesetzt — ein Fehler in der Feststellungserklärung.
Einspruch: Die Verwaltung legt fristwahrend Einspruch ein und reicht die korrekten Flächennachweise nach. Das Finanzamt korrigiert den Grundsteuerwert. Die neue Grundsteuer beträgt 58.700 Euro — immer noch eine Steigerung, aber 5.600 Euro weniger als der fehlerhafte Bescheid.
Vorauszahlungsanpassung: Die Verwaltung passt die Hausgeldvorauszahlungen zum nächsten Quartal an und informiert die Eigentümer in einem Sonderrundschreiben über die Hintergründe der Steigerung.
Mieterinformation: Für die vermieteten Einheiten werden die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst. Die Mieter erhalten ein Schreiben, das die Anpassung nach § 560 BGB begründet.
Zeitaufwand für die Verwaltung: rund 20 Arbeitsstunden. Ersparnis durch den erfolgreichen Einspruch: 5.600 Euro pro Jahr — dauerhaft.
Hebesätze: Die große Unbekannte
Die Kommunen setzen die Hebesätze fest. Viele Gemeinden haben angekündigt, die Hebesätze so anzupassen, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer ungefähr gleich bleibt (Aufkommensneutralität). Aber „ungefähr gleich" im Gesamtaufkommen bedeutet nicht, dass jedes einzelne Grundstück gleich viel zahlt. Durch die Neubewertung verschieben sich die Lasten: Manche Grundstücke werden teurer, andere günstiger.
Die endgültigen Hebesätze für 2025 stehen in vielen Kommunen erst seit Anfang des Jahres fest — manche haben sie sogar rückwirkend angepasst. Verwalter sollten die Hebesätze ihrer Gemeinden aktiv verfolgen und nicht darauf warten, dass der Bescheid die finale Zahl liefert.
Die Reform ist da — jetzt geht es um Umsetzung, nicht um Theorie
Die Grundsteuerreform war lange angekündigt, jetzt ist sie Realität. Für Hausverwaltungen bedeutet sie Arbeit — aber auch die Chance, gegenüber Eigentümern und Mietern Kompetenz zu zeigen. Wer Bescheide proaktiv prüft, berechtigte Einsprüche einlegt und transparent kommuniziert, positioniert sich als verlässlicher Partner in einem Thema, das viele verunsichert.
Die größte Gefahr ist Passivität: Bescheide ungeprüft abheften, Vorauszahlungen nicht anpassen und hoffen, dass es schon stimmen wird. Das funktioniert bei 36 Millionen neu bewerteten Einheiten und einer nachweislich hohen Fehlerquote nicht.
Dieser Artikel gibt den Rechtsstand März 2025 wieder. Hebesätze und Landesmodelle können sich ändern. Prüfen Sie die aktuellen Bescheide und kommunalen Festsetzungen für Ihre Objekte.
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