Wärmeplanungsgesetz (WPG): Was Hausverwaltungen jetzt prüfen müssen

Wärmeplanungsgesetz (WPG): Was Hausverwaltungen jetzt prüfen müssen

Die Kommune plant ein Fernwärmenetz — und Ihre Eigentümer erfahren es als Letzte

Es ist Juni 2025. In der Eigentümerversammlung einer WEG mit 45 Einheiten im Stuttgarter Süden stellt ein Eigentümer eine Frage, die den Verwalter kalt erwischt: „Ich habe gelesen, dass unser Stadtteil als Fernwärme-Vorranggebiet ausgewiesen wird. Stimmt das? Und was bedeutet das für unsere Gasheizung, die wir gerade erst für 85.000 Euro saniert haben?"

Der Verwalter weiß es nicht. Die Kommune hat ihren Wärmeplan zwar auf der Website veröffentlicht — aber wer liest schon kommunale Wärmeplanungsdokumente? Genau: Hausverwaltungen sollten das tun. Denn das Wärmeplanungsgesetz (WPG), das am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, verändert die Rahmenbedingungen für Heizungsentscheidungen grundlegend.

Was das Wärmeplanungsgesetz regelt

Das WPG verpflichtet alle Kommunen in Deutschland, eine kommunale Wärmeplanung zu erstellen. Die Planung soll zeigen, wie die Wärmeversorgung bis 2045 klimaneutral werden kann. Konkret müssen die Kommunen festlegen:

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

• Welche Gebiete künftig durch Fernwärme oder Wärmenetze versorgt werden sollen

• Welche Gebiete für dezentrale Lösungen vorgesehen sind (Wärmepumpen, Pellets, Wasserstoff)

• Welche Gebiete noch keine gesicherte Planung haben

Die Fristen für die Erstellung der Wärmepläne:

| Kommunengröße | Frist | |---------------|-------| | Großstädte (> 100.000 Einwohner) | 30. Juni 2026 | | Mittel- und Kleinstädte (10.000–100.000 Einwohner) | 30. Juni 2028 | | Gemeinden (< 10.000 Einwohner) | Keine Pflicht, aber freiwillig möglich |

Einige Großstädte — darunter München, Frankfurt, Hamburg und Mannheim — haben ihre Wärmepläne bereits vor der gesetzlichen Frist veröffentlicht oder Entwürfe vorgelegt.

Warum das WPG für Hausverwaltungen relevant ist

Das WPG allein verpflichtet weder Eigentümer noch Verwalter zu irgendeiner Handlung. Es richtet sich an die Kommunen. Aber es hat massive indirekte Auswirkungen, weil es die Weichen stellt, die das Gebäudeenergiegesetz (GEG) dann konkretisiert.

Zusammenspiel mit dem GEG (§ 71)

Das GEG verlangt seit dem 1. Januar 2024, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird (§ 71 GEG). Diese Pflicht gilt aber:

• Sofort für Neubaugebiete in neuen Bebauungsplänen

• Erst nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung für Bestandsgebäude — spätestens jedoch ab dem 30. Juni 2026 (Großstädte) bzw. 30. Juni 2028 (übrige Kommunen)

Das bedeutet: Solange die Kommune keinen Wärmeplan vorlegt, darf im Bestandsgebäude noch eine konventionelle Gas- oder Ölheizung eingebaut werden — allerdings mit der Pflicht, ab 2029 mindestens 15 Prozent erneuerbare Energien beizumischen (steigend auf 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040).

Heizungstausch-Aufschub nach § 71 GEG

Wenn die kommunale Wärmeplanung ein Gebiet als Fernwärme-Vorranggebiet ausweist, gilt für die Gebäude in diesem Gebiet:

• Ein Anschluss- und Benutzungszwang kann (muss aber nicht) durch die Kommune angeordnet werden

• Eigentümer, die auf einen Fernwärmeanschluss warten, können den Heizungstausch aufschieben — müssen aber innerhalb von zehn Jahren nach Ausweisung des Gebiets tatsächlich anschließen

• Wird der Fernwärmeanschluss nicht innerhalb von zehn Jahren realisiert, greift die 65-Prozent-Pflicht nachträglich

Für Verwaltungen ist das entscheidend: Ein Eigentümer, der heute eine neue Gasheizung für 80.000 Euro einbauen lässt, riskiert, in drei bis fünf Jahren per kommunaler Satzung zum Fernwärmeanschluss verpflichtet zu werden. Die Gasheizung ist dann eine Fehlinvestition.

Kommunale Wärmepläne lesen und bewerten

Die kommunalen Wärmepläne sind öffentlich zugänglich — meist auf den Websites der Stadtwerke oder der Stadtverwaltung. Sie sind umfangreiche Dokumente (oft 100+ Seiten), aber für Hausverwaltungen sind nur zwei Abschnitte relevant:

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

1. Gebietseinteilung (Wärmenetzgebiete vs. Einzelversorgung)

Suchen Sie in der Karte Ihre Objekte. Liegen sie in einem geplanten Wärmenetzgebiet? Oder in einem Gebiet für dezentrale Versorgung? Oder in einem „noch nicht zugeordneten" Gebiet?

2. Zeitplan und Realisierungswahrscheinlichkeit

Nicht jedes ausgewiesene Wärmenetzgebiet wird tatsächlich realisiert. Die Wirtschaftlichkeit des Netzausbaus hängt von der Anschlussdichte, den Leitungslängen und der Finanzierung ab. Prüfen Sie, ob der Wärmeplan konkrete Zeiträume nennt und ob bereits Verträge mit Wärmenetzbetreibern geschlossen wurden.

Fernwärme-Anschlusszwang: Was das konkret bedeutet

Kommunen können per Satzung einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme anordnen (§ 33 GemO in den meisten Bundesländern). Das ist kein neues Instrument — es gibt es schon seit Jahrzehnten. Aber im Kontext der Wärmewende wird es deutlich häufiger eingesetzt.

Was der Anschlusszwang bedeutet: Eigentümer sind verpflichtet, ihr Gebäude an das Fernwärmenetz anzuschließen und die Wärme von dort zu beziehen. Eine eigene Heizung darf nicht (mehr) betrieben werden.

Ausnahmen: Die Satzungen sehen in der Regel Befreiungsmöglichkeiten vor — etwa wenn ein Gebäude bereits nachweislich zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt wird (Wärmepumpe, Pellets) oder wenn der Anschluss technisch oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Kosten: Der Fernwärmeanschluss kostet je nach Gebäudegröße und Entfernung zur Leitung zwischen 5.000 und 30.000 Euro. Hinzu kommen die laufenden Wärmekosten, die je nach Versorger und Region stark variieren. Fernwärmepreise sind häufig an den Gaspreisindex gekoppelt und in der Vergangenheit stärker gestiegen als der Gaspreis selbst.

Für Verwaltungen wichtig: Wenn ein Anschlusszwang droht, muss die Eigentümergemeinschaft frühzeitig informiert werden. Die Kosten für den Anschluss sind als Instandsetzung/Modernisierung zu beschließen — je nach WEG-Beschluss mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit.

Praxisbeispiel: WEG in München prüft Optionen nach Wärmeplan-Veröffentlichung

Eine WEG mit 32 Einheiten in München-Sendling. Die Stadt München hat ihren Wärmeplan veröffentlicht. Das Gebiet, in dem die WEG liegt, ist als „Fernwärme-Eignungsgebiet" ausgewiesen — Realisierung bis 2030. Die bestehende Gasheizung ist 18 Jahre alt, eine Sanierung steht an.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Die Verwaltung lässt drei Szenarien durchrechnen:

Szenario A: Neue Gasheizung (72.000 Euro). Risiko: Wenn der Fernwärme-Anschlusszwang kommt, wird die Heizung nach wenigen Jahren obsolet.

Szenario B: Wärmepumpe (145.000 Euro, abzüglich Förderung: ca. 105.000 Euro). Vorteil: Erfüllt die 65-Prozent-Pflicht sofort. Nachteil: Hohe Investition. Bei späterem Fernwärmeanschluss wäre auch diese Investition teilweise entwertet.

Szenario C: Übergangsreparatur der bestehenden Gasheizung (12.000 Euro) und Abschluss einer Absichtserklärung mit den Stadtwerken für einen Fernwärmeanschluss ab 2029. Vorteil: Geringe Sofortkosten, langfristig planungssicher.

Die Eigentümerversammlung entscheidet sich für Szenario C. Die Verwaltung dokumentiert die Entscheidung und die zugrunde liegenden Informationen sorgfältig — für den Fall, dass das Finanzamt oder ein einzelner Eigentümer später Fragen stellt.

Was Verwalter jetzt tun sollten

Die Wärmewende ist ein Prozess, der sich über Jahre erstreckt. Aber die Weichen werden jetzt gestellt. Verwalter, die proaktiv handeln, verschaffen ihren Eigentümern einen Informationsvorsprung:

Wärmepläne beschaffen: Prüfen Sie, ob die Kommunen Ihrer Objekte bereits einen Wärmeplan veröffentlicht haben. Wenn ja: Lesen Sie die relevanten Abschnitte und ordnen Sie Ihre Objekte zu.

Heizungsbestand erfassen: Welche Heizungsanlage hat welches Alter? Welcher Energieträger wird genutzt? Wann steht voraussichtlich eine Erneuerung an? Diese Daten brauchen Sie für die Beratung der Eigentümer.

Fördermittel beobachten: Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) wird regelmäßig angepasst. Aktuell gibt es Zuschüsse von bis zu 70 Prozent für den Heizungstausch (Grundförderung + Geschwindigkeitsbonus + Einkommensbonus). Die Förderbedingungen ändern sich jedoch häufig.

Eigentümer informieren: Viele Eigentümer wissen nicht, dass die kommunale Wärmeplanung ihre Heizungsentscheidung beeinflusst. Nehmen Sie das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.

Die Wärmewende passiert nicht morgen — aber die Planung muss heute beginnen

Das Wärmeplanungsgesetz ist ein Rahmengesetz. Es baut keine Wärmepumpe ein und verlegt keine Fernwärmeleitung. Aber es definiert den Korridor, in dem Eigentümer und Verwalter in den nächsten Jahren Entscheidungen treffen müssen. Wer diesen Korridor kennt, trifft bessere Entscheidungen. Wer ihn ignoriert, riskiert Fehlinvestitionen im sechsstelligen Bereich.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Die Aufgabe der Hausverwaltung ist nicht, den Eigentümern die Heizung auszusuchen. Aber sie ist dafür verantwortlich, dass die Eigentümer eine informierte Entscheidung treffen können. Und dafür braucht es den Wärmeplan auf dem Schreibtisch — nicht im Archiv der Kommune.

Dieser Artikel gibt den Rechtsstand März 2025 wieder. Das Wärmeplanungsgesetz und das Gebäudeenergiegesetz werden voraussichtlich in den nächsten Jahren weiter angepasst. Prüfen Sie die aktuelle Gesetzeslage und die Wärmepläne Ihrer Kommunen regelmäßig.

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