Recht & Compliance
Was sich ändert: CO2KostAufG, GEG, DSGVO, BGH-Urteile.
CO2KostAufG in der NK-Abrechnung: Berechnung, Verteilerschlüssel, typische Fehler
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz — kurz CO2KostAufG. Es regelt, wie die steigenden CO2-Abgaben auf Erdgas, Heizöl und andere fossile Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die alte Praxis, bei der Mieter die CO2-Bepreisung komplett über die H
GEG 2024: Was sich für Ihre Bestände ändert
Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft. Seitdem klingelt in vielen Verwaltungsbüros das Telefon häufiger als gewohnt: Eigentümer wollen wissen, ob sie ihre Gasheizung noch reparieren dürfen. Mieter fragen, ob die neue Wärmepumpe im Hof bedeutet, dass die Miete steigt.
GEG 2024: Sanierungspflichten, Energieausweis, §559-Mieterhöhung -- vollständiger Leitfaden
Das Gebäudeenergiegesetz in seiner Fassung vom 1. Januar 2024 hat die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude grundlegend verschärft. Für Hausverwaltungen bedeutet das nicht nur neue Pflichten, sondern auch neue Beratungsanforderungen gegenüber Eigentümern, veränderte Kalkulationsgrundlagen b
Neue BGH-Urteile 2024/2025: Die 8 Entscheidungen mit sofortigem Handlungsbedarf
Der Bundesgerichtshof hat in den Jahren 2024 und 2025 eine Reihe von Entscheidungen gefällt, die für die Hausverwaltung unmittelbare Konsequenzen haben. Nicht jedes BGH-Urteil verlangt eine Umstellung in der täglichen Arbeit — aber diese acht schon. Sie betreffen Betriebskostenabrechnungen, Mieterhö
Heizkostenverordnung 2024+: Monatliche Verbrauchsinformation und Fernablesepflicht umsetzen
Die Novelle der Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die auf der EU-Energieeffizienzrichtlinie 2018/2002 basiert, hat zwei Pflichten eingeführt, die den Alltag in der Hausverwaltung nachhaltig verändern: die monatliche Verbrauchsinformation an Mieter und die Pflicht zur Installation fernablesbarer Me
DSGVO-Fallstricke für Hausverwaltungen: Die 6 teuersten Verstöße
Eine durchschnittliche Hausverwaltung verarbeitet mehr personenbezogene Daten als manches mittelständische Unternehmen: Mietverträge, Bonitätsauskünfte, Gehaltsnachweise, Kontoverbindungen, Ausweiskopien, Gesundheitsdaten bei Barrierefreiheitsanträgen, Kameraaufnahmen, Verbrauchsdaten, Korrespondenz
DSGVO in der Hausverwaltung: Verarbeitungsverzeichnis, AV-Verträge, Auskunftspflichten -- Praxisleitfaden
Hausverwaltungen gehören zu den Branchen, in denen die DSGVO am tiefsten in den Arbeitsalltag eingreift. Jeder Mietvertrag, jede Nebenkostenabrechnung, jede Korrespondenz mit Mietern und Eigentümern ist eine Verarbeitung personenbezogener Daten. Die meisten Verwaltungen wissen das. Die wenigsten hab
Verkehrssicherungspflicht: Wann haftet der Verwalter persönlich?
Im Januar 2025 stürzte eine 74-jährige Mieterin auf dem vereisten Gehweg vor einem Mehrfamilienhaus in Hamburg-Eimsbüttel. Oberschenkelhalsfraktur, sechs Wochen Krankenhaus, danach Reha. Die Mieterin verklagte den Eigentümer -- und der verwies auf die Hausverwaltung. Schließlich habe diese den Winte
Verkehrssicherungspflicht: Haftungsverteilung, Prüfpflichten, Schadensfälle, Versicherungsschutz
In der täglichen Verwaltungsarbeit steht die Verkehrssicherungspflicht selten auf der Agenda. Sie wird erst zum Thema, wenn es kracht -- im wörtlichen Sinn. Ein herabfallender Dachziegel, ein Sturz auf der vereisten Zufahrt, ein Kind, das sich am defekten Spielgerät verletzt. Dann stellt sich die Fr
Digitale Zustellung: Wann gilt ein Schreiben als zugestellt?
Eine Hausverwaltung in Frankfurt verschickte im März 2025 per E-Mail eine Mieterhöhung nach § 558 BGB an 48 Mieter. Ordentlich begründet, Mietspiegel beigefügt, Frist korrekt berechnet. Acht Mieter reagierten nicht. Die Verwaltung ging davon aus, die Zustimmung sei erteilt -- schließlich war die Zus
Digitale Zustellung und Fristwahrung: § 130 BGB, Portal-Fiktion, Nachweisdokumentation
Hausverwaltungen versenden jedes Jahr Tausende von Schreiben: Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen, Mahnungen, Einladungen zur Eigentümerversammlung, Kündigungen, Fristsetzungen, Beschlusssammlungen. Jedes einzelne dieser Schreiben entfaltet seine Wirkung erst, wenn es dem Empfänger zugeht. Oh
Hinweisgeberschutzgesetz: Was Hausverwaltungen ab 50 Mitarbeitern jetzt einrichten müssen
Das Hinweisgeberschutzgesetz (HinSchG) ist seit dem 17. Dezember 2023 für alle Unternehmen mit 50 oder mehr Beschäftigten vollständig in Kraft. Es verpflichtet Arbeitgeber, einen internen Meldekanal einzurichten, über den Beschäftigte Verstöße gegen bestimmte Rechtsnormen melden können — vertraulich
Mietpreisbremse 2025: Wo gilt sie noch, wo läuft sie aus, was droht bei Verstößen?
Die Mietpreisbremse nach §§556d ff. BGB war von Anfang an als befristetes Instrument konzipiert. Eingeführt 2015, verlängert 2020, steht sie 2025 an einem Wendepunkt. Einige Bundesländer haben ihre Verordnungen auslaufen lassen, andere haben sie erneuert, wieder andere diskutieren über eine Nachfolg
Kappungsgrenze & Mietspiegel: Was nach den BGH-Urteilen noch gilt
Die Mieterhöhung nach §558 BGB gehört zu den häufigsten Vorgängen in der Hausverwaltung — und zu den fehleranfälligsten. Nicht weil die Berechnung schwierig wäre, sondern weil die formellen Anforderungen hoch sind und die Rechtsprechung sie laufend präzisiert.
Aufbewahrungsfristen: Was Sie wann vernichten dürfen — und was Sie aufbewahren müssen
Hausverwaltungen erzeugen und empfangen jeden Tag Dokumente: Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Eigentümerbeschlüsse, Rechnungen, Kontoauszüge, Schriftverkehr. Nach einigen Jahren füllen sich Aktenräume, Serverfestplatten und Cloud-Speicher. Irgendwann stellt sich die Frage: Was davon muss au
DSGVO & Dienstleister: Wann Sie einen AV-Vertrag brauchen — und was drinstehen muss
Hausverwaltungen arbeiten mit Dutzenden Dienstleistern zusammen: Handwerksbetriebe, Hausmeisterdienste, Messdienstleister, Abrechnungsunternehmen, Softwareanbieter, Steuerberater, externe Buchhaltung. In jedem dieser Verhältnisse fließen personenbezogene Daten — Mieternamen, Wohnungsadressen, Verbra
WEG-Reform: Was nach 2020 in der Praxis noch immer falsch gemacht wird
Am 1. Dezember 2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft. Es war die tiefgreifendste Reform des WEG seit seiner Entstehung 1951. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wurde zum vollrechtsfähigen Verband, die Rolle des Verwalters wurde geschärft, die Beschlusskompetenz e
Barrierefreiheit: Wann Eigentümer bauen müssen — und wann der Verwalter handeln muss
Barrierefreiheit ist in der Immobilienverwaltung kein Nischenthema mehr. Die demografische Entwicklung macht es zum operativen Dauerbrenner. Jeder vierte Haushalt in Deutschland hat mindestens ein Mitglied über 65. Die Nachfrage nach barrierefreien oder zumindest barrierearmen Wohnungen übersteigt d
Energieausweis: Ausstellungspflichten, Fristen und Bußgelder
Der Energieausweis gehört zu den Dokumenten, die in der Hausverwaltung gern vergessen werden — bis es teuer wird. Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV) ablöste, gelten klare Regeln: Wann ein Energieausweis vorliegen muss, wer ihn ausstellen darf, wann er e
Haftung des Verwalters bei Beschlussdurchführung: Wo endet Ihre Pflicht?
Jeder WEG-Verwalter kennt die Situation: Die Eigentümerversammlung fasst einen Beschluss, und Sie sollen ihn umsetzen. Auf den ersten Blick klingt das eindeutig — der Beschluss wurde gefasst, also wird er durchgeführt. Aber was, wenn der Beschluss rechtswidrig ist? Was, wenn er handwerklich schlecht
Versicherungsmanagement: Welche Policen der Verwalter prüfen muss — und wofür er haftet
Versicherungen gehören nicht zu den Themen, die bei der Eigentümerversammlung Begeisterung auslösen. Aber sie gehören zu den Themen, bei denen ein Fehler richtig teuer wird. Der WEG-Verwalter hat die Pflicht, für einen angemessenen Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen. Da
§555a-f BGB: Duldungspflicht bei Modernisierung — Was Verwalter wissen müssen
Modernisierungsmaßnahmen sind für Vermieter ein wesentliches Instrument zur Werterhaltung und Wertsteigerung ihrer Immobilien. Für Mieter sind sie oft eine Belastung: Baulärm, Dreck, eingeschränkte Nutzung der Wohnung, und am Ende eine höhere Miete. Die §§555a bis 555f BGB regeln, was der Vermieter
Prüffristen 2025: Was neu gilt und welche Bußgelder drohen
Es ist Donnerstag, kurz vor Feierabend. Das Ordnungsamt steht vor der Tür. Nicht wegen einer Beschwerde, sondern wegen einer Routinekontrolle der Rauchwarnmelder. Die Prüfung liegt vier Monate zurück — eigentlich alles in Ordnung. Aber das Protokoll? Das findet sich nicht sofort. Der Sachbearbeiter
Schönheitsreparaturen 2024: Welche Klauseln nach BGH noch wirksam sind
Ein Mieter zieht nach acht Jahren aus. Die Wände hat er ordentlich weiß gestrichen, die Türen sind sauber, der Boden gepflegt. Trotzdem verlangt der Vermieter 4.200 Euro für professionelle Malerarbeiten — schließlich steht es so im Mietvertrag. Der Mieter klagt, gewinnt, und der Vermieter zahlt oben
SEPA-Lastschrift und Datenschutz: Was beim Einzug von Mietzahlungen zu beachten ist
Es beginnt harmlos. Ein Mieter kündigt zum Monatsende, die Abrechnung ist erstellt, die Kaution wird zurückgezahlt. Zwei Wochen nach Auszug kommt eine E-Mail: „Ich widerrufe hiermit mein SEPA-Lastschriftmandat. Bitte bestätigen Sie die Löschung meiner Bankdaten." Die Sachbearbeiterin stutzt. Das Man
Betriebskostenabrechnung vor Gericht: Die wichtigsten Urteile im Überblick
Betriebskostenabrechnungen enden erstaunlich häufig vor Gericht. Nicht, weil Mieter grundlos streiten, sondern weil die Abrechnung Angriffsfläche bietet. Ein fehlender Verteilerschlüssel, eine versäumte Frist, eine nicht gewährte Belegeinsicht -- jedes dieser Versäumnisse kann aus einer berechtigten
BK-Abrechnung vor Gericht: BGH-Urteile, Formfehler-Katalog, Streitpunkte, Musterschreiben
Kein anderer Bereich des Wohnraummietrechts beschäftigt die Gerichte so verlässlich wie die Betriebskostenabrechnung. Allein der Bundesgerichtshof hat seit 2003 über hundert Entscheidungen zu formellen und materiellen Fragen der Abrechnung getroffen. Die Amts- und Landgerichte produzieren ein Vielfa
Eigenbedarfskündigung: Was Verwalter wissen müssen, um Eigentümer vor Fehlern zu schützen
„Sehr geehrter Herr Müller, ich brauche die Wohnung für meinen Sohn. Bitte räumen Sie bis Ende nächsten Monats." So oder so ähnlich klingt es, wenn ein Eigentümer die Eigenbedarfskündigung selbst in die Hand nimmt. Was folgt, ist vorhersehbar: Der Mieter widerspricht, der Eigentümer ist überrascht,
Zweckentfremdung & Kurzzeitvermietung: Airbnb, Genehmigungspflichten, Verwalterverantwortung
Freitagabend, Eigentümerversammlung einer WEG in Berlin-Mitte. Unter „Verschiedenes" meldet sich eine Eigentümerin: „In der Wohnung über mir wechseln jede Woche andere Leute. Rollkoffer im Treppenhaus, Partylärm, fremde Gesichter am Briefkasten." Zehn Minuten später hat jemand das Airbnb-Inserat auf
GoBD für Hausverwaltungen: Was Ihre digitale Buchhaltung und Archivierung erfüllen muss
Es ist ein Dienstagmorgen im März. Der Betriebsprüfer des Finanzamts hat sich angekündigt, routinemäßig, alle paar Jahre kommt das vor. Er bittet um Zugang zur Buchhaltungssoftware und fragt dann eine Frage, die den Geschäftsführer ins Schwitzen bringt: „Haben Sie eine Verfahrensdokumentation für Ih
Grundsteuerreform 2025/2026: Neue Bescheide, geänderte Umlagefähigkeit, Widerspruchsmanagement
Im Frühjahr 2025 flattern sie in die Briefkästen: die neuen Grundsteuerbescheide auf Basis der reformierten Grundsteuerwerte. Für Millionen von Grundstücken in Deutschland ändern sich die Beträge — teils nach oben, teils nach unten, in vielen Fällen drastisch. Und für Hausverwaltungen beginnt damit
Wärmeplanungsgesetz (WPG): Was Hausverwaltungen jetzt prüfen müssen
Es ist Juni 2025. In der Eigentümerversammlung einer WEG mit 45 Einheiten im Stuttgarter Süden stellt ein Eigentümer eine Frage, die den Verwalter kalt erwischt: „Ich habe gelesen, dass unser Stadtteil als Fernwärme-Vorranggebiet ausgewiesen wird. Stimmt das? Und was bedeutet das für unsere Gasheizu
Gewerbemietrecht für Wohnungsverwalter: Die 10 Unterschiede, die teuer werden
Die Hausverwaltung Berger betreut seit 15 Jahren Wohnimmobilien. Eines Tages kommt ein Eigentümer mit einem gemischt genutzten Objekt: acht Wohnungen oben, ein Ladenlokal und eine Arztpraxis unten. „Die Wohnungen verwalten Sie ja schon. Können Sie nicht auch die Gewerbeeinheiten übernehmen?" Der Ver