Zertifizierter Verwalter §26a WEG: Was Sie jetzt tun müssen

Zertifizierter Verwalter §26a WEG: Was Sie jetzt tun müssen

Warum die Zertifizierung kein Wunschkonzert ist

Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihr Verwalter ein zertifizierter Verwalter im Sinne des §26a WEG ist. Was nach einer formalen Fußnote klingt, hat in der Praxis erhebliche Sprengkraft: Wer die Qualifikation nicht nachweisen kann, riskiert die Abberufung -- und zwar ohne wichtigen Grund.

Die WEG-Reform 2020 hat dem Verwalter mehr Befugnisse gegeben und im Gegenzug Mindestqualifikationen verankert. §26a WEG definiert, wer sich "zertifizierter Verwalter" nennen darf. Die ZertVerwV (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung) regelt die Details der IHK-Sachkundeprüfung. Zusammen bilden sie ein Regelwerk, das den Berufsstand professionalisieren soll -- und das jeden praktizierenden Verwalter unmittelbar betrifft.

Dieser Artikel erklärt, was die Zertifizierung umfasst, welche Fristen gelten und wie hoch das Risiko tatsächlich ist, wenn Sie untätig bleiben. Wer die vollständige Prüfungsvorbereitung, die Nachweisführung und sämtliche Übergangsregelungen im Detail braucht, findet sie im Deep Dive.

Was §26a WEG konkret verlangt

Die Definition

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Ein zertifizierter Verwalter ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Die Prüfung umfasst drei Sachgebiete:

1. Rechtliche Grundlagen: WEG-Recht, BGB-Mietrecht, Grundbuchrecht, Vergaberecht bei Instandhaltungsmaßnahmen, Versicherungsrecht, Datenschutz.

2. Kaufmännische Grundlagen: Buchführung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenbildung, Hausgeldabrechnung, Mahnwesen.

3. Technische Grundlagen: Bautechnik, Gebäudetechnik, Energetik, Verkehrssicherungspflichten, Brandschutz.

Wer die Prüfung ablegen muss

Die Prüfungspflicht trifft den Verwalter als natürliche Person. Bei juristischen Personen (GmbH, AG) muss die vertretungsberechtigte Person die Prüfung bestehen. Bei einer GmbH mit drei Geschäftsführern reicht es, wenn einer die Prüfung ablegt -- aber nur, wenn dieser die Verwaltung tatsächlich verantwortet.

Mitarbeiter, die im Tagesgeschäft eigenständig Verwaltungsentscheidungen treffen, sind formal nicht erfasst. In der Praxis empfiehlt sich aber auch für sie die Qualifikation, weil Eigentümer zunehmend nach dem Sachkundenachweis fragen.

Die IHK-Sachkundeprüfung

Ablauf und Format

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Die Prüfung wird von den Industrie- und Handelskammern bundesweit angeboten. Sie besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil:

• Schriftlicher Teil: 90 Minuten, Multiple-Choice und offene Fragen. Mindestens 50 Prozent der Punkte müssen in jedem der drei Sachgebiete erreicht werden.

• Mündlicher Teil: 15 Minuten, Fallbearbeitung. Sie bearbeiten einen praxisnahen Fall und präsentieren Ihre Lösung.

Die Kosten variieren je nach IHK-Bezirk und liegen zwischen 250 und 500 Euro. Die meisten Kammern bieten mehrere Termine pro Jahr an.

Durchfallquote und Vorbereitung

Die Durchfallquoten schwanken regional, liegen im Bundesdurchschnitt aber bei 25 bis 30 Prozent. Das ist kein Zufall: Die Prüfung fragt nicht nur Grundwissen ab, sondern erwartet Transferleistung. Wer seit 20 Jahren Verwaltung macht, aber nie §43 WEG im Detail gelesen hat, wird im schriftlichen Teil Schwierigkeiten bekommen.

Sinnvolle Vorbereitungswege:

• IHK-eigene Lehrgänge: In der Regel 40 bis 60 Unterrichtsstunden. Kosten zwischen 800 und 1.500 Euro.

• Private Anbieter: Kompaktkurse (3 bis 5 Tage), Online-Kurse, Selbstlernmaterial. Qualität schwankt erheblich.

• Selbststudium: Möglich, erfordert aber Disziplin. Empfohlene Mindestvorbereitungszeit: 80 bis 120 Stunden.

Übergangsfristen und Bestandsschutz

Die Altverwalter-Regelung

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

§44 Abs. 1 WEGVwV sieht eine Übergangsfrist vor. Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, gelten bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierte Verwalter, auch ohne Prüfung. Diese Frist ist abgelaufen.

Gleichgestellte Qualifikationen

Wer bestimmte Berufsabschlüsse vorweisen kann, ist von der Prüfung befreit. Im Einzelnen:

• Volljuristen (Erstes und Zweites Staatsexamen)

• Immobilienkaufleute (IHK-Abschluss)

• Geprüfte Immobilienfachwirte (IHK)

• Absolventen einschlägiger Hochschulstudiengänge (Immobilienwirtschaft, Betriebswirtschaft mit Schwerpunkt Immobilien)

Wichtig: Der bloße Besitz einer Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO reicht nicht aus. Die Erlaubnis belegt, dass Sie das Gewerbe ausüben dürfen -- nicht, dass Sie die fachliche Qualifikation haben.

Was gilt seit dem 1. Juni 2024?

Seit diesem Stichtag kann jeder einzelne Eigentümer in der Versammlung verlangen, dass nur ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Wird ein nicht-zertifizierter Verwalter trotz Verlangen bestellt, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar.

Das Abberufungsrisiko

Hier liegt der eigentliche Druck. Seit der WEG-Reform 2020 kann ein Verwalter jederzeit abberufen werden -- ohne wichtigen Grund (§26 Abs. 3 WEG). Die Abberufung erfordert nur einen einfachen Mehrheitsbeschluss.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Wenn ein Eigentümer vor der Versammlung mitteilt, dass er die Zertifizierung des Verwalters verlangt, und der Verwalter diese nicht vorweisen kann, ist das kein Abberufungsgrund im rechtlichen Sinne. Aber es liefert der Eigentümergemeinschaft ein starkes Argument, den Verwalterwechsel auf die Tagesordnung zu setzen.

In der Praxis sehen wir drei Szenarien:

1. Der informierte Einzeleigentümer: Ein Eigentümer hat von der Zertifizierungspflicht gelesen und stellt den Antrag auf der ETV. Wenn der Verwalter nicht zertifiziert ist, kippt die Stimmung.

2. Der Konkurrenzverwalter: Ein zertifizierter Mitbewerber bewirbt sich aktiv bei WEGs, deren Verwalter die Prüfung nicht abgelegt hat. Argumentiert mit professioneller Qualifikation.

3. Der Schadensfall: Nach einem Verwaltungsfehler prüft ein Eigentümer, ob der Verwalter überhaupt qualifiziert ist. Die fehlende Zertifizierung wird dann zum Hebel.

Weiterführend

Dieser Artikel gibt den Überblick. Wer die vollständige Prüfungsvorbereitung, die detaillierte Nachweisführung, sämtliche Befreiungstatbestände und die rechtliche Bewertung des Bestandsschutzes braucht, findet alles im Deep Dive: [Zertifizierter Verwalter §26a WEG: Prüfungsvorbereitung, Nachweisführung, Übergangsfristen](2-01b-zertifizierter-verwalter-deep-dive.md).

Für eine individuelle Bewertung Ihrer Qualifikation und möglicher Befreiungstatbestände empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für WEG-Recht. Gerade bei Grenzfällen -- etwa einem wirtschaftswissenschaftlichen Studium ohne expliziten Immobilienschwerpunkt -- lohnt sich die rechtssichere Klärung, bevor ein Eigentümer auf der nächsten Versammlung Fragen stellt.

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• Zertifizierter Verwalter -- Handlungsbedarf pruefen (PDF)

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