Hybride Eigentümerversammlung: Was erlaubt ist

Hybride Eigentümerversammlung: Was erlaubt ist

Warum die hybride ETV gekommen ist, um zu bleiben

Während der Pandemie lernten Eigentümergemeinschaften, dass Versammlungen auch ohne physische Anwesenheit aller Beteiligten funktionieren können. Was als Notlösung begann, hat sich zum Dauerthema entwickelt: Immer mehr Eigentümer -- insbesondere solche, die nicht am Ort der Immobilie leben -- wollen an Versammlungen teilnehmen, ohne dafür quer durch Deutschland zu fahren.

Der Gesetzgeber hat reagiert. §23 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt seit der WEG-Reform 2020 die hybride Eigentümerversammlung. Das bedeutet: Eine Präsenzversammlung, an der Eigentümer auch auf elektronischem Weg teilnehmen können. Aber: Die rein virtuelle Versammlung ohne Präsenzoption ist nach geltendem Recht nicht zulässig.

Dieser Artikel erklärt, was erlaubt ist, welcher Beschluss nötig ist und welche technischen Mindestanforderungen gelten. Wer die Details braucht -- Video-Plattform-Auswahl, Identitätsprüfung, Abstimmungsverfahren, Protokollierung --, findet sie im Deep Dive.

Die Rechtsgrundlage: §23 Abs. 1 Satz 2 WEG

Was das Gesetz sagt

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

§23 Abs. 1 Satz 2 WEG lautet: "Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort im Wege elektronischer Kommunikation ermöglicht wird."

Das klingt einfach, hat aber mehrere Schichten:

Erstens: Die hybride ETV ist keine Pflicht. Sie muss durch Beschluss ermöglicht werden. Ohne Beschluss bleibt es bei der reinen Präsenzversammlung.

Zweitens: Der Beschluss ermöglicht die hybride Teilnahme -- er erzwingt sie nicht. Jeder Eigentümer behält das Recht, persönlich zu erscheinen.

Drittens: Die rein virtuelle Versammlung (ohne Präsenzoption) ist nicht gedeckt. Das Gesetz spricht von "auch ohne Anwesenheit an deren Ort" -- es setzt also voraus, dass es einen physischen Versammlungsort gibt.

Welcher Beschluss ist nötig?

Die Ermöglichung der hybriden Teilnahme erfordert einen einfachen Mehrheitsbeschluss. Es handelt sich nicht um eine bauliche Veränderung oder eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, sondern um eine Regelung der inneren Organisation.

Der Beschluss kann:

• Generell gefasst werden: "Ab sofort wird bei allen Eigentümerversammlungen die elektronische Teilnahme ermöglicht."

• Einzelfallbezogen gefasst werden: "Für die Eigentümerversammlung am 15. Mai 2026 wird die elektronische Teilnahme ermöglicht."

Der generelle Beschluss spart Verwaltungsaufwand, bindet aber auch zukünftige Versammlungen. Der einzelfallbezogene Beschluss gibt mehr Flexibilität, muss aber jedes Mal neu gefasst werden.

Hinweis: Der Beschluss zur Ermöglichung der hybriden ETV kann auch im Umlaufverfahren gefasst werden (§23 Abs. 3 WEG), wenn alle Eigentümer zustimmen. In der Praxis wird er aber meist auf der ersten hybriden Versammlung selbst als erster Tagesordnungspunkt behandelt -- wobei dieser Beschluss dann nur für zukünftige Versammlungen gilt.

Technische Mindestanforderungen

Was "elektronische Kommunikation" bedeutet

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Das Gesetz definiert nicht, welche technische Lösung verwendet werden muss. Es verlangt nur, dass die Teilnahme "im Wege elektronischer Kommunikation" möglich ist. Daraus ergeben sich Mindestanforderungen, die die Rechtsprechung und Literatur konkretisiert haben:

Bild und Ton in Echtzeit: Die zugeschalteten Eigentümer müssen die Versammlung live verfolgen können -- visuell und akustisch. Eine reine Telefonkonferenz ohne Bild genügt grundsätzlich, ist aber in der Praxis problematisch, weil die Identifizierung der Teilnehmer erschwert wird.

Zweiweg-Kommunikation: Die zugeschalteten Eigentümer müssen sich aktiv an der Versammlung beteiligen können: Redebeiträge, Fragen, Anträge. Eine Einweg-Übertragung (Livestream ohne Rückkanal) reicht nicht aus.

Abstimmungsmöglichkeit: Die zugeschalteten Eigentümer müssen an Abstimmungen teilnehmen können. Das Verfahren muss sicherstellen, dass jede Stimme gezählt wird und das Ergebnis nachvollziehbar ist.

Stabilität: Die technische Lösung muss so stabil sein, dass die Teilnahme während der gesamten Versammlung gewährleistet ist. Häufige Verbindungsabbrüche können die Wirksamkeit der Beschlüsse gefährden.

Gängige Plattformen

In der Praxis werden folgende Plattformen eingesetzt:

| Plattform | Vorteile | Nachteile | |---|---|---| | Zoom | Weit verbreitet, Breakout-Rooms, Abstimmungsfunktion | Datenschutzbedenken (US-Server) | | Microsoft Teams | In vielen Unternehmen bereits vorhanden, EU-Rechenzentren | Komplexe Einrichtung für Externe | | Jitsi (Open Source) | Datenschutzfreundlich, DSGVO-konform auf eigenem Server | Weniger Funktionen, höherer Einrichtungsaufwand | | Spezialisierte ETV-Plattformen | Auf WEG-Versammlungen zugeschnitten, integrierte Abstimmung | Kosten, Abhängigkeit vom Anbieter |

Die Wahl der Plattform ist eine wirtschaftliche und organisatorische Entscheidung des Verwalters. Sie muss die Mindestanforderungen erfüllen -- darüber hinaus gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.

Die häufigsten Fehler bei der hybriden ETV

Fehler 1: Kein Beschluss vorhanden

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Der Verwalter bietet die hybride Teilnahme an, ohne dass ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegt. In diesem Fall sind alle Beschlüsse, an denen online zugeschaltete Eigentümer mitgewirkt haben, potenziell anfechtbar.

Fehler 2: Keine Identitätsprüfung

Online zugeschaltete Teilnehmer werden nicht identifiziert. Im schlimmsten Fall stimmt jemand ab, der gar kein Eigentümer ist -- oder ein Eigentümer stimmt doppelt ab (vor Ort und online).

Fehler 3: Technischer Totalausfall

Die Internetverbindung bricht ab, die Plattform stürzt ab, die Mikrofone funktionieren nicht. Wenn online zugeschaltete Eigentümer während einer Abstimmung nicht teilnehmen konnten, ist der Beschluss anfechtbar.

Fehler 4: Fehlende Dokumentation

Das Protokoll erfasst nicht, welche Eigentümer online teilgenommen haben und ob die technische Verbindung während der Abstimmungen funktioniert hat. Ohne diese Dokumentation ist im Streitfall nicht nachweisbar, dass die hybride Durchführung ordnungsgemäß war.

Fehler 5: Rein virtuelle Versammlung durchgeführt

Der Verwalter verzichtet auf den Präsenzort und führt die Versammlung ausschließlich virtuell durch. Das ist nach geltendem Recht unzulässig und macht sämtliche Beschlüsse anfechtbar.

Weiterführend

Dieser Artikel gibt den Überblick. Wer die Details braucht -- Video-Plattform-Auswahl, Identitätsprüfung per Zwei-Faktor-Authentifizierung, Abstimmungsverfahren mit Nachvollziehbarkeit, Protokollierung der Online-Teilnehmer, Vollmachtenregelung für die hybride ETV --, findet sie im Deep Dive: [Hybride ETV rechtssicher durchführen: Technik, Abstimmung, Protokoll, Vollmachten](2-03b-hybride-etv-deep-dive.md).

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Für die rechtssichere Gestaltung des Beschlusses zur hybriden ETV und die Prüfung der technischen Anforderungen empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für WEG-Recht. Gerade bei großen Eigentümergemeinschaften mit vielen auswärtigen Eigentümern kann die hybride Versammlung ein echter Gewinn sein -- wenn sie juristisch sauber aufgesetzt ist.

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• Hybride Eigentuemer­versammlung -- Vorbereitung und Durchfuehrung (PDF)

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