Erhaltung vs. bauliche Veränderung: Neue Beschlusskompetenz nach WEG-Reform

Erhaltung vs. bauliche Veränderung: Neue Beschlusskompetenz nach WEG-Reform

Warum die Unterscheidung jetzt anders funktioniert

Vor der WEG-Reform 2020 war die Abgrenzung zwischen Instandhaltung/Instandsetzung und baulicher Veränderung eine der meistdiskutierten Fragen im Wohnungseigentumsrecht. Sie entschied über Mehrheitserfordernisse, Kostenverteilung und die Frage, wer überhaupt zustimmen musste. Die alte Regelung in §22 WEG a.F. verlangte für bauliche Veränderungen die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer — ein Vetorecht, das Modernisierungen in vielen Gemeinschaften jahrelang blockierte.

Das neue WEG hat die Spielregeln grundlegend verändert. Die §§20 und 21 WEG regeln jetzt Erhaltung und bauliche Veränderung mit einer klaren Systematik, die beide Maßnahmentypen dem Mehrheitsprinzip unterwirft. Das Vetorecht einzelner Eigentümer ist gefallen. Dafür stellen sich neue Fragen bei der Kostenverteilung.

Für Verwalter bedeutet das: Die Abgrenzung zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung hat nicht an Bedeutung verloren — sie hat ihre Konsequenz verändert. Statt über Zustimmungserfordernisse entscheidet sie jetzt primär über die Kostentragung. Und hier lauern die Fehler.

Erhaltung nach §19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: Was darunter fällt

Erhaltung umfasst im neuen WEG sowohl die Instandhaltung (laufende Pflege und Wartung) als auch die Instandsetzung (Reparatur und Wiederherstellung). Der Gesetzgeber hat bewusst auf die frühere terminologische Trennung verzichtet und den Oberbegriff „Erhaltung" gewählt.

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Typische Erhaltungsmaßnahmen

Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Dachreparatur nach Sturmschaden, Austausch defekter Fenster im Treppenhaus, Sanierung der Grundleitung, Erneuerung der Briefkastenanlage. All das ist Erhaltung — unabhängig vom Umfang oder den Kosten.

Austausch veralteter Bauteile. Wenn die 30 Jahre alte Heizungsanlage durch eine neue Gasbrennwerttherme ersetzt wird, ist das Erhaltung, obwohl das neue Gerät technisch besser ist. Maßgeblich ist die Funktion: Solange die neue Anlage denselben Zweck erfüllt wie die alte, handelt es sich um Erhaltung — auch wenn die Technik sich weiterentwickelt hat.

Energetische Verbesserung im Rahmen der Erhaltung. Muss das Dach ohnehin neu gedeckt werden, kann die gleichzeitige Aufdachdämmung als Teil der Erhaltung gelten — jedenfalls dann, wenn die Dämmung nach aktuellen Vorschriften (GEG) ohnehin verpflichtend ist. Hier verschwimmt die Grenze zur baulichen Veränderung, und genau das ist das Problem.

Beschlussfassung bei Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Sie werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel — in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA).

Hier gibt es keine Überraschungen: Wer gemeinschaftliches Eigentum erhält, verteilt die Kosten auf alle. Das war vor der Reform so und ist es geblieben.

Bauliche Veränderung nach §20 WEG: Die neue Freiheit

Hier liegt die eigentliche Revolution der WEG-Reform. §20 Abs. 1 WEG gibt den Eigentümern eine umfassende Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen — mit einfacher Mehrheit.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Was ist eine bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme, die über die bloße Erhaltung des bestehenden Zustands hinausgeht. Die Abgrenzung folgt einem einfachen Prinzip: Wird das Gemeinschaftseigentum in seiner Substanz, seinem Erscheinungsbild oder seiner Funktion verändert, liegt eine bauliche Veränderung vor.

Beispiele für bauliche Veränderungen:

• Anbau eines Balkons

• Errichtung einer Ladestation für Elektrofahrzeuge

• Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach

• Einbau eines Aufzugs in einem Gebäude ohne Aufzug

• Umgestaltung des Gartens mit neuer Bepflanzung und Wegen

• Einbau von Rollläden, wo vorher keine waren

• Errichtung eines Fahrradhauses im Innenhof

Einfache Mehrheit genügt

Das ist die Kernänderung. Für bauliche Veränderungen genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Kein Allstimmigkeitserfordernis, kein Vetorecht beeinträchtigter Eigentümer. Die Gemeinschaft kann mit Mehrheit beschließen, dass ein Aufzug angebaut wird — auch wenn der Erdgeschoss-Eigentümer dagegen stimmt.

Diese Regelung hat eine massive Modernisierungswelle ausgelöst. Maßnahmen, die jahrelang an einzelnen Blockierern scheiterten, lassen sich jetzt mit einfacher Mehrheit beschließen.

Die Grenze: Grundlegende Umgestaltung

Die Beschlusskompetenz endet dort, wo die bauliche Veränderung zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt (§20 Abs. 4 WEG). Eine grundlegende Umgestaltung liegt vor, wenn der Charakter der Anlage verändert wird — etwa der Umbau eines Wohngebäudes in ein Geschäftshaus oder der Abriss eines Gebäudeteils.

Diese Grenze ist in der Praxis selten relevant. Die allermeisten baulichen Veränderungen — Aufzug, Photovoltaik, Ladeinfrastruktur, Barrierefreiheit — bleiben deutlich unterhalb der Schwelle der grundlegenden Umgestaltung.

Kostenverteilung: Der entscheidende Unterschied

Hier trennen sich die Wege von Erhaltung und baulicher Veränderung. Und hier passieren die meisten Fehler in der Verwaltungspraxis.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Erhaltung: Alle zahlen

Erhaltungskosten tragen alle Eigentümer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel (in der Regel MEA). Punkt. Auch der Eigentümer, der gegen die Maßnahme gestimmt hat, zahlt mit. Auch der Eigentümer im Erdgeschoss zahlt für die Dachsanierung. Das Solidarprinzip gilt uneingeschränkt.

Bauliche Veränderung: Nur wer zustimmt, zahlt — aber mit Ausnahmen

Bei baulichen Veränderungen gilt der Grundsatz des §21 Abs. 1 WEG: Die Kosten tragen nur die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben. Wer dagegen stimmt oder sich enthält, muss nicht zahlen — hat aber auch keinen Nutzungsvorteil.

Dieser Grundsatz hat drei wichtige Ausnahmen:

Ausnahme 1: Amortisation. Wenn sich die bauliche Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert, können die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden (§21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Typisches Beispiel: energetische Sanierung, die sich über eingesparte Heizkosten rechnet.

Ausnahme 2: Doppelt qualifizierte Mehrheit. Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Maßnahme stimmen, tragen alle Eigentümer die Kosten (§21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Diese doppelt qualifizierte Mehrheit signalisiert einen breiten Konsens in der Gemeinschaft.

Ausnahme 3: Privilegierte Maßnahmen. Bestimmte bauliche Veränderungen kann jeder einzelne Eigentümer verlangen — auf eigene Kosten. Dazu gehören: Barrierefreiheit, E-Ladestationen, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss (§20 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft muss die Maßnahme gestatten, die Kosten trägt der verlangende Eigentümer allein.

Was das für die Verwaltungspraxis bedeutet

Als Verwalter müssen Sie bei jeder baulichen Veränderung im Vorfeld klären: Wer zahlt? Reicht die einfache Mehrheit, oder streben die Eigentümer die doppelt qualifizierte Mehrheit an, um die Kosten auf alle umzulegen? Liegt ein Amortisationsnachweis vor? Handelt es sich um eine privilegierte Maßnahme?

Diese Fragen entscheiden über die Beschlussformulierung und über die Akzeptanz der Maßnahme. Ein Beschluss, der die Kostenverteilung offenlässt, ist anfechtbar. Ein Beschluss, der Nein-Stimmern Kosten auferlegt, ohne dass eine Ausnahme greift, ebenfalls.

Praxisbeispiel: Photovoltaikanlage auf dem Dach einer 18-WE-Gemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft „Birkenweg 7–9" in einer süddeutschen Kleinstadt diskutiert seit zwei Jahren über eine Photovoltaikanlage auf dem Flachdach. Das Dach ist groß genug für eine 40-kWp-Anlage. Drei Angebote liegen vor: 48.000, 52.000 und 56.000 Euro. Die Einspeisevergütung plus Eigenverbrauchsersparnis ergeben eine Amortisation innerhalb von 12 Jahren.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

In der Eigentümerversammlung stimmen 14 von 18 Eigentümern ab. 11 Eigentümer stimmen für die Anlage (mit 6.200 von insgesamt 10.000 MEA), 2 dagegen, 1 enthält sich.

Die Verwaltung prüft die Kostenverteilung:

Variante 1 (Grundsatz §21 Abs. 1): Nur die 11 Ja-Stimmenden tragen die Kosten. Bei 52.000 Euro und einer MEA-gewichteten Verteilung unter den Zustimmenden ergibt sich eine höhere Belastung pro Eigentümer.

Variante 2 (Doppelt qualifizierte Mehrheit §21 Abs. 2 Nr. 2): 11 von 14 abgegebenen Stimmen (78,6 % — über zwei Drittel) und 6.200 von 10.000 MEA (62 % — über die Hälfte). Beide Schwellen sind erreicht. Die Kosten können auf alle 18 Eigentümer verteilt werden.

Variante 3 (Amortisation §21 Abs. 2 Nr. 1): Die Verwaltung legt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vor, die eine Amortisation innerhalb von 12 Jahren belegt. Das Gericht würde im Streitfall prüfen, ob der Zeitraum „angemessen" ist — bei Photovoltaik wird dies in der Regel bejaht.

Die Verwaltung empfiehlt Variante 2: Die doppelt qualifizierte Mehrheit ist erreicht, die Kostenverteilung auf alle ist rechtssicher und belastet die einzelnen Eigentümer geringer. Der Beschluss wird entsprechend formuliert und protokolliert.

Fazit: Handlungsfähigkeit nutzen, Kostenverteilung beherrschen

Die WEG-Reform hat die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft bei baulichen Veränderungen massiv gestärkt. Die einfache Mehrheit genügt, das Vetorecht ist Geschichte. Für Verwalter verschiebt sich der Schwerpunkt: Nicht mehr die Frage „Dürfen wir das?" steht im Vordergrund, sondern „Wer zahlt dafür?".

Die Antwort auf diese Frage erfordert eine saubere Einordnung der Maßnahme, eine fundierte Kostenkalkulation und eine durchdachte Beschlussformulierung. Wer hier sorgfältig arbeitet, kann Modernisierungen vorantreiben, ohne unnötige Anfechtungsrisiken einzugehen.

Bei der Abgrenzung von Erhaltung und baulicher Veränderung empfehlen wir die Einschaltung eines Fachanwalts für WEG-Recht. Besonders bei kostenintensiven Maßnahmen und unklarer Einordnung schützt eine anwaltliche Prüfung vor teuren Beschlussanfechtungen. [→ Fachanwalt-Vermittlung über die HV-Akademie]

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