Gemeinschaftsordnung ändern: Wann Einstimmigkeit nötig ist und wann nicht

Gemeinschaftsordnung ändern: Wann Einstimmigkeit nötig ist und wann nicht

Die Klausel, die seit 1978 niemand gelesen hat

In einer WEG in Stuttgart steht in der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1978: „Die Haltung von Tieren jeglicher Art ist untersagt." Ein neuer Eigentümer zieht ein — mit Katze. Der Nachbar beschwert sich. Der Verwalter prüft die Gemeinschaftsordnung, findet die Klausel und steht vor der Frage: Gilt das noch? Und wenn nicht — wie ändert man eine Gemeinschaftsordnung, die seit fast 50 Jahren unberührt im Grundbuch steht?

Die Antwort auf diese Frage führt in eines der komplexesten Themenfelder des WEG-Rechts: die Unterscheidung zwischen Vereinbarung und Beschluss, die Bedeutung der Öffnungsklausel und die Frage, wann eine Änderung ins Grundbuch eingetragen werden muss. Dieser Artikel macht das Thema handhabbar — mit klaren Regeln, die Sie in der Praxis anwenden können.

Vereinbarung vs. Beschluss: Die zentrale Unterscheidung

Das WEG kennt zwei Instrumente, mit denen Eigentümer die Regeln ihrer Gemeinschaft gestalten:

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Vereinbarungen (§ 10 Abs. 1 WEG) sind Regelungen, die alle Eigentümer gemeinsam treffen. Sie stehen typischerweise in der Gemeinschaftsordnung, die Teil der Teilungserklärung ist. Vereinbarungen binden auch Rechtsnachfolger — also Käufer einer Wohnung — wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Beschlüsse (§ 23 WEG) sind Entscheidungen der Eigentümerversammlung. Sie erfordern in der Regel eine einfache Mehrheit. Beschlüsse binden alle Eigentümer — auch die, die dagegen gestimmt haben — und gelten auch gegenüber Rechtsnachfolgern, wenn sie in die Beschlusssammlung aufgenommen werden.

Die entscheidende Frage: Ist die Regel, die Sie ändern wollen, eine Vereinbarung oder ein Beschluss? Wenn sie in der Gemeinschaftsordnung steht, ist sie eine Vereinbarung. Wenn sie in einem früheren Versammlungsbeschluss steht, ist sie ein Beschluss.

Warum die Unterscheidung wichtig ist

• Vereinbarungen ändern: Grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen (Einstimmigkeit). Ausnahme: Es gibt eine Öffnungsklausel.

• Beschlüsse ändern: Ein neuer Beschluss mit einfacher Mehrheit genügt (sofern das Thema beschlusskompetent ist).

Die Öffnungsklausel: Der Schlüssel zur Flexibilität

Die meisten Gemeinschaftsordnungen enthalten eine Öffnungsklausel — auch „qualifizierte Mehrheitsklausel" oder „Abänderungsklausel" genannt. Sie erlaubt es, bestimmte Vereinbarungen durch Beschluss mit qualifizierter Mehrheit zu ändern, statt Einstimmigkeit zu verlangen.

Typische Formulierung

„Die Wohnungseigentümer können die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller Miteigentumsanteile ändern, soweit nicht zwingendes Recht entgegensteht."

Was die Öffnungsklausel erlaubt

• Änderung der Kostenverteilung (z. B. neuer Verteilungsschlüssel für Betriebskosten)

• Änderung der Nutzungsregelungen (z. B. Aufhebung des Tierhaltungsverbots)

• Änderung der Gebrauchsregelungen (z. B. Erlaubnis von Kurzzeitvermietung unter bestimmten Bedingungen)

Was die Öffnungsklausel nicht erlaubt

• Entzug von Sondereigentum

• Aufhebung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung des Berechtigten

• Veränderung der Miteigentumsanteile

• Änderungen, die gegen zwingendes Recht verstoßen

Wenn keine Öffnungsklausel existiert

Ohne Öffnungsklausel bleibt nur der Weg der Allstimmigkeit — also die Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers. In einer WEG mit 60 Einheiten ist das praktisch fast unmöglich. Deshalb empfehlen WEG-Juristen, bei älteren Gemeinschaftsordnungen ohne Öffnungsklausel die Aufnahme einer solchen Klausel zu prüfen. Das erfordert allerdings — ironischerweise — zunächst die Zustimmung aller Eigentümer.

Die WEG-Reform 2020: Erweiterte Beschlusskompetenz

Die WEG-Reform 2020 hat die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung erheblich erweitert. In bestimmten Bereichen können Eigentümer nun durch einfachen Mehrheitsbeschluss Regelungen treffen, die früher einer Vereinbarung bedurften:

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Kostenverteilung

Die Eigentümer können durch Beschluss die Verteilung der Kosten und Lasten abweichend von der Gemeinschaftsordnung regeln. Das ist eine der wichtigsten Neuerungen der Reform. Früher war die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels eine Vereinbarungssache — mit allen Hürden der Einstimmigkeit. Heute genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Beispiel: Die Gemeinschaftsordnung verteilt die Aufzugskosten nach Miteigentumsanteilen. Die Erdgeschosseigentümer nutzen den Aufzug nie und empfinden die Belastung als ungerecht. Die Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, die Aufzugskosten nur auf die Obergeschosseigentümer zu verteilen. Dieser Beschluss ist seit der Reform zulässig — ohne Öffnungsklausel, ohne Einstimmigkeit.

§ 20 WEG: Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen können seit der Reform durch einfachen Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Die Kosten trägt grundsätzlich nur derjenige, der die Veränderung wünscht — es sei denn, die Maßnahme wird mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten.

Grundbucheintragung: Wann sie nötig ist

Nicht jede Änderung der Gemeinschaftsordnung muss ins Grundbuch. Aber jede Änderung, die Rechtsnachfolger binden soll, sollte eingetragen werden.

Pflicht zur Eintragung

Vereinbarungen binden Rechtsnachfolger (Käufer) nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Eine Vereinbarung, die nicht im Grundbuch steht, gilt nur zwischen den aktuellen Eigentümern. Sobald ein Eigentümer verkauft, ist der Käufer nicht an die Vereinbarung gebunden.

Beschlüsse und Grundbuch

Beschlüsse müssen nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Sie gelten kraft Gesetzes auch gegenüber Rechtsnachfolgern, wenn sie in die Beschlusssammlung aufgenommen werden (§ 24 Abs. 7 WEG). Das ist ein Vorteil von Beschlüssen gegenüber Vereinbarungen.

Ablauf der Grundbucheintragung

1. Notarielle Beurkundung: Die Vereinbarung wird von einem Notar beurkundet.

2. Bewilligung aller Eigentümer: Jeder Eigentümer muss die Eintragung bewilligen — in notarieller Form.

3. Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar beantragt die Eintragung.

4. Eintragung: Das Grundbuchamt prüft und trägt die Vereinbarung ein.

Kosten: Die Kosten für die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung richten sich nach dem Geschäftswert der Änderung. Bei einer einfachen Änderung der Kostenverteilung liegt der Geschäftswert oft zwischen 5.000 und 20.000 Euro. Die Notar- und Grundbuchkosten betragen dann einige Hundert Euro.

Praxis-Tipp: Seit der WEG-Reform 2020 können viele Regelungen durch Beschluss statt durch Vereinbarung getroffen werden. Prüfen Sie, ob der Beschlussweg ausreicht, bevor Sie den teureren und aufwendigeren Vereinbarungsweg wählen.

Typische Änderungsszenarien in der Praxis

Szenario 1: Tierhaltung regeln

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Die Gemeinschaftsordnung verbietet Tierhaltung generell. Mehrere Eigentümer haben Haustiere und wollen die Regelung aufweichen.

Lösung: Wenn eine Öffnungsklausel existiert, kann die Versammlung mit der erforderlichen Mehrheit eine Neuregelung beschließen (z. B. „Die Haltung von Kleintieren ist gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der Zustimmung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf."). Ohne Öffnungsklausel ist Einstimmigkeit erforderlich.

Szenario 2: Kostenverteilung ändern

Die Gemeinschaftsordnung verteilt alle Kosten nach Miteigentumsanteilen. Die Eigentümer wollen die Kaltwasserkosten nach Verbrauch verteilen.

Lösung: Seit der WEG-Reform 2020 genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Keine Öffnungsklausel erforderlich. Keine Einstimmigkeit.

Szenario 3: Kurzzeitvermietung einschränken

Mehrere Eigentümer vermieten über Plattformen. Die übrigen Eigentümer wollen das unterbinden.

Lösung: Die Einschränkung der Vermietungsbefugnis ist ein Eingriff in das Sondereigentum und erfordert nach herrschender Meinung eine Vereinbarung — also Einstimmigkeit oder eine Öffnungsklausel. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus und wäre anfechtbar.

Praxisbeispiel: Die WEG Fichtenweg 5

Eine WEG mit 22 Einheiten, Gemeinschaftsordnung von 1982, ohne Öffnungsklausel. Drei Themen standen an:

1. Kostenverteilung Aufzug: Bisher nach Miteigentumsanteilen, künftig nur Obergeschosse. Lösung: Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG — einfache Mehrheit genügt. Kein Einstimmigkeitserfordernis.

1. Gartennutzung: Die Gemeinschaftsordnung wies dem Erdgeschosseigentümer ein Sondernutzungsrecht zu, enthielt aber keine Regelung zur Kostentragung. Lösung: Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG — die Gartenpflegekosten werden dem Sondernutzungsberechtigten zugewiesen.

1. Aufnahme einer Öffnungsklausel: Für alle übrigen Themen, die nicht durch Beschluss geregelt werden können, wollten die Eigentümer eine Öffnungsklausel einfügen. Problem: Dafür war Einstimmigkeit erforderlich. Ein Eigentümer verweigerte die Zustimmung. Die Öffnungsklausel scheiterte.

Lehre: Die erweiterte Beschlusskompetenz der WEG-Reform 2020 löst viele praktische Probleme. Aber nicht alle. Wer grundlegende Änderungen an der Gemeinschaftsordnung will, braucht entweder eine Öffnungsklausel oder muss alle Eigentümer überzeugen.

Fazit

Die Gemeinschaftsordnung ist kein statisches Dokument. Sie kann und muss an veränderte Bedürfnisse angepasst werden. Seit der WEG-Reform 2020 ist vieles einfacher geworden — aber nicht alles. Wer als Verwalter die Unterscheidung zwischen Vereinbarung und Beschluss beherrscht, die Öffnungsklausel kennt und die erweiterte Beschlusskompetenz nutzt, kann Änderungen effizient umsetzen, ohne an der Einstimmigkeitshürde zu scheitern.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Weiterführend: Die HV-Akademie bietet vertiefende Inhalte zum WEG-Recht — von der Beschlussfassung über die Eigentümerversammlung bis zur Teilungserklärung. Schauen Sie rein.

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