Mehrhausanlagen: Die besonderen Herausforderungen

Mehrhausanlagen: Die besonderen Herausforderungen

Eine WEG, mehrere Gebäude — ein Organisationsproblem

Zwölf Einheiten in einem Haus sind überschaubar. Sechzig Einheiten verteilt auf vier Gebäude, mit getrennten Heizungsanlagen, unterschiedlichen Bauzuständen und Eigentümern, die sich untereinander kaum kennen, sind eine andere Liga. Mehrhausanlagen gehören zu den anspruchsvollsten Konstellationen in der WEG-Verwaltung — und zu den häufigsten Quellen für Konflikte, fehlerhafte Abrechnungen und anfechtbare Beschlüsse.

Das Problem liegt in der Grundstruktur: Rechtlich bilden alle Eigentümer eine einzige Gemeinschaft. Es gibt ein Grundbuch, eine Teilungserklärung, eine Eigentümerversammlung. Wirtschaftlich aber lebt jedes Haus sein eigenes Leben. Die Heizkosten von Haus A haben mit Haus C nichts zu tun. Das Dach von Haus B braucht eine Sanierung, während Haus D gerade frisch gedeckt wurde. Trotzdem sollen alle aus einem Topf zahlen?

Genau hier entsteht der Dauerkonflikt: Eigentümer von Haus D wollen nicht für das Dach von Haus B bezahlen. Und sie haben gute Argumente dafür. Aber ob diese Argumente rechtlich tragen, hängt von der Teilungserklärung, den geltenden Beschlüssen und der konkreten Kostenstruktur ab.

Getrennte Kostenrechnung: Pflicht oder Kür?

Die zentrale Frage bei Mehrhausanlagen lautet: Müssen die Kosten nach Häusern getrennt werden? Die Antwort: Es kommt darauf an.

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Gesetzlicher Grundsatz. §16 Abs. 2 WEG verteilt die Kosten nach MEA — auf alle Eigentümer der gesamten Gemeinschaft. Eine Trennung nach Gebäuden sieht das Gesetz nicht vor.

Teilungserklärung. Viele Teilungserklärungen von Mehrhausanlagen enthalten eine Regelung zur getrennten Kostenrechnung. Typisch: "Die Kosten, die einem einzelnen Gebäude zugeordnet werden können, werden nur von den Eigentümern dieses Gebäudes getragen." Solche Klauseln sind wirksam und binden den Verwalter. Er muss die Abrechnung dann gebäudebezogen erstellen.

Beschluss. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit abweichende Verteilerschlüssel beschließen (§16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das umfasst auch die Einführung einer gebäudebezogenen Kostenrechnung. Der Beschluss muss klar definieren, welche Kosten getrennt und welche weiterhin gemeinsam umgelegt werden.

Praxisproblem: Mischkosten. Nicht alle Kosten lassen sich einem einzelnen Gebäude zuordnen. Die Verwaltervergütung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Bankgebühren — das sind Kosten der Gesamtgemeinschaft. Auch die Gartenpflege betrifft oft die gesamte Anlage. Die Abgrenzung zwischen gebäudebezogenen und gemeinschaftsbezogenen Kosten ist die eigentliche Herausforderung.

Untergemeinschaften: Rechtliche Grenzen

Der Begriff "Untergemeinschaft" geistert durch viele Verwaltungsverträge und Teilungserklärungen. Gemeint ist eine Gruppe von Eigentümern innerhalb der WEG, die für bestimmte Belange eigenständig handelt — typischerweise die Eigentümer eines Gebäudes innerhalb einer Mehrhausanlage.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Was Untergemeinschaften können: Kosten getrennt tragen, eigene Rücklagen bilden, über gebäudebezogene Instandhaltung beschließen — sofern die Teilungserklärung das vorsieht oder ein entsprechender Beschluss gefasst wurde.

Was Untergemeinschaften nicht können: Sie sind keine eigenständigen Rechtssubjekte. Sie können nicht klagen und nicht verklagt werden. Sie haben keinen eigenen Verwalter. Die Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft bleibt das höchste Organ. Selbst wenn eine Untergemeinschaft intern beschlossen hat, das Treppenhaus in Haus A zu streichen, braucht es formal einen Beschluss der Gesamtversammlung — es sei denn, die Teilungserklärung delegiert die Beschlusskompetenz ausdrücklich.

Die Rechtsprechung des BGH hat hier klare Grenzen gezogen. Untergemeinschaften haben nur die Befugnisse, die ihnen die Teilungserklärung explizit einräumt. Alles andere liegt bei der Gesamtgemeinschaft.

Beschlussfähigkeit bei Mehrhausanlagen

Bei Mehrhausanlagen entsteht regelmäßig ein Quorum-Problem: Die Eigentümer eines Hauses erscheinen zahlreich, weil für "ihr" Haus wichtige Tagesordnungspunkte anstehen. Die Eigentümer der anderen Häuser bleiben fern. Die Versammlung ist formal beschlussfähig — aber die Entscheidung über das Dach von Haus B wird von Eigentümern der Häuser A, C und D mitgetragen, die davon weder betroffen sind noch sich dafür interessieren.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Umgekehrt: Wenn die Eigentümer eines Hauses geschlossen fernbleiben, kann es passieren, dass die verbleibenden Eigentümer Entscheidungen über Maßnahmen an "fremden" Gebäuden treffen. Das ist rechtlich zulässig — solange die Beschlussfähigkeit nach §25 Abs. 3 WEG gewahrt ist —, sorgt aber regelmäßig für Unmut.

Lösungsansätze aus der Praxis:

• Getrennte Versammlungsblöcke: Die Tagesordnung wird so strukturiert, dass gebäudebezogene Themen in separaten Blöcken behandelt werden. Eigentümer anderer Häuser können die Versammlung zeitweise verlassen.

• Beschlussfassungsdelegation: Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass über gebäudebezogene Angelegenheiten nur die Eigentümer des betroffenen Hauses abstimmen. Das muss ausdrücklich geregelt sein.

• Umlaufbeschluss: Für einfache gebäudebezogene Maßnahmen kann ein Umlaufbeschluss (§23 Abs. 3 WEG) unter den betroffenen Eigentümern effizienter sein als eine Gesamtversammlung.

Weiterführend

Die vollständige Anleitung zur Verwaltung von Mehrhausanlagen — mit Unterkostenstellenrechnung, getrennter Abrechnung, separaten Rücklagen und Sanierungsbeschlüssen — finden Sie in unserem Deep Dive: [Mehrhausanlagen verwalten: Unterkostenstellenrechnung, getrennte Abrechnung, Beschlussfähigkeit](2-18b-mehrhausanlagen-deep-dive.md).

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Zuletzt aktualisiert: März 2026

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