Kleine WEG (2–6 Einheiten): Wo die normalen Regeln nicht greifen

Kleine WEG (2–6 Einheiten): Wo die normalen Regeln nicht greifen

Zwei Eigentümer, zwei Meinungen, null Mehrheit

Herr Schmitt und Frau Weber sind die einzigen Eigentümer einer Doppelhaushälfte, aufgeteilt nach WEG. Herr Schmitt will die Fassade dämmen. Frau Weber nicht. In einer WEG mit 20 Einheiten wäre das kein Problem — die Mehrheit entscheidet. In einer Zweier-WEG gibt es keine Mehrheit. Jeder hat 50 Prozent. Jeder kann jeden blockieren. Willkommen in der Welt der kleinen WEG.

Kleine Wohnungseigentümergemeinschaften mit zwei bis sechs Einheiten machen einen erheblichen Teil aller WEGs in Deutschland aus. Schätzungen gehen von über einer Million kleiner WEGs aus. Und trotzdem widmet ihnen das WEG kaum spezielle Regelungen. Das führt in der Praxis zu Situationen, die mit den Standardmechanismen nicht zu lösen sind — Pattsituationen, fehlende Beschlussfähigkeit, überproportionaler Verwaltungsaufwand.

Keine Pflicht zur Verwalterbestellung — und was das bedeutet

Seit der WEG-Reform 2020 haben alle Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters (§ 18 Abs. 2 WEG). Das gilt auch für kleine WEGs. Aber: In der Praxis haben viele kleine WEGs keinen Verwalter. Das ist legal — niemand kann zur Annahme eines Verwalteramts gezwungen werden. Und gerade für kleine WEGs ist es schwierig, einen professionellen Verwalter zu finden.

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Warum Verwalter kleine WEGs meiden

• Unrentabilität: Der Aufwand für eine Zweier-WEG (Abrechnung, Wirtschaftsplan, Versammlung, Beschlusssammlung) ist nur unwesentlich geringer als für eine WEG mit 20 Einheiten. Aber die Vergütung ist minimal.

• Konfliktpotenzial: In kleinen WEGs sind Konflikte intensiver, weil es keine anonyme Masse gibt. Jeder Streit ist persönlich.

• Entscheidungsblockaden: Ohne Mehrheitsentscheidung steckt der Verwalter zwischen den Fronten, ohne handeln zu können.

Die Selbstverwaltung als Alternative

Viele kleine WEGs verwalten sich selbst. Ein Eigentümer übernimmt die Verwaltung, oft ohne formelle Bestellung, oft ohne Vergütung, oft ohne Qualifikation. Das funktioniert, solange sich alle verstehen. Sobald ein Konflikt ausbricht, fehlen die professionellen Strukturen.

Empfehlung: Auch kleine WEGs sollten zumindest die Grundstrukturen einhalten — regelmäßige Versammlungen (mindestens jährlich), eine ordentliche Jahresabrechnung, eine Beschlusssammlung und eine Instandhaltungsrücklage. Ob das ein professioneller Verwalter oder ein Eigentümer übernimmt, ist zweitrangig. Dass es überhaupt geschieht, ist entscheidend.

Beschlussfähigkeit: Wenn die Hälfte schon die Mehrheit ist

In einer WEG mit drei Einheiten und Miteigentumsanteilen von 40 %, 35 % und 25 % genügt die Anwesenheit eines einzigen Eigentümers mit 40 % Miteigentumsanteil theoretisch nicht für die Beschlussfähigkeit — die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 1 WEG).

Die Zweitversammlung

Wenn die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist, kann eine zweite Versammlung einberufen werden, die unabhängig von der Vertretung der Miteigentumsanteile beschlussfähig ist. Das bedeutet: Auch ein einzelner Eigentümer mit 25 % kann in der Zweitversammlung Beschlüsse fassen.

Problem in der Praxis: In kleinen WEGs wirkt die Zweitversammlung unverhältnismäßig. Wenn zwei von drei Eigentümern nicht erscheinen und der dritte allein entscheidet, fühlen sich die Abwesenden übergangen. Das Ergebnis: Anfechtungsklage.

Praxis-Tipp

Laden Sie in kleinen WEGs immer frühzeitig ein und stimmen Sie Termine persönlich ab. Bei drei Eigentümern ist es zumutbar, einen Termin zu finden, an dem alle können. Wenn ein Eigentümer trotzdem nicht kommt, dokumentieren Sie, dass der Termin abgestimmt war. Das stärkt die Beschlüsse im Anfechtungsfall.

Pattsituationen: Wenn nichts mehr geht

Die Pattsituation ist das Kernproblem kleiner WEGs. In einer Zweier-WEG mit gleichen Miteigentumsanteilen kann kein Beschluss gegen den Willen des anderen gefasst werden. Beide haben ein Vetorecht — de facto.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Szenarien der Blockade

• Sanierung: Die Fassade muss gedämmt werden. Eigentümer A will, Eigentümer B nicht. Kein Beschluss möglich.

• Verwalterbestellung: Eigentümer A will einen professionellen Verwalter, Eigentümer B will die Kosten sparen. Patt.

• Rücklage: Eigentümer A will die Rücklage erhöhen, Eigentümer B empfindet die aktuelle Höhe als ausreichend. Patt.

Ausweg 1: Das Beschlussersetzungsverfahren

Wenn ein Beschluss zwingend erforderlich ist (z. B. für eine unaufschiebbare Sanierung), kann ein Eigentümer beim Amtsgericht beantragen, dass das Gericht den Beschluss ersetzt (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Gericht prüft, ob der begehrte Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und fasst ihn gegebenenfalls anstelle der Versammlung.

Vorteil: Die Blockade wird aufgelöst. Nachteil: Das Verfahren dauert Monate bis Jahre und kostet Geld. Es vergiftet die Beziehung zwischen den Eigentümern zusätzlich.

Ausweg 2: Mediation

Bevor der Gang zum Gericht erfolgt, sollte eine Mediation versucht werden. Ein neutraler Mediator kann in vielen Fällen eine Einigung herbeiführen, die beide Seiten akzeptieren. Die Kosten einer Mediation liegen deutlich unter denen eines Gerichtsverfahrens.

Ausweg 3: Veräußerung

In extrem verfahrenen Situationen — wenn die Eigentümer über Jahre blockieren und keine Einigung möglich ist — bleibt als letzter Ausweg die Veräußerung des Miteigentums. Die Aufhebung der Gemeinschaft nach § 11 WEG ist allerdings an hohe Voraussetzungen geknüpft und in der Praxis selten.

Kostenverteilung in kleinen WEGs

In großen WEGs fallen ungewöhnliche Kostenverteilungen kaum auf. In kleinen WEGs spürt jeder Eigentümer jeden Euro. Wenn ein Eigentümer in einer Dreier-WEG 45 % der Kosten trägt und meint, er nutze die Gemeinschaftsflächen weniger als die anderen, wird die Kostenverteilung zum Dauerthema.

Gesetzliche Regelung

Die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Versammlung die Kostenverteilung durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Problem in der Zweier-WEG

In einer Zweier-WEG mit gleichen Anteilen (50/50) gibt es keine Mehrheit. Eine Änderung der Kostenverteilung erfordert Einigkeit — oder ein Beschlussersetzungsverfahren.

Praxis-Empfehlung: Regeln Sie die Kostenverteilung in kleinen WEGs möglichst detailliert in der Gemeinschaftsordnung. Je weniger der laufenden Verwaltung überlassen wird, desto weniger Anlass gibt es für Streit.

Die Eigentümerversammlung im Kleinen

In einer großen WEG ist die Versammlung ein formaler Akt. In einer kleinen WEG sitzt man sich am Küchentisch gegenüber. Die Informalität ist Chance und Risiko zugleich.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Chance: Schnelle Entscheidungen

Wenn sich drei Eigentümer einig sind, ist die Versammlung in dreißig Minuten erledigt. Kein langes Reden, keine Wortmeldungen von der Galerie, keine Abstimmungschaos.

Risiko: Formfehler

Gerade weil kleine WEGs informell arbeiten, werden formale Anforderungen oft übersehen:

• Einladungsfrist: Mindestens drei Wochen vor der Versammlung (§ 24 Abs. 4 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Frist vorsieht.

• Tagesordnung: Beschlüsse dürfen nur zu angekündigten Tagesordnungspunkten gefasst werden.

• Protokoll: Jeder Beschluss muss schriftlich dokumentiert werden.

• Beschlusssammlung: Der Verwalter — oder bei Selbstverwaltung der verwaltende Eigentümer — muss eine Beschlusssammlung führen.

Häufiger Fehler: Die Eigentümer beschließen im Flurgespräch, die Treppenhausreinigung anders zu organisieren. Kein Protokoll, keine Einladung, keine Tagesordnung. Der Beschluss ist anfechtbar. Sobald es zum Streit kommt — und in kleinen WEGs kommt es irgendwann zum Streit — rächt sich die Formlosigkeit.

Praxisbeispiel: Die WEG Gartenstraße 3

Ein Dreifamilienhaus, aufgeteilt nach WEG: Erdgeschoss (40 % MEA), erstes Obergeschoss (35 % MEA), Dachgeschoss (25 % MEA). Kein professioneller Verwalter. Der Erdgeschosseigentümer führt die Verwaltung seit zehn Jahren.

2025 wird die Heizungsanlage fällig. Geschätzte Kosten: 45.000 Euro. Die Rücklage beträgt 8.000 Euro. Der Erdgeschosseigentümer will die Rücklage auf 3,00 Euro/m² monatlich erhöhen. Der Dachgeschosseigentümer stimmt zu. Der Eigentümer im ersten OG lehnt ab — er will die alte Heizung reparieren lassen, nicht ersetzen.

Die Versammlung beschließt mit den Stimmen von EG und DG (zusammen 65 % MEA) die Erhöhung der Rücklage und die Beauftragung eines Heizungsbauers für den Austausch. Der OG-Eigentümer ficht den Beschluss an — ohne Erfolg. Das Gericht bestätigt: Die Heizung war 32 Jahre alt, eine Reparatur wirtschaftlich nicht sinnvoll, der Beschluss entsprach ordnungsmäßiger Verwaltung.

Lehre: Auch in kleinen WEGs kann die Mehrheit entscheiden — sofern die formalen Voraussetzungen eingehalten werden. Wer als Verwalter (oder verwaltender Eigentümer) sauber einlädt, korrekt protokolliert und die Beschlusssammlung führt, schafft Rechtssicherheit.

Fazit

Kleine WEGs sind keine vereinfachten großen WEGs. Sie funktionieren nach eigenen Regeln — und diese Regeln sind oft härter als die der großen Gemeinschaften. Pattsituationen, fehlende Verwalter, überproportionale Kosten und persönliche Konflikte machen die Verwaltung kleiner WEGs anspruchsvoll. Wer die Besonderheiten kennt und die formalen Strukturen konsequent einhält, verhindert Eskalation und sichert die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Weiterführend: Die HV-Akademie bietet vertiefende Inhalte zur WEG-Verwaltung — von der Eigentümerversammlung über die Gemeinschaftsordnung bis zum Beschlussersetzungsverfahren. Schauen Sie rein.

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