Versicherungen in der WEG: Gebäude, Haftpflicht, Leitungswasser

Versicherungen in der WEG: Gebäude, Haftpflicht, Leitungswasser

Ein Wasserrohrbruch und die Frage, die danach alle stellen

Es ist ein Dienstagmorgen, kurz nach acht. Die Hausverwaltung Petersen bekommt den Anruf: Wasser steht in drei Wohnungen im zweiten Stock einer WEG in Berlin-Charlottenburg. Eine Fallleitung aus den 1970er-Jahren hat nachgegeben. Feuerwehr war da, Handwerker ist unterwegs. So weit, so üblich — bis der erste Eigentümer fragt: „Zahlt das unsere Versicherung?" Und der zweite: „Welche Versicherung haben wir überhaupt?"

Die ehrliche Antwort lautet in zu vielen WEGs: Das weiß der Verwalter selbst nicht so genau. Irgendwo liegt eine Police, vermutlich aus dem Jahr der Teilung. Ob die Deckungssumme noch ausreicht, ob Leitungswasser überhaupt mitversichert ist, ob der Selbstbehalt seit dem letzten Beschluss angepasst wurde — all das steht auf Papier, das seit Jahren niemand gelesen hat.

Versicherungen in der WEG sind kein Thema, das begeistert. Aber sie gehören zu den Bereichen, in denen eine einzige Lücke fünfstellige Kosten verursacht. Dieser Artikel zeigt, welche Versicherungen Pflicht sind, welche empfohlen werden und wie Sie den Prüfzyklus so aufsetzen, dass Sie nie wieder von einer Deckungslücke überrascht werden.

Pflichtversicherungen: Was jede WEG braucht

Wohngebäudeversicherung

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Die Wohngebäudeversicherung ist die Basisabsicherung jeder WEG. Sie deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. In der Praxis ist sie keine gesetzliche Pflichtversicherung im strengen Sinn — aber jeder Verwalter, der eine WEG ohne Gebäudeversicherung führt, handelt grob fahrlässig. Die Rechtsprechung ist eindeutig: Der Verwalter muss für ausreichenden Versicherungsschutz sorgen (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12).

Versicherungswert: Der gleitende Neuwert ist Standard. Er passt die Versicherungssumme automatisch an steigende Baukosten an. Trotzdem sollten Sie den Wert alle fünf Jahre von einem Sachverständigen überprüfen lassen — besonders nach größeren Sanierungen, die den Gebäudewert erhöht haben.

Häufiger Fehler: Bei Dachgeschossausbauten oder Anbauten wird die Wohnfläche verändert, ohne dass die Versicherung informiert wird. Im Schadenfall kürzt der Versicherer dann die Leistung wegen Unterversicherung.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Die zweite unverzichtbare Police. Sie greift, wenn Dritte auf dem Gemeinschaftseigentum zu Schaden kommen — etwa ein Passant, der auf einem nicht gestreuten Gehweg stürzt, oder ein Handwerker, der im Treppenhaus über eine defekte Stufe fällt.

Die Deckungssumme sollte mindestens 5 Millionen Euro für Personen- und Sachschäden betragen. Manche Versicherer bieten 10 Millionen pauschal an — der Aufpreis ist gering, der Schutz deutlich besser. Achten Sie darauf, dass die Police auch Bauherrenrisiken abdeckt, wenn die WEG größere Instandhaltungsmaßnahmen durchführt.

Empfohlene Zusatzversicherungen

Elementarschadenversicherung

Seit den Hochwasserereignissen der letzten Jahre ist die Elementarversicherung kein Nischenthema mehr. Sie deckt Schäden durch Starkregen, Überschwemmung, Erdrutsch und Rückstau ab — alles, was die Gebäudeversicherung ausdrücklich nicht abdeckt.

Ob die Elementarversicherung sinnvoll ist, hängt von der ZÜRS-Zone ab (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen). In Zone 1 und 2 ist sie vergleichsweise günstig. In Zone 3 und 4 wird es teuer — aber dort ist das Risiko auch am höchsten. Die Diskussion in der Eigentümerversammlung muss ehrlich geführt werden: Was kostet die Versicherung, und was kostet ein unversicherter Keller voller Wasser?

Glasbruchversicherung

In WEGs mit großen Glasflächen — Wintergärten im Gemeinschaftseigentum, Glasdächer, repräsentative Eingangsbereiche — lohnt sich eine separate Glasbruchversicherung. Bei Standard-Wohnanlagen ist sie oft verzichtbar, weil Glasschäden am Sondereigentum (Fenster der einzelnen Wohnungen) Sache des jeweiligen Eigentümers sind.

Achtung: Klären Sie im Rahmen der Teilungserklärung, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. In vielen älteren Teilungserklärungen sind Fenster Gemeinschaftseigentum — dann muss die WEG auch für den Glasbruch aufkommen.

Rechtsschutzversicherung

Eine Rechtsschutzversicherung für die WEG deckt Kosten bei Streitigkeiten ab — etwa mit Handwerkern, Mietern von Teileigentum oder in Nachbarschaftskonflikten. Sie ist kein Muss, aber in streitanfälligen Gemeinschaften eine sinnvolle Absicherung. Die Kosten liegen typischerweise bei 1,50 bis 3,00 Euro pro Einheit und Monat.

Gewässerschadenhaftpflicht

Pflicht, wenn das Gebäude einen Heizöltank hat. Ohne diese Police haftet die WEG unbegrenzt für Boden- und Gewässerverunreinigungen durch ausgetretenes Heizöl. Die Kosten sind gering (wenige hundert Euro pro Jahr), die Konsequenz im Schadenfall katastrophal.

Die Leitungswasserversicherung im Detail

Leitungswasserschäden sind die mit Abstand häufigste Schadensursache in deutschen WEGs. Die Gebäudeversicherung deckt Leitungswasserschäden standardmäßig ab — aber die Details entscheiden.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Bestimmungswidrig ausgetretenes Wasser: Die Versicherung zahlt, wenn Wasser aus Rohren, Armaturen oder angeschlossenen Geräten austritt, die zum Gebäude gehören. Eine undichte Waschmaschinenanschlussleitung in einer Wohnung kann sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum betreffen. Hier wird es komplex — und genau hier scheitern viele Schadensregulierungen.

Rohrbruchortung und Folgekosten: Gute Policen übernehmen die Kosten für die Ortung des Schadens (Leckortung), die Freilegung und die Wiederherstellung. Prüfen Sie, ob Ihre Police diese Positionen explizit nennt. Manche älteren Verträge schließen Ortungskosten aus oder begrenzen sie auf einen Bruchteil der Schadensumme.

Frostschäden: Wenn Rohre im Winter einfrieren und platzen, zahlt die Versicherung — aber nur, wenn das Gebäude ausreichend beheizt wurde. Der Verwalter muss sicherstellen, dass die Heizung im Winter funktioniert. Ein dokumentierter Heizungsausfall, der nicht innerhalb angemessener Frist behoben wird, kann zum Leistungsausschluss führen.

Praxistipp: Legen Sie in der Hausordnung fest, dass Eigentümer und Mieter bei längerer Abwesenheit im Winter die Heizung nicht vollständig abschalten dürfen. Das ist keine Schikane, sondern Schadensprävention — und im Versicherungsfall relevant.

Der Prüfzyklus: Versicherungen systematisch aktuell halten

Ein Versicherungsvertrag, der bei Abschluss perfekt war, kann fünf Jahre später lückenhaft sein. Baupreise steigen, Risiken ändern sich, Versicherungsbedingungen werden aktualisiert. Ohne regelmäßige Prüfung entsteht ein schleichender Deckungsverlust.

Jährliche Prüfung (Minimalaufwand)

Einmal im Jahr, idealerweise vor Erstellung des Wirtschaftsplans, prüfen Sie:

1. Versicherungssumme der Gebäudeversicherung: Stimmt der Wert 1914 noch? Wurde der Anpassungsfaktor korrekt angewendet?

2. Schadenhistorie: Wie viele Schäden wurden im letzten Jahr gemeldet? Gibt es Muster (z. B. wiederkehrende Leitungswasserschäden im selben Strang)?

3. Beitragsänderungen: Haben sich die Prämien erhöht? Wenn ja, warum?

4. Deckungsumfang: Gibt es neue Risiken (z. B. Photovoltaikanlage auf dem Dach, E-Ladesäule in der Tiefgarage), die mitversichert werden müssen?

Dreijährliche Vollprüfung

Alle drei Jahre empfiehlt sich eine umfassende Überprüfung, idealerweise gemeinsam mit einem unabhängigen Versicherungsmakler:

• Vergleich der bestehenden Policen mit aktuellen Marktangeboten

• Prüfung der Versicherungsbedingungen auf veraltete Klauseln

• Bewertung von Deckungslücken, die durch bauliche Veränderungen entstanden sind

• Dokumentation für die Eigentümerversammlung

Anlassbezogene Prüfung

Bei bestimmten Ereignissen müssen Sie die Versicherung sofort prüfen:

• Bauliche Veränderungen: Dachgeschossausbau, Anbau, Aufzugseinbau, Photovoltaik

• Nutzungsänderungen: Umwidmung von Wohn- in Gewerbeeinheiten oder umgekehrt

• Schadensfall: Nach jedem größeren Schaden prüfen, ob der Deckungsumfang für vergleichbare künftige Fälle ausreicht

• Gesetzesänderungen: Neue Pflichtversicherungen oder geänderte Haftungsregeln

Praxisbeispiel: WEG Ringstraße 5 — Deckungslücke nach Dachsanierung

Die WEG Ringstraße 5 in Hannover hat 24 Einheiten, Baujahr 1965. Im Jahr 2023 wurde das Dach komplett saniert: neue Dämmung, neue Eindeckung, zwei Dachflächenfenster. Gesamtkosten: 380.000 Euro. Die Gebäudeversicherung wurde nicht informiert.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Acht Monate später: Ein schwerer Sturm beschädigt die neu eingedeckte Dachfläche. Kosten für die Reparatur: 45.000 Euro. Der Versicherer reguliert — aber kürzt die Leistung um 15 Prozent wegen Unterversicherung. Die WEG hatte durch die Sanierung den Gebäudewert erhöht, ohne die Versicherungssumme anzupassen. Ergebnis: 6.750 Euro bleiben an der Gemeinschaft hängen.

Die Lösung war einfach und hätte nichts gekostet: Eine kurze Mitteilung an den Versicherer unmittelbar nach Abschluss der Dachsanierung. Seitdem hat die Verwaltung einen festen Prozess: Jede bauliche Maßnahme über 10.000 Euro löst automatisch eine Versicherungsmeldung aus.

Versicherungsmakler oder Direktversicherung?

Diese Frage wird in Eigentümerversammlungen regelmäßig diskutiert — oft emotional. Die sachliche Antwort:

Unabhängiger Versicherungsmakler: Er arbeitet im Interesse des Kunden (der WEG), nicht des Versicherers. Er vergleicht Angebote, verhandelt Konditionen und unterstützt bei der Schadensregulierung. Sein Honorar wird in der Regel über die Courtage finanziert, die der Versicherer zahlt — es entstehen der WEG keine direkten Zusatzkosten. Bei WEGs ab 20 Einheiten ist ein spezialisierter Makler fast immer die bessere Wahl.

Direkte Versicherung ohne Makler: Bei kleinen WEGs (unter 10 Einheiten) mit überschaubarem Risikoprofil kann eine Direktversicherung ausreichen. Der Nachteil: Sie haben keinen Ansprechpartner, der im Schadenfall für Sie verhandelt.

Verwalter als Vermittler: In der Praxis vermitteln viele Hausverwaltungen selbst Versicherungen — teilweise mit Provisionsinteresse. Das ist nicht per se schlecht, aber es schafft einen Interessenkonflikt. Transparenz ist hier entscheidend: Der Verwalter sollte offenlegen, ob und in welcher Höhe er Provisionen erhält.

Nächster Schritt

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Nehmen Sie sich eine Stunde Zeit und legen Sie alle Versicherungspolicen Ihrer WEGs nebeneinander. Prüfen Sie für jede WEG: Sind die drei Kernversicherungen (Gebäude, Haftpflicht, Leitungswasser) vorhanden und aktuell? Gibt es bauliche Veränderungen der letzten drei Jahre, die nicht gemeldet wurden? Diese eine Stunde kann Ihnen im Schadenfall Tausende Euro sparen — und erspart Ihnen die unangenehme Frage eines Eigentümers, auf die Sie keine Antwort haben.

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