CO2KostAufG in der NK-Abrechnung: Berechnung, Verteilerschlüssel, typische Fehle
Warum die CO2-Kosten jede Nebenkostenabrechnung verändern
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz — kurz CO2KostAufG. Es regelt, wie die steigenden CO2-Abgaben auf Erdgas, Heizöl und andere fossile Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die alte Praxis, bei der Mieter die CO2-Bepreisung komplett über die Heizkostenabrechnung trugen, ist damit Geschichte.
Für Hausverwaltungen bedeutet das Gesetz einen erheblichen Mehraufwand. Nicht weil die Berechnung an sich kompliziert wäre, sondern weil sie zusätzliche Daten erfordert, die vorher keine Rolle spielten: den CO2-Ausstoß pro Quadratmeter, die energetische Qualität des Gebäudes und den daraus resultierenden Verteilerschlüssel. Wer diese Daten nicht sauber erhebt, riskiert fehlerhafte Abrechnungen — und damit Nachforderungsausfälle.
Die Praxis zeigt: Viele Verwaltungen haben die CO2-Kostenaufteilung in der Abrechnungsperiode 2023 zum ersten Mal umgesetzt. Die Fehlerquote war hoch. Falsch zugeordnete Energieausweise, vertauschte Emissionsfaktoren, fehlende Stufenzuordnung — die Stolpersteine sind zahlreich. Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch die korrekte Berechnung.
Das 10-Stufen-Modell: Wie Vermieter und Mieter sich die CO2-Kosten teilen
Das Herzstück des CO2KostAufG ist das Stufenmodell nach §5 und der Anlage zum Gesetz. Es teilt Gebäude anhand ihres CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr in zehn Stufen ein. Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil.
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
| Stufe | CO2-Ausstoß (kg/m²/a) | Mieteranteil | Vermieteranteil | |-------|------------------------|-------------|-----------------| | 1 | < 12 | 100 % | 0 % | | 2 | 12 bis < 17 | 90 % | 10 % | | 3 | 17 bis < 22 | 80 % | 20 % | | 4 | 22 bis < 27 | 70 % | 30 % | | 5 | 27 bis < 32 | 60 % | 40 % | | 6 | 32 bis < 37 | 50 % | 50 % | | 7 | 37 bis < 42 | 40 % | 60 % | | 8 | 42 bis < 47 | 30 % | 70 % | | 9 | 47 bis < 52 | 20 % | 80 % | | 10 | >= 52 | 5 % | 95 % |
Die Logik ist einfach: Wer als Vermieter in eine energetische Sanierung investiert, senkt den CO2-Ausstoß und damit seinen Kostenanteil. Wer nichts tut, zahlt mehr. Das Gesetz setzt damit einen finanziellen Anreiz zur Gebäudemodernisierung.
Für Nichtwohngebäude gilt eine abweichende Regelung: Hier werden die CO2-Kosten hälftig geteilt (50:50), bis ein eigenes Stufenmodell in Kraft tritt. Diese Übergangsregelung gilt auch für Gebäude mit gemischter Nutzung, wenn der Gewerbeanteil überwiegt.
Der Energieausweis als Berechnungsgrundlage
Die Stufenzuordnung basiert auf dem spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes. Diesen ermitteln Sie nicht selbst — er ergibt sich aus dem Brennstoffverbrauch, dem Emissionsfaktor des Brennstoffs und der beheizten Wohnfläche.
Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.
Schritt 1: Brennstoffverbrauch ermitteln
Ausgangspunkt ist der tatsächliche Brennstoffverbrauch im Abrechnungszeitraum. Diesen entnehmen Sie der Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters oder der Rechnung des Energieversorgers. Achten Sie darauf, den Verbrauch in der richtigen Einheit zu verwenden:
Erdgas: Kilowattstunden (kWh)
Heizöl: Liter
Fernwärme: kWh (hier gelten besondere Regeln, siehe unten)
Schritt 2: CO2-Emissionen berechnen
Multiplizieren Sie den Brennstoffverbrauch mit dem gesetzlichen Emissionsfaktor. Die Emissionsfaktoren sind in der Verordnung über die Emissionsberichterstattung (EBeV 2030) festgelegt:
Erdgas: 0,20088 kg CO2/kWh (Brennwert)
Heizöl: 2,6616 kg CO2/Liter
Flüssiggas: 1,5903 kg CO2/Liter
Beispielrechnung Erdgas: Verbrauch: 150.000 kWh × 0,20088 kg/kWh = 30.132 kg CO2
Schritt 3: CO2-Ausstoß pro Quadratmeter berechnen
Teilen Sie die Gesamtemissionen durch die beheizte Wohnfläche des Gebäudes.
30.132 kg ÷ 1.200 m² = 25,11 kg CO2/m²/a
Schritt 4: Stufe ablesen
Mit 25,11 kg CO2/m²/a liegt das Gebäude in Stufe 4. Der Vermieter trägt 30 %, der Mieter 70 % der CO2-Kosten.
Schritt 5: CO2-Kosten berechnen
Die CO2-Kosten ergeben sich aus dem Brennstoffverbrauch multipliziert mit dem CO2-Preis. Der CO2-Preis steigt stufenweise:
2024: 45 Euro/Tonne
2025: 55 Euro/Tonne
2026: nach Auktionsergebnis (voraussichtlich 55-65 Euro/Tonne)
Fortführung des Beispiels: 30.132 kg CO2 = 30,132 Tonnen × 55 Euro = 1.657,26 Euro CO2-Kosten gesamt
Vermieteranteil (30 %): 497,18 Euro Mieteranteil (70 %): 1.160,08 Euro
Der Mieteranteil wird über die Heizkostenabrechnung auf die einzelnen Mieter umgelegt — proportional zum jeweiligen Heizverbrauch.
Sonderfälle: Fernwärme, Mischnutzung und Denkmalschutz
Fernwärme
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Bei Fernwärme liegt der Emissionsfaktor nicht pauschal fest. Er hängt vom Brennstoffmix des jeweiligen Fernwärmeanbieters ab. Verwaltungen müssen beim Versorger den spezifischen CO2-Emissionsfaktor des Fernwärmenetzes anfragen. Dieser wird häufig in der Jahresrechnung ausgewiesen, muss aber auf Plausibilität geprüft werden.
Liefert der Versorger keinen Emissionsfaktor, gilt der Standardwert nach §7 CO2KostAufG. Das ist in der Regel nachteilig, weil der Standardwert höher liegt als die tatsächlichen Emissionen moderner Fernwärmenetze.
Mischnutzung
Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbenutzung wird der Wohnanteil nach dem Stufenmodell behandelt, der Gewerbeanteil nach der 50:50-Regelung. Voraussetzung: Die Flächen lassen sich klar abgrenzen. Ist das nicht möglich, gilt die 50:50-Regelung für das gesamte Gebäude.
Denkmalschutz
Gebäude unter Denkmalschutz erfahren keine Sonderbehandlung. Das Gesetz sieht keine Ausnahme vor. Der Vermieter kann allerdings Härtegründe geltend machen, wenn eine energetische Sanierung denkmalschutzrechtlich unzulässig ist — das mindert seinen Stufenanteil jedoch nicht automatisch. Hier empfiehlt sich eine individuelle Prüfung und Dokumentation.
Die häufigsten Fehler in der Praxis
Fehler 1: Falscher Emissionsfaktor
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
Der häufigste Fehler ist die Verwendung veralteter oder falscher Emissionsfaktoren. Die Faktoren unterscheiden sich je nach Brennstoff und Bezugseinheit (Brennwert vs. Heizwert). Ein verwechselter Faktor verfälscht die gesamte Berechnung und verschiebt die Stufenzuordnung.
Fehler 2: Falsche Fläche
Die beheizte Wohnfläche muss der tatsächlichen beheizten Fläche entsprechen. Kellerflächen, unbeheizte Dachgeschosse oder Garagen gehören nicht dazu. Verwaltungen, die die Gesamtfläche aus dem Grundbuch verwenden, rechnen mit einer zu großen Bezugsfläche und ordnen das Gebäude einer zu günstigen Stufe zu.
Fehler 3: Fehlende Zuordnung bei Mischnutzung
Viele Verwaltungen wenden das Stufenmodell auf das gesamte Gebäude an, obwohl ein Gewerbeanteil vorhanden ist. Das führt zu falschen Mieteranteilen bei den Gewerbemietern und kann zu berechtigten Einwendungen führen.
Fehler 4: CO2-Kosten nicht separat ausgewiesen
Das CO2KostAufG verlangt, dass der Vermieteranteil in der Heizkostenabrechnung gesondert ausgewiesen wird. Wer die CO2-Kosten einfach in den Heizkosten versteckt, verstößt gegen die Transparenzpflicht. Der Mieter muss nachvollziehen können, wie hoch die CO2-Kosten sind und welcher Anteil auf ihn entfällt.
Fehler 5: Keine jährliche Neuberechnung
Die Stufenzuordnung basiert auf dem Verbrauch des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Sie ist keine einmalige Festlegung. Ein milder Winter kann dazu führen, dass ein Gebäude von Stufe 5 auf Stufe 3 rutscht — mit entsprechend verändertem Verteilerschlüssel. Die Berechnung muss in jeder Abrechnungsperiode neu erfolgen.
Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 24 Wohneinheiten
Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf, Baujahr 1978, Gasheizung, 24 Wohneinheiten, beheizte Fläche 1.850 m².
Ausgangsdaten Abrechnungszeitraum 2025:
Gasverbrauch: 285.000 kWh
CO2-Preis: 55 Euro/Tonne
Berechnung:
CO2-Emissionen: 285.000 × 0,20088 = 57.250,80 kg CO2
Pro Quadratmeter: 57.250,80 ÷ 1.850 = 30,95 kg CO2/m²/a
Stufenzuordnung: Stufe 5 (27 bis < 32 kg)
Verteilung: Mieter 60 %, Vermieter 40 %
CO2-Kosten gesamt: 57,25 Tonnen × 55 Euro = 3.148,75 Euro
Mieteranteil: 1.889,25 Euro (wird über Heizkostenabrechnung verteilt)
Vermieteranteil: 1.259,50 Euro (trägt der Eigentümer)
Die Verwaltung weist in der Heizkostenabrechnung jeder Wohneinheit den individuellen CO2-Kostenanteil aus. Die Verteilung auf die einzelnen Mieter erfolgt nach dem gleichen Schlüssel wie die Heizkosten — in der Regel 50 % Grundkosten nach Fläche, 50 % Verbrauchskosten nach Ablesung.
Der Eigentümer erhält eine separate Aufstellung seines CO2-Kostenanteils. Dieser Betrag mindert die Mietrendite direkt und sollte in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für geplante Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden.
So setzen Sie die CO2-Kostenaufteilung im Prozess um
Datengrundlage schaffen
Erfassen Sie für jedes verwaltete Gebäude: Brennstoffart, beheizte Wohnfläche, Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe/Misch), und ob ein aktueller Energieausweis vorliegt. Diese Stammdaten bilden die Basis für die jährliche Berechnung.
Software prüfen
Gängige Hausverwaltungssoftware hat die CO2-Kostenaufteilung inzwischen integriert. Prüfen Sie, ob Ihre Software die aktuellen Emissionsfaktoren und CO2-Preise verwendet. Ein Softwareupdate aus 2023 kennt möglicherweise noch nicht den CO2-Preis für 2025.
Eigentümer informieren
Der Vermieteranteil der CO2-Kosten ist wirtschaftlich relevant. Bei einem größeren Bestand summieren sich die Beträge schnell auf fünfstellige Summen. Informieren Sie Eigentümer proaktiv über ihren CO2-Kostenanteil und zeigen Sie auf, wie energetische Sanierung diesen Anteil senken kann.
Dokumentation sicherstellen
Dokumentieren Sie die Berechnung vollständig: Verbrauchsdaten, verwendeter Emissionsfaktor, Quellenangabe, berechneter CO2-Ausstoß, Stufenzuordnung, Aufteilung. Bei Widerspruch durch den Mieter oder den Eigentümer müssen Sie die Berechnung lückenlos nachweisen können.
Die CO2-Kostenaufteilung ist kein bürokratisches Anhängsel der Heizkostenabrechnung — sie ist ein eigenständiger Berechnungsschritt mit eigenen Fehlerquellen. Wer die fünf Schritte sauber durchläuft und die häufigsten Fallstricke kennt, macht die Abrechnung rechtssicher und schützt Eigentümer vor vermeidbaren Kostenübernahmen. Richten Sie jetzt einen standardisierten Prozess für die CO2-Berechnung ein, bevor die nächste Abrechnungsperiode beginnt.
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