GEG 2024: Was sich für Ihre Bestände ändert

GEG 2024: Was sich für Ihre Bestände ändert

Warum das GEG 2024 jede Hausverwaltung betrifft

Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft. Seitdem klingelt in vielen Verwaltungsbüros das Telefon häufiger als gewohnt: Eigentümer wollen wissen, ob sie ihre Gasheizung noch reparieren dürfen. Mieter fragen, ob die neue Wärmepumpe im Hof bedeutet, dass die Miete steigt. Und der Energieberater, der das Mehrfamilienhaus in der Mozartstraße begutachtet hat, schickt einen Bericht mit Handlungsbedarf auf 14 Seiten.

Das GEG 2024 ist kein abstraktes Umweltgesetz. Es greift direkt in den Alltag der Immobilienverwaltung ein -- bei Heizungstausch, Sanierung, Eigentümerwechsel und Energieausweis. Wer die Fristen und Pflichten nicht kennt, riskiert Bußgelder, unwirksame Mieterhöhungen und Streit mit Eigentümern.

Dieser Artikel fasst die wichtigsten Änderungen zusammen. Wer danach die Details braucht -- Förderprogramme, §559-Umlage, Beratungspflichten --, findet sie im Deep Dive.

Die Heizungstausch-Pflicht nach §71 GEG

Das 65-Prozent-Prinzip

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Kern der Novelle: Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Das betrifft nicht den Austausch eines defekten Brenners. Aber sobald eine Heizungsanlage komplett ersetzt wird, gilt die Vorgabe.

Für Bestandsgebäude gelten gestaffelte Fristen, die an die kommunale Wärmeplanung geknüpft sind:

• Großstädte (über 100.000 Einwohner): Die Pflicht greift spätestens ab dem 30. Juni 2026, sofern die kommunale Wärmeplanung bis dahin vorliegt.

• Kleinere Gemeinden: Frist bis zum 30. Juni 2028.

• Ohne kommunale Wärmeplanung: Die 65-Prozent-Pflicht greift spätestens ab den genannten Stichtagen -- unabhängig davon, ob die Gemeinde einen Plan veröffentlicht hat.

Was in der Praxis passiert

Geht eine alte Gasheizung irreparabel kaputt, darf zunächst eine gebrauchte oder gemietete Übergangslösung eingebaut werden. Die sogenannte Übergangsfrist beträgt bis zu fünf Jahre. In dieser Zeit muss die endgültige Lösung umgesetzt werden, die das 65-Prozent-Kriterium erfüllt.

Für Hausverwaltungen heißt das: Dokumentieren Sie den Zustand der Heizungsanlagen in Ihren Beständen. Wenn eine Anlage älter als 20 Jahre ist, sollte die Frage nach dem Ersatz nicht erst gestellt werden, wenn der Monteur im Keller steht und den Kopf schüttelt.

§72 GEG: Austauschpflicht für alte Heizungen

Bereits seit der Vorgängerversion des GEG besteht eine Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel. §72 verschärft sie:

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Konstanttemperaturkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Die Pflicht gilt unabhängig davon, ob die Heizung noch funktioniert.

Ausnahmen bestehen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit dem 1. Februar 2002 im Gebäude wohnen. Bei Eigentümerwechsel entfällt die Ausnahme -- der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, die Anlage zu ersetzen.

Für Hausverwaltungen in der WEG-Betreuung: Prüfen Sie bei jeder Eigentümerversammlung, ob Heizungsanlagen im Bestand unter §72 fallen. Ein Verstoß kann mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel

Das GEG 2024 hat die Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel präzisiert. Wer ein Gebäude kauft, erbt bestimmte Nachrüstpflichten, die innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang erfüllt werden müssen:

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

• Dämmung der obersten Geschossdecke (oder des Daches), sofern die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind.

• Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.

• Austausch alter Heizkessel nach §72 (siehe oben).

In der Praxis betrifft das Verwaltungen vor allem bei vermieteten Bestandsimmobilien, die den Eigentümer wechseln. Käufer unterschätzen regelmäßig die Kosten dieser Nachrüstpflichten. Wer als Verwalter frühzeitig darauf hinweist -- idealerweise schon bei der Objektübergabe --, vermeidet spätere Konflikte.

Der Energieausweis: Verschärfte Anforderungen

Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Ab 2024 gelten strengere Regeln dafür, wann ein Bedarfsausweis statt eines Verbrauchsausweises erforderlich ist. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden und nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert sind, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Jede Immobilienanzeige -- ob Vermietung oder Verkauf -- muss die wesentlichen Energiekennwerte enthalten: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Aushangpflicht

In Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr (z. B. Gewerbeimmobilien mit Kundenverkehr, öffentliche Gebäude) muss ein gültiger Energieausweis ausgehängt werden. Die Verwaltung ist dafür verantwortlich, dass der Aushang aktuell ist.

Weiterführend

Dieser Artikel gibt den Überblick. Wer die Details braucht -- Heizungstausch nach §71 Schritt für Schritt, Förderprogramme (BEG, KfW) richtig beantragen, Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß §559 BGB berechnen, Eigentümer rechtssicher beraten --, dem empfehlen wir den vollständigen Leitfaden: [GEG 2024: Sanierungspflichten, Energieausweis, §559-Mieterhöhung](1-02b-geg-2024-leitfaden.md).

Für eine objektbezogene Bewertung der GEG-Pflichten empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Energieberater. Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit älteren Heizungsanlagen lohnt sich die professionelle Einschätzung, welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Fördermittel in Frage kommen -- bevor die Fristen drängen.

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• GEG 2024 -- Pflichten-Schnellcheck (PDF)

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