GEG 2024: Sanierungspflichten, Energieausweis, §559-Mieterhöhung -- vollständiger Leitfaden

GEG 2024: Sanierungspflichten, Energieausweis, §559-Mieterhöhung -- vollständige

Der regulatorische Rahmen: Was das GEG 2024 verändert hat

Das Gebäudeenergiegesetz in seiner Fassung vom 1. Januar 2024 hat die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude grundlegend verschärft. Für Hausverwaltungen bedeutet das nicht nur neue Pflichten, sondern auch neue Beratungsanforderungen gegenüber Eigentümern, veränderte Kalkulationsgrundlagen bei Modernisierungen und ein erhöhtes Haftungsrisiko bei Fristversäumnissen.

Die Novelle wirkt auf drei Ebenen:

Ordnungsrechtlich durch Austausch- und Nachrüstpflichten, die bei Verstößen mit Bußgeldern bis 50.000 Euro bewehrt sind.

Förderrechtlich durch die Neustrukturierung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die den Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme finanziell abfedern soll.

Mietrechtlich durch die Möglichkeit, Modernisierungskosten nach §559 BGB auf die Miete umzulegen -- allerdings mit strengen Voraussetzungen und Kappungsgrenzen.

Dieser Leitfaden behandelt alle drei Ebenen im Detail. Er richtet sich an Verwaltungen, die ihre Bestände rechtskonform aufstellen, Eigentümer fundiert beraten und Fördermittel nicht liegen lassen wollen.

1. Heizungstausch nach §71 GEG: Fristen, Optionen, Übergangsregelungen

Die 65-Prozent-Regel im Detail

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

§71 GEG schreibt vor, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen muss. "Neu eingebaut" bedeutet: Die gesamte Heizungsanlage wird erstmals installiert oder eine bestehende Anlage wird vollständig ersetzt.

Nicht erfasst sind Reparaturen -- auch größere. Solange der bestehende Wärmeerzeuger repariert wird, greift §71 nicht. Erst der Komplettaustausch löst die Pflicht aus.

Welche Technologien erfüllen die Anforderung?

| Technologie | 65-%-Kriterium | Typischer Einsatz im MFH | Investition (grob) | |-------------|----------------|--------------------------|---------------------| | Wärmepumpe (Luft-Wasser) | Erfüllt | Bis ca. 10 WE, gute Dämmung | 25.000--60.000 € | | Wärmepumpe (Sole-Wasser) | Erfüllt | Auch schlecht gedämmte MFH | 40.000--90.000 € | | Fernwärme | Erfüllt (bei zertifiziertem Netz) | Innenstadtlagen | Anschlusskosten variabel | | Pelletheizung | Erfüllt | MFH mit Lagerraum | 30.000--70.000 € | | Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas-Spitzenlast) | Erfüllt bei >65 % EE-Anteil | Übergangsmodell für schlecht gedämmte MFH | 30.000--55.000 € | | Solarthermie + Gas-Brennwert | Nur bei rechnerischem Nachweis >65 % | Selten im MFH wirtschaftlich | Fallabhängig | | Wasserstoff-ready Gasheizung | Nur mit gesichertem H2-Netzanschluss | Aktuell kaum verfügbar | Fallabhängig |

Die kommunale Wärmeplanung als Taktgeber

Die Pflicht nach §71 greift nicht sofort für alle Bestandsgebäude. Sie ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt:

In Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern muss die Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorliegen. Ab diesem Datum gilt die 65-Prozent-Pflicht für alle neuen Heizungen im Gemeindegebiet.

In Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern verlängert sich die Frist bis zum 30. Juni 2028.

Liegt die Wärmeplanung früher vor, greift die Pflicht einen Monat nach Bekanntgabe des Wärmeplans.

Für Verwaltungen heißt das: Beobachten Sie die Wärmeplanung in jeder Gemeinde, in der Sie Objekte betreuen. Die Fristen können von Kommune zu Kommune unterschiedlich sein.

Übergangsregelungen bei Heizungsausfall

Fällt eine Heizung irreparabel aus, darf übergangsweise eine beliebige Heizung eingebaut werden -- auch eine reine Gasheizung. Die Übergangsfrist beträgt fünf Jahre ab Einbau. Innerhalb dieser Frist muss die endgültige Lösung umgesetzt werden, die das 65-Prozent-Kriterium erfüllt.

Dokumentieren Sie in solchen Fällen:

• Das Datum des Heizungsausfalls

• Den Nachweis der Irreparabilität (Technikerprotokoll)

• Das Datum des Einbaus der Übergangslösung

• Die geplante endgültige Lösung mit Zeitplan

Diese Dokumentation kann bei einer behördlichen Prüfung den Unterschied zwischen Bußgeld und Entlastung ausmachen.

Praxisbeispiel: Heizungstausch im 24-Parteien-Haus

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses Baujahr 1978 in Stuttgart betreut ein Objekt mit 24 Wohneinheiten und einem Gas-Niedertemperaturkessel von 2001. Der Kessel zeigt erste Ausfallsymptome. Die Eigentümergemeinschaft diskutiert den Ersatz.

Stuttgart hat als Großstadt die Wärmeplanung bereits veröffentlicht. Die 65-Prozent-Pflicht gilt. Die Verwaltung lässt drei Varianten prüfen:

1. Luft-Wasser-Wärmepumpe: Technisch möglich, aber die Vorlauftemperaturen des bestehenden Heizsystems (alte Radiatoren) erfordern eine Ergänzung durch Pufferspeicher. Investition: ca. 85.000 Euro. Nach BEG-Förderung: ca. 55.000 Euro.

2. Fernwärmeanschluss: Laut Wärmeplan ist ein Fernwärmenetz in der Straße geplant, Anschluss voraussichtlich 2027. Bis dahin: Übergangslösung.

3. Hybridheizung: Wärmepumpe für Grundlast, bestehender Gaskessel als Spitzenlast. Erfüllt die 65-Prozent-Vorgabe rechnerisch. Investition: ca. 50.000 Euro nach Förderung.

Die Eigentümerversammlung entscheidet sich für Variante 3 als Zwischenlösung mit Option auf Fernwärmeanschluss ab 2027. Die Verwaltung dokumentiert den Beschluss und beantragt die BEG-Förderung.

2. §72 GEG: Austauschpflicht alter Heizkessel

Welche Kessel betroffen sind

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

§72 GEG schreibt den Austausch von Heizkesseln vor, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und die als Konstanttemperaturkessel oder Standardkessel einzuordnen sind, wenn sie älter als 30 Jahre sind.

Die Altersgrenze bezieht sich auf das Baujahr des Kessels, nicht auf das Einbaudatum. Bei einem 1994 hergestellten Kessel greift die Pflicht also seit 2024.

Abgrenzung: Was nicht unter §72 fällt

• Niedertemperaturkessel: Kessel, die dauerhaft mit niedrigen Vorlauftemperaturen betrieben werden können, sind ausgenommen.

• Brennwertkessel: Kessel mit Brennwerttechnik sind generell ausgenommen.

• Anlagen mit weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW Nennleistung: Fallen nicht unter die Austauschpflicht.

Selbstnutzer-Ausnahme und Eigentümerwechsel

Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit dem 1. Februar 2002 selbst in dem Gebäude wohnen, sind von der Austauschpflicht befreit. Bei Eigentümerwechsel -- durch Verkauf, Erbschaft oder Schenkung -- entfällt diese Ausnahme. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, den Kessel auszutauschen.

Für die Verwaltung heißt das: Bei jedem Eigentümerwechsel prüfen, ob ein austauschpflichtiger Kessel vorhanden ist, und den neuen Eigentümer schriftlich auf die Zweijahresfrist hinweisen.

3. Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel

Die drei Nachrüstpflichten

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Bei jedem Eigentümerwechsel -- Kauf, Erbschaft, Schenkung -- müssen folgende Nachrüstungen innerhalb von zwei Jahren erfolgen:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke. Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²K) aufweisen. Alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden.

2. Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen. In unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden) müssen freiliegende Leitungen und Armaturen der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung gedämmt werden. Die Mindestdämmdicke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser.

3. Austausch alter Heizkessel gemäß §72 (siehe oben).

Kosten und Wirtschaftlichkeit

| Maßnahme | Typische Kosten (MFH 10 WE) | Amortisation | Förderung | |----------|-------------------------------|-------------|-----------| | Geschossdeckendämmung | 3.000--8.000 € | 5--10 Jahre | BEG EM (bis 20 %) | | Leitungsdämmung | 1.500--4.000 € | 2--5 Jahre | BEG EM (bis 20 %) | | Heizungstausch | Siehe §71-Tabelle | 10--20 Jahre | BEG EM + Klimabonus |

Beweislast und Dokumentation

Die Einhaltung der Nachrüstpflichten muss der Eigentümer nachweisen können. Die Verwaltung sollte bei der Objektübergabe an einen neuen Eigentümer folgende Unterlagen zusammenstellen:

• Aktueller Energieausweis

• Heizkesselprotokoll (Alter, Typ, Leistung)

• Dokumentation vorhandener Dämmmaßnahmen

• Hinweis auf die Nachrüstpflichten mit Fristangabe

4. Der Energieausweis: Anforderungen, Fallstricke, Verwalterpflichten

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Das GEG unterscheidet zwei Ausweistypen:

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist kostengünstiger (ca. 80--150 Euro), aber weniger aussagekräftig, da das Nutzerverhalten das Ergebnis beeinflusst.

Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes -- Dämmung, Heizung, Fenster, Lüftung. Er ist aufwendiger (ca. 300--500 Euro für MFH), aber objektiver.

Wann der Bedarfsausweis Pflicht ist

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert sind, ist ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig.

Für alle anderen Wohngebäude besteht Wahlfreiheit. In der Praxis empfiehlt sich der Bedarfsausweis immer dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen geplant sind -- er liefert die Grundlage für die Fördermittelbeantragung.

Gültigkeitsdauer und Erneuerung

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach einer wesentlichen energetischen Sanierung (z. B. Heizungstausch, Fassadendämmung) muss ein neuer Ausweis erstellt werden, auch wenn der bestehende noch gültig ist.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Bei jeder kommerziellen Immobilienanzeige -- ob Online-Portal, Zeitungsinserat oder Aushang -- müssen folgende Angaben enthalten sein:

• Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)

• Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/(m²a)

• Wesentlicher Energieträger der Heizung

• Baujahr des Gebäudes

• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 15.000 Euro. Die Verantwortung liegt beim Inserierenden -- das kann die Verwaltung sein, wenn sie im Auftrag des Eigentümers inseriert.

Praxisbeispiel: Energieausweis-Management für 120 Objekte

Eine Verwaltung mit 120 betreuten Objekten führt eine Tabelle mit Ablaufdaten aller Energieausweise. Sie stellt fest, dass 34 Ausweise in den nächsten 18 Monaten ablaufen. Statt 34 Einzelaufträge zu vergeben, schreibt sie die Erneuerung gebündelt aus. Drei Energieberater geben Angebote ab. Der günstigste Anbieter erstellt die Ausweise für durchschnittlich 220 Euro statt der üblichen 350 Euro -- ein Vorteil der Bündelung, den sie direkt an die Eigentümer weitergibt.

5. Förderprogramme: BEG, KfW und kommunale Zuschüsse

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Den Rechner für diese Berechnung finden Sie als Excel-Download am Ende des Artikels.

Die BEG ist das zentrale Förderprogramm für energetische Sanierungen. Sie gliedert sich in:

BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM): Förderung einzelner Maßnahmen wie Heizungstausch, Dämmung, Fenstertausch. Zuständig: BAFA.

BEG Wohngebäude (BEG WG): Förderung von Komplettsanierungen zum Effizienzhaus. Zuständig: KfW.

Fördersätze für den Heizungstausch (Stand 2024/2025)

| Förderkomponente | Fördersatz | Bedingung | |------------------|-----------|-----------| | Grundförderung | 30 % | Umstieg auf EE-Heizung | | Klimageschwindigkeitsbonus | 20 % | Austausch fossiler Heizung, die noch funktioniert | | Einkommensbonus | 30 % | Haushaltseinkommen unter 40.000 €/a | | Effizienzbonus (Wärmepumpe) | 5 % | Nutzung natürlicher Kältemittel oder Erd-/Wasserwärme | | Maximaler Fördersatz | 70 % | Kumulierung aller Boni, Deckelung bei 70 % |

Die förderfähigen Kosten sind gedeckelt: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit, je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.

Antragstellung: Reihenfolge beachten

Der Förderantrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Als Vorhabensbeginn gilt der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Eine Ausnahme besteht für den Heizungstausch im Havariefall -- hier kann der Antrag nachträglich innerhalb von sechs Monaten gestellt werden.

Für Verwaltungen in der WEG-Betreuung: Der Antrag wird von der WEG als Ganzes gestellt, nicht von einzelnen Eigentümern. Die Zuordnung der Fördermittel auf die einzelnen Eigentümer erfolgt nach Miteigentumsanteilen.

KfW-Ergänzungskredit

Zusätzlich zur BEG-Förderung bietet die KfW einen Ergänzungskredit (Programm 358/359) für Heizungstausch und Effizienzmaßnahmen. Die Konditionen:

• Kreditbetrag bis 120.000 Euro pro Wohneinheit

• Zinsvorteil gegenüber Marktkonditionen

• Einkommensabhängiger Tilgungszuschuss für Haushalte unter 90.000 Euro/a

Kommunale Förderprogramme

Viele Kommunen und Stadtwerke bieten zusätzliche Förderungen an -- etwa Zuschüsse für den Fernwärmeanschluss, Beratungsgutscheine oder Boni bei Kombination mehrerer Maßnahmen. Diese Programme ändern sich häufig. Eine aktuelle Übersicht bietet die Förderdatenbank des BMWK.

6. Mieterhöhung nach Modernisierung: §559 BGB im GEG-Kontext

Die Grundregel

Diese Übersicht steht Ihnen auch als druckbares PDF zur Verfügung — siehe Download-Bereich.

Nach einer Modernisierungsmaßnahme darf der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen (§559 Abs. 1 BGB). Von den Kosten sind erhaltene Fördermittel abzuziehen.

Kappungsgrenze

Die monatliche Miete darf sich durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei einer Ausgangsmiete von unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Kappungsgrenze bei 2 Euro.

Rechenbeispiel: Heizungstausch im 12-Parteien-Haus

Ausgangslage:

• 12 Wohnungen, durchschnittlich 65 m², Gesamtwohnfläche 780 m²

• Bestehende Gasheizung wird durch Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzt

• Gesamtkosten: 75.000 Euro

• BEG-Förderung (30 % Grundförderung + 20 % Klimabonus): 37.500 Euro

• Verbleibende Kosten: 37.500 Euro

• Abzüglich fiktiver Instandsetzungsanteil (geschätzt 30 %): 26.250 Euro umlagefähig

Berechnung pro Wohnung (65 m²):

• Anteil Modernisierungskosten: 26.250 € ÷ 12 = 2.187,50 €

• 8 % davon: 175 € jährlich = 14,58 € monatlich

• Kappungsgrenze: 3 € × 65 m² = 195 € monatlich

• Ergebnis: 14,58 € monatliche Mieterhöhung (unter der Kappungsgrenze)

Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhung nach §559 BGB muss schriftlich erklärt werden und folgende Angaben enthalten:

1. Bezeichnung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme

2. Darlegung, dass es sich um eine Modernisierung handelt (nicht um Instandsetzung)

3. Berechnung der Mieterhöhung mit Angabe der Gesamtkosten, der Förderung, des Instandsetzungsanteils und der Verteilung auf die Wohnungen

4. Hinweis auf die Kappungsgrenze

5. Hinweis auf die Möglichkeit, wegen wirtschaftlicher Härte Einspruch zu erheben

Fehlt eine dieser Angaben, ist die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam. Eigentümer, die ohne korrekte Erklärung erhöhen, riskieren Klagen und Rückzahlungen.

Praxisbeispiel: Mieterhöhung nach Fassadendämmung

Eine Verwaltung betreut ein Objekt mit 18 Wohnungen. Der Eigentümer lässt die Fassade dämmen -- Gesamtkosten 210.000 Euro. Die BEG-Förderung (15 %) beträgt 31.500 Euro. Der Instandsetzungsanteil (maroder Putz) wird auf 25 % geschätzt: 52.500 Euro. Umlagefähige Modernisierungskosten: 126.000 Euro.

Pro Wohnung (Durchschnitt 70 m²): 7.000 Euro. 8 % davon: 560 Euro jährlich = 46,67 Euro monatlich. Das liegt unter der Kappungsgrenze von 210 Euro (3 € × 70 m²). Die Verwaltung erstellt die Mieterhöhungserklärung mit allen Pflichtangaben und versendet sie mit einer Frist von drei Monaten zum nächsten Quartal.

7. Eigentümerberatung: Wirtschaftlichkeit und Entscheidungshilfen

Die Informationspflicht des Verwalters

Alle Details als strukturierte Checkliste zum Abhaken: siehe Downloads unten.

Der Verwalter ist zwar nicht verpflichtet, Energieberatung zu leisten. Aber er ist verpflichtet, Eigentümer über gesetzliche Pflichten zu informieren und Beschlussvorlagen so aufzubereiten, dass die Eigentümerversammlung fundiert entscheiden kann.

Das bedeutet konkret:

• Darstellung der gesetzlichen Pflichten mit Fristen

• Einholung und Vorlage von mindestens zwei Vergleichsangeboten

• Darstellung der Fördermöglichkeiten

• Berechnung der wirtschaftlichen Auswirkungen (Kosten, Förderung, Mieterhöhungspotenzial, Energiekosteneinsparung)

Wirtschaftlichkeitsberechnung: Vollkostenvergleich

Für eine fundierte Entscheidung brauchen Eigentümer einen Vollkostenvergleich über die Nutzungsdauer der Anlage. Dieser sollte enthalten:

• Investitionskosten abzüglich Förderung

• Jährliche Betriebskosten (Energie, Wartung, Schornsteinfeger)

• Prognostizierte Energiepreissteigerungen

• Mieterhöhungspotenzial (bei vermieteten Objekten)

• CO2-Kosten nach BEHG (steigend bis 2026: 55 €/t CO2, danach Emissionshandel)

Die CO2-Kosten als Argument

Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil -- bis zu 95 % bei Gebäuden der Effizienzklasse H. Bei einem schlecht gedämmten MFH mit Ölheizung kann der Vermieteranteil an den CO2-Kosten mehrere tausend Euro pro Jahr betragen.

Dieses Argument überzeugt in Eigentümerversammlungen oft mehr als der abstrakte Verweis auf das GEG: Die Sanierung kostet Geld, aber die Nicht-Sanierung kostet auch Geld -- nur ohne Förderung und ohne Mieterhöhungspotenzial.

8. Besondere Fallkonstellationen

Denkmalschutz

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder in einem denkmalgeschützten Ensemble liegen, gelten Ausnahmen von den energetischen Anforderungen, sofern die Maßnahmen das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern würden. Die Ausnahme muss im Einzelfall bei der Denkmalschutzbehörde beantragt werden.

Mischgenutzte Gebäude

Bei Gebäuden mit gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Nutzung gelten die Anforderungen des GEG getrennt für den Wohn- und den Gewerbeanteil. Die Abgrenzung richtet sich nach der Nutzfläche. Für den Gewerbeanteil können strengere Anforderungen gelten, insbesondere wenn öffentlicher Publikumsverkehr besteht.

WEG-Beschlüsse: Mehrheitserfordernisse

Energetische Sanierungsmaßnahmen gelten in der Regel als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§19 Abs. 1 WEG). Bei besonders kostspieligen Maßnahmen kann die Rechtsprechung im Einzelfall eine qualifizierte Mehrheit oder eine Kosten-Nutzen-Analyse verlangen.

Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Bauliche Veränderungen, die der Energieeffizienz dienen, können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§20 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Kosten tragen die zustimmenden Eigentümer, es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums -- dann können auch die überstimmten Eigentümer zur Kostentragung herangezogen werden.

Mieterrechte bei Modernisierung

Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen dulden, haben aber folgende Rechte:

• Ankündigungspflicht: Mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten, in Textform, mit Angabe von Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung.

• Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zum Ende des übernächsten Monats kündigen.

• Härtefalleinwand: Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt. Der Vermieter muss den Härtefall dann im Einzelfall prüfen.

9. Fristen-Kalender: Was bis wann erledigt sein muss

| Frist | Pflicht | Rechtsgrundlage | |-------|---------|-----------------| | Laufend | Austausch von Konstanttemperaturkesseln >30 Jahre | §72 GEG | | 2 Jahre nach Eigentümerwechsel | Geschossdeckendämmung, Leitungsdämmung, ggf. Kesselaustausch | §47, §71, §72 GEG | | Spätestens 30.06.2026 | 65-%-Pflicht in Großstädten (>100.000 EW) mit Wärmeplan | §71 i.V.m. §71 Abs. 8 GEG | | Spätestens 30.06.2028 | 65-%-Pflicht in kleineren Gemeinden | §71 i.V.m. §71 Abs. 8 GEG | | 5 Jahre nach Einbau | Ende der Übergangsfrist bei Havarielösung | §71 Abs. 9 GEG | | 10 Jahre nach Ausstellung | Erneuerung des Energieausweises | §80 GEG | | Vor Maßnahmenbeginn | Förderantrag BEG stellen (Ausnahme: Havarie) | BEG-Richtlinie | | 3 Monate vor Baubeginn | Modernisierungsankündigung an Mieter | §555c BGB |

Expertenstimme

"Das GEG 2024 hat den Beratungsbedarf in der Hausverwaltung massiv erhöht. Eigentümer erwarten von ihrem Verwalter, dass er die Förderlandschaft kennt, die wirtschaftlichen Folgen einer Sanierung darstellen kann und bei der Beschlussfassung rechtssicher formuliert. Das ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Mein Rat: Bauen Sie ein Netzwerk aus Energieberatern, Fachplanern und Rechtsanwälten auf, auf die Sie bei Bedarf zugreifen können. Sie müssen nicht alles selbst wissen -- aber Sie müssen wissen, wen Sie fragen."

-- Dr. Karin Westerhoff, Energieberaterin und Dozentin für energetische Gebäudesanierung

Heizungsanlagen

• [ ] Alter, Typ und Leistung aller Heizungsanlagen in den betreuten Objekten sind dokumentiert.

• [ ] Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre sind identifiziert. Austausch ist eingeleitet oder Ausnahme ist dokumentiert.

• [ ] Status der kommunalen Wärmeplanung in allen relevanten Gemeinden ist bekannt und wird regelmäßig geprüft.

• [ ] Bei Heizungsausfall: Übergangslösung dokumentiert, Fünfjahresfrist notiert, endgültige Lösung geplant.

Energieausweise

• [ ] Übersicht aller Energieausweise mit Ablaufdaten liegt vor.

• [ ] Ausweise, die in den nächsten 12 Monaten ablaufen, sind zur Erneuerung eingeplant.

• [ ] Bedarfsausweis-Pflicht geprüft (Gebäude <5 WE, Bauantrag vor 01.11.1977, nicht saniert).

• [ ] Pflichtangaben in allen Immobilienanzeigen vollständig (Art, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse).

Sanierungspflichten

• [ ] Bei jedem Eigentümerwechsel: Prüfung der Nachrüstpflichten (Geschossdecke, Leitungen, Kessel).

• [ ] Neue Eigentümer werden schriftlich über die Zweijahresfrist informiert.

• [ ] Vorhandene Dämmmaßnahmen sind dokumentiert (Fotos, Rechnungen, Energieausweis).

Fördermittel

• [ ] BEG-Fördermöglichkeiten für geplante Maßnahmen geprüft.

• [ ] Fördersätze und Deckelungen pro Wohneinheit korrekt berechnet.

• [ ] Förderantrag vor Maßnahmenbeginn gestellt (Ausnahme Havarie dokumentiert).

• [ ] Kommunale Zusatzförderungen recherchiert.

Mieterhöhung nach Modernisierung

• [ ] Modernisierungskosten korrekt aufgeschlüsselt (Instandsetzungsanteil, Förderabzug, umlagefähiger Rest).

• [ ] Kappungsgrenze berechnet und eingehalten.

• [ ] Mieterhöhungserklärung enthält alle Pflichtangaben (§559b BGB).

• [ ] Modernisierungsankündigung drei Monate vor Baubeginn zugestellt (§555c BGB).

• [ ] Härtefalleinwände geprüft und dokumentiert.

Für eine objektbezogene Analyse der GEG-Pflichten, eine wirtschaftliche Bewertung der Sanierungsoptionen und die Begleitung bei der Fördermittelbeantragung empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Energieberater. Die Investition in professionelle Beratung amortisiert sich regelmäßig über höhere Fördersätze, vermiedene Bußgelder und wirtschaftlich optimierte Sanierungsentscheidungen.

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