Mietpreisbremse 2025: Wo gilt sie noch, wo läuft sie aus, was droht bei Verstöße
Ein Instrument im Umbruch
Die Mietpreisbremse nach §§556d ff. BGB war von Anfang an als befristetes Instrument konzipiert. Eingeführt 2015, verlängert 2020, steht sie 2025 an einem Wendepunkt. Einige Bundesländer haben ihre Verordnungen auslaufen lassen, andere haben sie erneuert, wieder andere diskutieren über eine Nachfolgeregelung auf Bundesebene.
Für Hausverwaltungen bedeutet das: Sie müssen wissen, ob die Mietpreisbremse in den Gebieten gilt, in denen ihre verwalteten Objekte liegen. Und sie müssen wissen, welche Ausnahmen greifen, welche Rüge-Obliegenheit der Mieter hat und was bei Verstößen passiert.
Der Fehler, den viele Verwaltungen machen: Sie gehen davon aus, dass die Mietpreisbremse „irgendwo gilt" und handeln pauschal danach — oder sie ignorieren sie vollständig. Beides ist falsch. Die Mietpreisbremse gilt gebietsbezogen, zeitlich begrenzt und mit klaren Ausnahmen. Dieser Artikel gibt Ihnen den aktuellen Stand.
Bundesländer-Übersicht: Wo gilt die Mietpreisbremse noch?
Die Mietpreisbremse wird durch Landesverordnungen aktiviert. Jedes Bundesland entscheidet selbst, für welche Gebiete sie gilt und wie lange. Stand März 2026:
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
Aktive Mietpreisbremse-Verordnungen
| Bundesland | Geltungsbereich | Gültig bis | |-----------|----------------|------------| | Berlin | Gesamtes Stadtgebiet | 31.05.2028 | | Hamburg | Gesamtes Stadtgebiet | 30.06.2028 | | Bayern | 208 Gemeinden (inkl. München, Nürnberg, Augsburg) | 31.12.2027 | | Nordrhein-Westfalen | 18 Gemeinden (inkl. Köln, Düsseldorf, Münster) | 30.06.2025 | | Baden-Württemberg | 89 Gemeinden (inkl. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg) | 30.06.2025 | | Hessen | 49 Gemeinden (inkl. Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden) | 31.12.2025 | | Niedersachsen | 12 Gemeinden (inkl. Hannover, Braunschweig) | 31.12.2025 | | Schleswig-Holstein | 12 Gemeinden (inkl. Kiel, Flensburg) | 30.11.2025 |
Ausgelaufene oder nicht verlängerte Verordnungen
Brandenburg, Sachsen, Thüringen, Rheinland-Pfalz und das Saarland haben ihre Mietpreisbremse-Verordnungen auslaufen lassen oder keine neuen erlassen. In diesen Ländern gibt es derzeit keine Mietpreisbremse. In Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Bremen wurde nie eine Verordnung erlassen.
Was passiert nach Ablauf?
Läuft die Verordnung aus, gilt ab dem Folgetag keine Mietpreisbremse mehr in dem betreffenden Gebiet. Mietverträge, die nach dem Ablaufdatum geschlossen werden, unterliegen keiner Mietpreisdeckelung. Bereits bestehende Mietverträge, die unter der Mietpreisbremse geschlossen wurden, bleiben wirksam — die vereinbarte Miete gilt weiterhin, aber der Mieter kann keine rückwirkenden Ansprüche mehr geltend machen.
Die Grundregel: Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete
§556d BGB: Die Kernregelung
Bei Wiedervermietung einer Bestandswohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel (qualifiziert oder einfach), aus Sachverständigengutachten oder aus Vergleichswohnungen.
Berechnung
Die Formel ist einfach: Ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % = Höchstzulässige Miete.
Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 75-m²-Wohnung in München-Sendling beträgt laut Mietspiegel 14,50 Euro/m². Die höchstzulässige Miete bei Neuvermietung liegt dann bei 15,95 Euro/m². Verlangt der Vermieter 17,00 Euro/m², verstößt er gegen die Mietpreisbremse.
Vormiete als Untergrenze
Hat der Vormieter eine Miete gezahlt, die über der zulässigen Miete liegt (z.B. weil der Mietvertrag vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse geschlossen wurde), darf der Vermieter diese Miete auch bei Neuvermietung verlangen (§556e Abs. 1 BGB). Die Vormiete bildet eine Untergrenze — sie kann die Mietpreisbremse aushebeln, wenn sie höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %.
Die Ausnahmen: Wann die Mietpreisbremse nicht gilt
Neubau (§556f S. 1 BGB)
Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch bei Wiedervermietung bleibt die Ausnahme bestehen. Es kommt auf die Erstnutzung an, nicht auf das Baujahr.
Umfassende Modernisierung (§556f S. 2 BGB)
Eine Wohnung, die vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert wurde, ist ebenfalls ausgenommen. „Umfassend" bedeutet nach der BGH-Rechtsprechung: Die Modernisierung muss einen Umfang erreichen, der der Wohnung einen Neubau-Standard verleiht. Die Investition muss etwa ein Drittel des Neubauwerts betragen. Einzelne Maßnahmen wie der Austausch der Heizung oder neue Fenster genügen nicht.
Erste Vermietung nach Modernisierung (§556e Abs. 2 BGB)
Hat der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf er die zulässige Miete um den Modernisierungszuschlag nach §559 BGB erhöhen.
Die Rüge-Obliegenheit des Mieters
Qualifizierte Rüge nach §556g BGB
Ein Mieter, der eine Miete über der zulässigen Höhe zahlt, kann die Differenz nur zurückverlangen, wenn er den Vermieter zuvor gerügt hat. Die Rüge muss in Textform erfolgen und die Tatsachen benennen, aus denen sich die überhöhte Miete ergibt.
Was die Rüge enthalten muss
Die Rüge muss mindestens enthalten:
Die Feststellung, dass die vereinbarte Miete die zulässige Miete überschreitet
Die Angabe der aus Mietersicht zulässigen Miete (unter Verweis auf den Mietspiegel oder eine andere Begründung)
Rückforderung erst ab Rüge
Der Mieter kann die überzahlte Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern — nicht rückwirkend ab Mietbeginn. Wer drei Jahre lang zahlt und dann rügt, bekommt nur die Überzahlung ab dem Rügezeitpunkt zurück (§556g Abs. 2 BGB).
Praxistipp für Verwaltungen: Nehmen Sie Mieterrügen ernst und prüfen Sie sie inhaltlich. Eine berechtigte Rüge führt zu einem Rückforderungsanspruch, der mit jedem Monat wächst. Je schneller Sie reagieren, desto geringer der finanzielle Schaden für den Eigentümer.
Was droht bei Verstößen?
Rückzahlungsanspruch
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der zulässigen Miete — ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Dieser Anspruch verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren.
Kein Bußgeld — aber wirtschaftliches Risiko
Die Mietpreisbremse sieht keine Bußgelder für Vermieter vor. Das wirtschaftliche Risiko ist dennoch erheblich: Bei einer Überschreitung von 200 Euro pro Monat und einer Rüge nach sechs Monaten beträgt der Rückforderungsanspruch allein für die ersten drei Jahre rund 6.000 Euro — pro Wohneinheit.
Auskunftspflicht (§556g Abs. 3 BGB)
Seit 2019 muss der Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert Auskunft erteilen, wenn er sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft (Vormiete, Modernisierung, Neubau). Unterlässt er die Auskunft, kann sich der Mieter auf die Mietpreisbremse berufen, auch wenn tatsächlich eine Ausnahme vorliegt — bis der Vermieter die Auskunft nachholt. Ab der Nachholung gilt die Ausnahme erst zwei Jahre später.
Praxisbeispiel: Neuvermietung in einem Mietpreisbremse-Gebiet
Eine Hausverwaltung in Düsseldorf soll eine 80-m²-Wohnung in der Altstadt neu vermieten. Der Eigentümer möchte 16,00 Euro/m² Kaltmiete erzielen.
Prüfung Schritt für Schritt:
Gilt die Mietpreisbremse? Düsseldorf ist in der NRW-Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Die Verordnung gilt bis 30. Juni 2025. Da der Mietvertrag im April 2025 beginnen soll: ja, die Mietpreisbremse gilt.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Der Düsseldorfer Mietspiegel 2024 weist für die Wohnung (Altbau, mittlere Lage, durchschnittliche Ausstattung) eine Vergleichsmiete von 13,80 Euro/m² aus.
Höchstzulässige Miete: 13,80 + 10 % = 15,18 Euro/m².
Vormiete prüfen: Der Vormieter zahlte 14,50 Euro/m². Das liegt unter der zulässigen Miete — die Vormiete hilft hier nicht weiter.
Ausnahmen prüfen: Kein Neubau (Baujahr 1955), keine umfassende Modernisierung in den letzten Jahren.
Ergebnis: Die gewünschte Miete von 16,00 Euro/m² überschreitet die zulässige Miete um 0,82 Euro/m². Der Eigentümer muss auf 15,18 Euro/m² reduzieren oder die Mietpreisbremse rechtswidrig überschreiten.
Auskunftspflicht: Da keine Ausnahme greift, muss der Vermieter im Mietvertrag oder vorher keine besondere Auskunft erteilen. Wäre eine Ausnahme einschlägig, müsste er sie vor Vertragsschluss offenlegen.
Die Verwaltung riet dem Eigentümer zur Einhaltung. Die monatliche Differenz von 65,60 Euro (0,82 × 80 m²) steht in keinem Verhältnis zum Risiko einer Rüge mit Rückforderungsanspruch.
Ausblick: Was kommt nach 2025?
Die politische Debatte um eine bundesweite Nachfolgeregelung der Mietpreisbremse läuft. Verschiedene Modelle stehen im Raum — von einer unbefristeten Verlängerung über eine Verschärfung (Absenkung auf 5 % über der Vergleichsmiete) bis hin zu einem vollständigen Auslaufen. Hausverwaltungen sollten die Entwicklung verfolgen und ihre Eigentümer frühzeitig informieren, wenn sich der rechtliche Rahmen ändert.
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
Bis dahin gilt: Prüfen Sie bei jeder Neuvermietung, ob die Mietpreisbremse anwendbar ist. Die Prüfung dauert fünf Minuten — die Konsequenzen einer unterlassenen Prüfung können Eigentümer jahrelang belasten.
Die Mietpreisbremse ist kein zahnloser Tiger — sie ist ein regional begrenztes, zeitlich befristetes Instrument mit realen wirtschaftlichen Folgen bei Verstößen. Wer sie ignoriert, zahlt drauf. Wer sie kennt und beachtet, vermeidet Ärger und berät Eigentümer kompetent. Machen Sie die Mietpreisbremse-Prüfung zum festen Bestandteil jedes Neuvermietungsprozesses.
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Mietpreisbremse -- Gebietspruefung und Ausnahmen (PDF)
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