Barrierefreiheit: Wann Eigentümer bauen müssen — und wann der Verwalter handeln muss

Barrierefreiheit: Wann Eigentümer bauen müssen — und wann der Verwalter handeln

Ein Thema, das schneller relevant wird, als viele denken

Barrierefreiheit ist in der Immobilienverwaltung kein Nischenthema mehr. Die demografische Entwicklung macht es zum operativen Dauerbrenner. Jeder vierte Haushalt in Deutschland hat mindestens ein Mitglied über 65. Die Nachfrage nach barrierefreien oder zumindest barrierearmen Wohnungen übersteigt das Angebot bei weitem. Und dort, wo Bestandsmieter älter werden oder nach einem Unfall auf einen Rollstuhl angewiesen sind, stellt sich die Frage: Wer muss was tun — und wer bezahlt?

Für Hausverwaltungen entsteht dabei eine doppelte Anforderung. In der Mietverwaltung müssen Sie das Recht des Mieters auf barrierefreien Umbau kennen und den Eigentümer korrekt beraten. In der WEG-Verwaltung müssen Sie Beschlüsse vorbereiten, die sowohl dem Einzelinteresse als auch der Gemeinschaft gerecht werden. Beides erfordert solides rechtliches Wissen — und pragmatisches Handeln.

§554 BGB: Das Recht des Mieters auf barrierefreien Umbau

Seit der Mietrechtsreform 2001, zuletzt konkretisiert durch das WEMoG 2020, hat jeder Mieter einen gesetzlichen Anspruch darauf, seine Wohnung auf eigene Kosten barrierefrei umzubauen. §554 Abs. 1 BGB regelt: Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen verlangen, die dem behindertengerechten Gebrauch der Mietsache dienen.

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Das Gesetz nennt drei Fallgruppen:

1. Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderung — Rampen, Türverbreiterungen, bodengleiche Duschen, Haltegriffe, Aufzüge

2. Laden elektrischer Fahrzeuge — seit 2020 ebenfalls in §554 BGB

3. Einbruchschutz — ebenfalls seit 2020

Für die Barrierefreiheit gelten folgende Grundsätze:

Der Vermieter muss zustimmen — aber nicht zahlen

Der Anspruch des Mieters richtet sich auf die Zustimmung, nicht auf die Durchführung oder Finanzierung. Der Mieter trägt die Kosten. Der Vermieter kann eine angemessene Sicherheitsleistung verlangen, die den Rückbau bei Auszug abdeckt.

Ablehnungsgründe sind eng begrenzt

Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn die Interessen des Vermieters, der anderen Mieter oder die des Gebäudes die Interessen des Mieters überwiegen. Ein pauschales "Nein" ist nicht zulässig. Die Rechtsprechung hat die Ablehnungsgründe eng gefasst: Substanzgefährdung des Gebäudes, unzumutbare Beeinträchtigung anderer Mieter, denkmalschutzrechtliche Gründe.

Rückbaupflicht besteht grundsätzlich

Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen — sofern der Vermieter dies verlangt. Die Sicherheitsleistung dient genau diesem Zweck. In der Praxis wird der Rückbau allerdings oft nicht verlangt, weil eine barrierearme Wohnung am Markt besser vermietbar ist.

Barrierefreiheit in der WEG: Gemeinschaftseigentum als Engpass

Die meisten Barrieren befinden sich nicht in der Wohnung, sondern im Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus ohne Aufzug, zu schmale Eingangstür, Stufen vor dem Hauseingang, fehlende Rampe zur Tiefgarage. Hier gelangen Sie als Verwalter ins Zentrum des Geschehens.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Bauliche Veränderung nach §20 WEG

Seit dem WEMoG 2020 kann jeder Eigentümer eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum verlangen, die der Barrierefreiheit dient (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Die Eigentümerversammlung darf diese Maßnahme nicht ablehnen — sie hat nur noch einen Gestaltungsspielraum beim "Wie", nicht beim "Ob".

Das ist ein fundamentaler Unterschied zur Rechtslage vor 2020: Damals brauchte es die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer. Heute genügt der Antrag eines einzelnen Eigentümers, und die Gemeinschaft muss die Maßnahme dulden.

Kostentragung: Wer zahlt?

Grundregel: Der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt, trägt die Kosten allein — es sei denn, die Maßnahme wird mit qualifizierter Mehrheit beschlossen (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile). Dann werden die Kosten auf alle verteilt.

In der Praxis ergibt sich eine taktische Frage: Ist es besser, die Maßnahme als Einzelinteresse durchzusetzen (Eigentümer zahlt allein) oder die Gemeinschaft zu überzeugen, die Maßnahme gemeinschaftlich zu tragen? Beides hat Vor- und Nachteile. Als Verwalter sollten Sie die Optionen neutral darstellen.

Der Anspruch des Mieters in der WEG

Hier wird es komplex: Ein Mieter einer Eigentumswohnung verlangt barrierefreien Umbau nach §554 BGB. Der Vermieter (Sondereigentümer) muss zustimmen — aber die bauliche Veränderung betrifft das Gemeinschaftseigentum. Also muss der Sondereigentümer den Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen.

Ihre Aufgabe als Verwalter: Den Sondereigentümer auf sein Antragsrecht nach §20 Abs. 2 WEG hinweisen und den Beschlussantrag für die nächste Versammlung vorbereiten.

Typische Maßnahmen und ihre rechtliche Einordnung

Treppenlift

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Ein Treppenlift im Gemeinschaftseigentum ist eine bauliche Veränderung. Nach §20 Abs. 2 WEG muss die Gemeinschaft sie dulden, wenn ein Eigentümer sie verlangt und die Barrierefreiheit betroffen ist. Der Treppenlift darf die Nutzung des Treppenhauses durch andere Bewohner nicht unzumutbar einschränken — die Mindestbreite von 1,00 Meter nach DIN 18065 muss gewahrt bleiben.

Aufzug nachrüsten

Die Nachrüstung eines Aufzugs ist die aufwändigste und teuerste barrierefreie Maßnahme. Sie ist nach §20 Abs. 2 WEG privilegiert, aber die Kosten können sechsstellig sein. Hier empfiehlt sich dringend die Prüfung von Fördermitteln (siehe unten) und die Kombination mit einer energetischen Sanierung, um Synergien bei der Kostenverteilung zu schaffen.

Rampe am Hauseingang

Eine Rampe ist in der Regel eine vergleichsweise einfache bauliche Veränderung. Beachten Sie die DIN 18040-1 (max. 6% Steigung, Mindestbreite 1,20 m, Handlauf). Genehmigungspflichtig ist die Rampe in vielen Kommunen nicht, wenn sie keine wesentliche Änderung des äußeren Erscheinungsbilds darstellt — prüfen Sie das im Einzelfall.

Türverbreiterung, bodengleiche Dusche, Haltegriffe

Diese Maßnahmen betreffen in der Regel das Sondereigentum. Sie fallen unter §554 BGB (Mieter) bzw. sind als Sondereigentum frei gestaltbar (Eigentümer). Ein WEG-Beschluss ist nur nötig, wenn tragende Wände oder Versorgungsleitungen im Gemeinschaftseigentum betroffen sind.

Fördermittel: Was die Verwaltung kennen sollte

Als Verwalter sind Sie kein Fördermittelberater. Aber Sie sollten die wichtigsten Programme kennen, um Eigentümer und Mieter auf die Möglichkeiten hinzuweisen.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

KfW-Programm 455-B: Barrierereduzierung

Zuschuss von bis zu 6.250 Euro pro Wohneinheit für barrierereduzierende Maßnahmen. Alternativ: Kredit über KfW-Programm 159 (bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit). Voraussetzung: Die Maßnahme entspricht den Anforderungen des KfW-Standards "Altersgerecht Umbauen".

Pflegekassenzuschuss nach §40 SGB XI

Pflegebedürftige Personen (ab Pflegegrad 1) können einen Zuschuss von bis zu 4.000 Euro pro Maßnahme für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen erhalten. Bei mehreren Anspruchsberechtigten in einem Haushalt sind bis zu 16.000 Euro möglich.

Länderförderung

Viele Bundesländer haben eigene Förderprogramme für barrierefreies Bauen. Die Konditionen variieren stark. Verweisen Sie Eigentümer an die jeweilige Landesförderbank.

Steuerliche Absetzbarkeit

Barrierereduzierende Maßnahmen können als außergewöhnliche Belastung nach §33 EStG oder als Handwerkerleistung nach §35a EStG steuerlich geltend gemacht werden — je nach Einzelfall. Verweisen Sie auf den Steuerberater.

Praxisbeispiel: Der Treppenlift, der die Versammlung spaltete

In einer WEG mit 24 Einheiten in Stuttgart beantragte eine 78-jährige Eigentümerin den Einbau eines Treppenlifts. Sie war nach einem Oberschenkelhalsbruch auf eine Gehhilfe angewiesen und konnte die Treppe zu ihrer Wohnung im zweiten Obergeschoss nicht mehr bewältigen. Die Verwaltung setzte den Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.

Die Diskussion war hitzig. Mehrere Eigentümer argumentierten, der Treppenlift verunstalte das Treppenhaus und mindere den Wert der Immobilie. Die Verwaltung stellte klar: Nach §20 Abs. 2 WEG hat die Eigentümerin einen Anspruch auf die Maßnahme. Die Gemeinschaft kann über das "Wie" mitentscheiden, aber nicht über das "Ob".

Der Beschluss wurde gefasst: Einbau eines Treppenlifts auf Kosten der antragstellenden Eigentümerin, Modell und Einbauort nach Absprache mit dem Architekten der Gemeinschaft. Die Eigentümerin beantragte zusätzlich den Pflegekassenzuschuss (4.000 Euro) und die KfW-Förderung (2.500 Euro). Von den 9.800 Euro Gesamtkosten blieben 3.300 Euro Eigenanteil.

Sechs Monate später bedankten sich drei weitere ältere Eigentümer — sie hätten den Lift ebenfalls nötig gehabt, aber nicht gewagt, den Antrag zu stellen.

Fazit: Barrierefreiheit ist keine Kür, sondern Pflichtprogramm

Die gesetzliche Lage ist klar: Mieter haben einen Anspruch auf barrierefreien Umbau, Eigentümer in der WEG haben einen Anspruch auf privilegierte bauliche Veränderungen. Verwaltungen, die diese Ansprüche kennen und proaktiv begleiten, positionieren sich als kompetente Partner — und vermeiden Konflikte, die durch Unwissenheit eskalieren.

MieterOS unterstützt Sie bei der Dokumentation von Barrierefreiheits-Maßnahmen und der Beschlussvorbereitung in der WEG. Für die rechtliche Bewertung im Einzelfall — insbesondere bei Ablehnungsgründen oder Denkmalschutz — empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht. Sprechen Sie uns an, wir vermitteln gern.

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