Versicherungsmanagement: Welche Policen der Verwalter prüfen muss — und wofür er haftet

Versicherungsmanagement: Welche Policen der Verwalter prüfen muss — und wofür er

Versicherungen verwalten ist Verwalterpflicht

Versicherungen gehören nicht zu den Themen, die bei der Eigentümerversammlung Begeisterung auslösen. Aber sie gehören zu den Themen, bei denen ein Fehler richtig teuer wird. Der WEG-Verwalter hat die Pflicht, für einen angemessenen Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen. Das ergibt sich aus der allgemeinen Sorgfaltspflicht und aus §27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter hat die für die ordnungsmäßige Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

In der Mietverwaltung ist die Situation anders gelagert: Hier ist der Eigentümer selbst für den Versicherungsschutz verantwortlich. Aber auch hier hat der Verwalter eine Beratungspflicht — zumindest dann, wenn erkennbare Risiken unversichert sind.

Dieser Artikel beschreibt die wichtigsten Versicherungen, die jede Hausverwaltung kennen muss, die typischen Prüfpflichten und die Haftungsrisiken bei unzureichendem Versicherungsschutz.

Gebäudeversicherung: Das Fundament

Die Wohngebäudeversicherung ist die zentrale Police jeder Immobilie. Sie deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Ohne Gebäudeversicherung ist eine ordnungsmäßige Verwaltung nicht herstellbar — die Rechtsprechung ist hier eindeutig.

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

Was gedeckt ist

• Feuer: Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion. Einschließlich Folgeschäden (Ruß, Löschwasser).

• Leitungswasser: Bruchschäden an Zu- und Ableitungsrohren, bestimmungswidrig austretendes Wasser. Nicht: Rückstau aus der Kanalisation (dafür braucht es einen Zusatzbaustein).

• Sturm/Hagel: Schäden ab Windstärke 8.

Was regelmäßig fehlt

• Elementarschäden: Überschwemmung, Starkregen, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck. Dieser Baustein ist in vielen älteren Policen nicht enthalten. Nach den Hochwasserkatastrophen der letzten Jahre ist die Nachfrage gestiegen — aber auch die Prämien. Prüfen Sie bei jeder Gebäudeversicherung, ob der Elementarschutz eingeschlossen ist.

• Grobe Fahrlässigkeit: Viele ältere Policen kürzen die Leistung bei grober Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers (z.B. offenes Fenster bei Sturm, defekte Heizung im Winter). Neuere Tarife verzichten auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit — ein wichtiges Merkmal bei der Policenauswahl.

• Ableitungsrohre auf dem Grundstück: Schäden an Abwasserrohren zwischen Gebäude und öffentlichem Kanal sind in Standardpolicen oft nicht gedeckt.

Versicherungswert: Die unterschätzte Falle

Die Gebäudeversicherung basiert auf einem Versicherungswert — in der Regel dem Wiederherstellungswert nach dem gleitenden Neuwertfaktor. Wenn der Versicherungswert zu niedrig angesetzt ist, droht Unterversicherung: Im Schadensfall zahlt der Versicherer nur anteilig.

Prüfpflicht des Verwalters: Überprüfen Sie den Versicherungswert regelmäßig — mindestens alle fünf Jahre und nach jeder wertverändernden Maßnahme (Anbau, Aufstockung, Sanierung). Dokumentieren Sie die Prüfung.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Das Pflichtprogramm

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die Dritte durch das Grundstück oder das Gebäude erleiden. Der klassische Fall: Ein Passant stürzt auf dem nicht gestreuten Gehweg vor dem Gebäude. Oder ein Dachziegel fällt herunter und beschädigt ein geparktes Auto.

Warum sie unverzichtbar ist

Die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Grundstückseigentümer — und in der Praxis oft beim Verwalter, der sie im Auftrag wahrnimmt. Ohne Haftpflichtversicherung haftet die Eigentümergemeinschaft (oder der Einzeleigentümer bei Mietverwaltung) mit dem gesamten Vermögen.

Deckungssumme

Die Mindestempfehlung liegt bei 5 Millionen Euro pauschal für Personen- und Sachschäden. Bei größeren Anlagen oder Anlagen mit erhöhtem Risiko (z.B. Spielplatz, öffentlich zugängliche Bereiche, Tiefgarage) sollten 10 Millionen Euro angesetzt werden.

Typische Ausschlüsse

• Schäden durch mangelhaft ausgeführte Bauarbeiten (Bauleistungsversicherung)

• Schäden durch Umwelteinwirkung (Gewässerschadenhaftpflicht)

• Schäden an gemieteten oder gepachteten Sachen

Gewässerschadenhaftpflicht: Das vergessene Risiko

Wenn ein Heizöltank leckt und das Erdreich oder Grundwasser kontaminiert, können die Sanierungskosten sechsstellig werden. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt solche Schäden in der Regel nicht — dafür braucht es eine separate Gewässerschadenhaftpflichtversicherung.

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

Wann sie nötig ist

• Bei jedem Gebäude mit einem Heizöltank — unabhängig von der Größe.

• Bei Gebäuden mit Werkstätten, in denen wassergefährdende Stoffe gelagert werden.

• Bei Gebäuden mit Regenwasserversickerungsanlagen, wenn das Risiko einer Bodenverunreinigung besteht.

Prüfpflicht des Verwalters

Fragen Sie bei der Übernahme jeder WEG: Gibt es einen Heizöltank? Wenn ja: Liegt eine Gewässerschadenhaftpflicht vor? Wenn nein: Setzen Sie das Thema auf die nächste Eigentümerversammlung. Die Prämien sind moderat (oft unter 200 Euro pro Jahr), das Risiko ohne Versicherung ist existenzbedrohend.

D&O-Versicherung: Der Schutzschild für Verwaltungsbeiräte

Die Directors-and-Officers-Versicherung (D&O) schützt Organmitglieder vor persönlicher Haftung. In der WEG betrifft das vor allem den Verwaltungsbeirat. Seit dem WEMoG hat der Beirat erweiterte Befugnisse — und damit erweiterte Haftungsrisiken.

Warum der Beirat haftet

Der Verwaltungsbeirat prüft den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§29 Abs. 2 WEG). Er hat eine Überwachungsfunktion gegenüber dem Verwalter. Wenn der Beirat Fehler übersieht, die er hätte erkennen müssen — z.B. offensichtlich falsche Abrechnungspositionen, fehlende Rechnungsprüfung, unterlassene Einholung von Vergleichsangeboten — kann er persönlich haftbar gemacht werden.

Warum die Verwaltung das Thema ansprechen sollte

Beiratsmitglieder sind in der Regel ehrenamtliche Laien. Sie kennen ihre Haftungsrisiken oft nicht. Eine D&O-Versicherung für den Beirat kostet die WEG wenige hundert Euro pro Jahr und kann auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Als Verwalter sollten Sie das Thema proaktiv auf die Tagesordnung setzen — nicht nur aus Fürsorge, sondern auch aus Eigeninteresse: Ein gut versicherter Beirat arbeitet gelassener und konstruktiver.

Weitere Versicherungen im Überblick

Rechtsschutzversicherung

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Deckt Anwalts- und Gerichtskosten bei Rechtsstreitigkeiten — z.B. Klagen gegen säumige Mieter, Anfechtungsklagen, Streitigkeiten mit Handwerkern. Für WEGs mit vielen Einheiten oder konfliktträchtiger Eigentümerstruktur empfehlenswert. Achtung: Viele Policen schließen WEG-Anfechtungsklagen aus — prüfen Sie den Deckungsumfang.

Glasversicherung

Deckt Bruchschäden an Verglasungen (Fenster, Türen, Spiegel, Glasbausteine). Bei großflächigen Verglasungen oder repräsentativen Eingangsbereichen sinnvoll. Bei Standard-Wohnanlagen oft verzichtbar, wenn die Gebäudeversicherung einen Glasbruch-Baustein enthält.

Bauleistungsversicherung

Deckt Schäden an laufenden Bauarbeiten — z.B. durch Sturm, Vandalismus oder Baufehler. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen (ab ca. 50.000 Euro Baukosten) empfehlenswert. Der Verwalter sollte darauf achten, dass die Versicherung vor Baubeginn abgeschlossen wird.

Vertrauensschadensversicherung

Deckt Schäden, die durch vorsätzliche unerlaubte Handlungen von Vertrauenspersonen entstehen — z.B. Veruntreuung durch den Verwalter selbst oder durch Mitarbeiter. Für WEGs ein sensibles, aber wichtiges Thema.

Die Pflichten des Verwalters beim Versicherungsmanagement

1. Bestandsaufnahme bei Übernahme

Bei der Übernahme einer WEG oder Mietverwaltung prüfen Sie als Erstes den bestehenden Versicherungsschutz: Welche Policen existieren? Sind die Deckungssummen angemessen? Sind die Prämien bezahlt? Gibt es Lücken?

2. Regelmäßige Überprüfung

Versicherungen sind keine Set-and-forget-Angelegenheit. Prüfen Sie mindestens jährlich:

• Ist der Versicherungswert der Gebäudeversicherung aktuell?

• Sind neue Risiken hinzugekommen (z.B. Photovoltaikanlage, E-Ladestationen)?

• Haben sich die Marktbedingungen verändert (z.B. Elementarschadendeckung inzwischen verfügbar oder günstiger)?

3. Schadensmeldung und -abwicklung

Im Schadensfall meldet der Verwalter den Schaden unverzüglich beim Versicherer — in der Regel innerhalb einer Woche. Versäumt der Verwalter die rechtzeitige Meldung und verliert die Gemeinschaft dadurch ihren Anspruch, haftet der Verwalter.

4. Information der Eigentümer

Der Verwalter informiert die Eigentümer in der Versammlung über den Versicherungsschutz, über Deckungslücken und über Änderungsbedarf. Die Entscheidung über Abschluss, Änderung oder Kündigung von Versicherungen trifft die Eigentümerversammlung — nicht der Verwalter allein.

Praxisbeispiel: Der Leitungswasserschaden ohne Elementardeckung

Eine WEG in Ahrweiler hatte eine Standard-Wohngebäudeversicherung ohne Elementarschadenbaustein. Als im Sommer 2021 das Hochwasser kam, waren die Schäden am Gebäude verheerend: Heizungsanlage zerstört, Keller geflutet, Estrich und Putz in den Erdgeschosswohnungen beschädigt. Schadensumme: rund 380.000 Euro.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

Die Gebäudeversicherung lehnte die Leistung ab — kein Elementarschutz. Die Eigentümer mussten die Sanierung aus der Erhaltungsrücklage und einer Sonderumlage finanzieren. Drei Eigentümer verklagten den Verwalter mit der Begründung, er hätte auf den fehlenden Elementarschutz hinweisen müssen.

Das Gericht gab den Klägern teilweise recht: Der Verwalter hätte die Eigentümer in der Versammlung über die fehlende Elementardeckung informieren und einen Beschluss über den Abschluss herbeiführen müssen. Die Schadensersatzpflicht wurde allerdings gemindert, weil die Eigentümer den Versicherungsschutz auch selbst hätten prüfen können.

Der Fall zeigt: Die Hinweispflicht des Verwalters umfasst auch erkennbare Versicherungslücken. Und die Dokumentation des Hinweises ist entscheidend.

Fazit: Versicherung ist keine Nebensache

Ein Schadensfall ohne ausreichenden Versicherungsschutz kann eine WEG finanziell in die Knie zwingen — und den Verwalter in die Haftung bringen. Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung umfasst den Versicherungsschutz. Wer diese Pflicht ernst nimmt, schützt die Gemeinschaft und sich selbst.

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