Schönheitsreparaturen 2024: Welche Klauseln nach BGH noch wirksam sind
Die Wohnung ist weiß gestrichen — und trotzdem verliert der Vermieter
Ein Mieter zieht nach acht Jahren aus. Die Wände hat er ordentlich weiß gestrichen, die Türen sind sauber, der Boden gepflegt. Trotzdem verlangt der Vermieter 4.200 Euro für professionelle Malerarbeiten — schließlich steht es so im Mietvertrag. Der Mieter klagt, gewinnt, und der Vermieter zahlt obendrein die Anwaltskosten. Grund: Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag war unwirksam.
Seit den BGH-Urteilen von 2015 ist das Thema Schönheitsreparaturen eine Dauerbaustelle im Mietrecht. Und die Rechtsprechung steht nicht still: Auch 2023 und 2024 hat der BGH weitere Klauseln gekippt. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Alte Mietverträge enthalten mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksame Klauseln. Wer sie trotzdem durchzusetzen versucht, verliert — und beschädigt nebenbei das Vertrauensverhältnis zum Mieter.
Was Schönheitsreparaturen sind — und was nicht
Schönheitsreparaturen umfassen nach der Definition des BGH (in Anlehnung an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV) die folgenden Arbeiten:
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
Streichen der Fußböden (nicht: Abschleifen und Versiegeln von Parkett)
Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
Streichen der Innentüren
Streichen der Fenster und Außentüren von innen
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören: Erneuern des Bodenbelags, Reparatur von Fliesen, Austausch von Armaturen, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Streichen der Außenfassade. Diese Arbeiten sind Instandhaltung und obliegen dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die Abgrenzung ist in der Praxis relevant, weil viele ältere Mietverträge den Pflichtenkatalog eigenmächtig erweitern — etwa um das Abschleifen von Parkettböden oder das Erneuern von Silikonfugen. Solche Erweiterungen machen die gesamte Klausel unwirksam, nicht nur den überschießenden Teil.
Die BGH-Grundsatzurteile: Was seit 2015 gilt
Starre Fristen: Komplett unwirksam
Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.
Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14) endgültig entschieden: Klauseln, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach festen Zeiträumen auferlegen — etwa „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre" —, sind unwirksam. Und zwar ohne Wenn und Aber.
Die Begründung: Starre Fristen verpflichten den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung. Ein Mieter, der kaum zu Hause ist und die Wohnung pfleglich behandelt, müsste genauso renovieren wie einer, der drei Kinder und zwei Hunde hat. Das benachteiligt den Mieter unangemessen.
Konsequenz für die Praxis: Jeder Mietvertrag, der starre Fristen enthält, bürdet dem Mieter keine Schönheitsreparaturen auf. Die Pflicht fällt ersatzlos weg — der Vermieter trägt die Renovierungskosten.
Flexible Fristen: Noch wirksam, aber nur unter Bedingungen
Klauseln mit weichen Formulierungen wie „in der Regel", „im Allgemeinen" oder „üblicherweise" alle drei bis fünf Jahre sind weiterhin zulässig — vorausgesetzt, sie machen deutlich, dass die Fristen nur Richtwerte sind und die tatsächliche Abnutzung maßgeblich bleibt.
Ein Beispiel für eine wirksame Formulierung:
„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Schönheitsreparaturen werden im Allgemeinen in folgenden Zeiträumen erforderlich: in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in allen übrigen Räumen alle sieben Jahre."
Aber Vorsicht: Selbst diese Formulierung rettet nichts, wenn andere Teile der Klausel problematisch sind (dazu gleich mehr).
Quotenklausel: BGH kippt Abgeltung bei Auszug
Quotenklauseln — also Regelungen, die den Mieter bei Auszug anteilig an den Kosten einer Renovierung beteiligen, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind — hat der BGH ebenfalls für unwirksam erklärt (Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13).
Die Argumentation: Der Mieter kann bei Vertragsschluss nicht erkennen, welche Kosten auf ihn zukommen. Die Quote hängt von den künftigen Renovierungskosten ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbekannt sind. Diese Intransparenz verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Sonderfall: Unrenoviert übernommen
Die brisanteste Entwicklung der letzten Jahre betrifft Wohnungen, die der Mieter bei Einzug in unrenoviertem Zustand übernommen hat. Der BGH hat hier 2015 entschieden (Az. VIII ZR 185/14): Wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung bezogen hat und keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat, ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Was bedeutet „angemessener Ausgleich"? Der BGH hat das nicht abschließend definiert. In der Praxis werden folgende Varianten diskutiert:
Mietnachlass für einen bestimmten Zeitraum (z. B. zwei Monatsmieten)
Kostenpauschale für die Erstherrichtung
Materialgestellung (selten, praktisch kaum relevant)
Die Beweislast für den renovierten Zustand bei Übergabe liegt beim Vermieter. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist unverzichtbar. Ohne diesen Nachweis wird ein Gericht im Zweifel davon ausgehen, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde — mit der Folge, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel ins Leere läuft.
BGH 2024: Renovierungsanspruch des Mieters
Mit Urteil vom 29.05.2024 (Az. VIII ZR 124/23) hat der BGH die Linie weiter verschärft: Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen und ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser die Wohnung renoviert — allerdings muss sich der Mieter hälftig an den Kosten beteiligen. Diese salomonische Lösung war in der Fachwelt umstritten, ist aber nun höchstrichterlich bestätigt.
Für Verwaltungen bedeutet das: Bei Bestandsmietern, die unrenoviert eingezogen sind und eine unwirksame Klausel im Vertrag haben, droht nicht nur der Wegfall der Renovierungspflicht — es droht ein aktiver Renovierungsanspruch gegen den Vermieter.
Praxisbeispiel: Mietvertragsbestand einer Münchner WEG-Verwaltung
Die Verwaltung Immobilia GmbH betreut 28 WEG-Objekte mit 620 vermieteten Einheiten. Im Rahmen einer internen Revision wurden alle Mietverträge auf die Wirksamkeit ihrer Schönheitsreparaturklauseln geprüft. Das Ergebnis:
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
340 Verträge (55 %) enthielten starre Fristen → unwirksam
120 Verträge (19 %) enthielten Quotenklauseln → unwirksam
80 Verträge (13 %) hatten keine Dokumentation des Übergabezustands → Wirksamkeit nicht beweisbar
80 Verträge (13 %) waren rechtlich belastbar
Die Verwaltung hat daraufhin für alle Neuvermietungen eine rechtssichere Standardklausel eingeführt und für Bestandsmieter individuelle Lösungen erarbeitet — etwa durch einvernehmliche Nachträge zum Mietvertrag mit angemessenem Ausgleich.
Die Kosten der Revision lagen bei etwa 8.000 Euro (externer Fachanwalt). Die vermiedenen Kosten lassen sich nur schätzen, aber bei einem Durchschnitt von 3.000 Euro pro unwirksam durchgesetzter Klausel wäre das Risiko bei 460 betroffenen Verträgen erheblich gewesen.
Die wirksame Klausel: So formulieren Sie richtig
Eine nach aktuellem BGH-Stand wirksame Schönheitsreparaturklausel muss folgende Anforderungen erfüllen:
Flexible Fristen — nur Richtwerte, kein starrer Plan
Kein erweiterter Pflichtenkatalog — nur die Arbeiten nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV
Keine Quotenabgeltung — auch nicht als Ergänzung
Kein Farbdiktat bei laufender Mietzeit — nur bei Auszug darf eine neutrale Farbgebung verlangt werden (BGH, Az. VIII ZR 198/10)
Renovierter Zustand bei Übergabe dokumentiert — oder angemessener Ausgleich vereinbart
Die Klausel ist das Fundament — nicht das Streichen
Schönheitsreparaturen sind einer der häufigsten Streitgründe zwischen Mieter und Vermieter. In den meisten Fällen liegt der Fehler nicht beim Mieter, der nicht renoviert, sondern beim Vertrag, der eine unwirksame Pflicht formuliert. Hausverwaltungen, die ihren Vertragsbestand nicht systematisch prüfen, bauen auf Sand.
Der Aufwand lohnt sich. Ein geprüfter Vertrag schützt den Eigentümer vor Rückforderungen, vermeidet Prozesskosten und schafft Klarheit im Mietverhältnis. Und wenn doch mal ein Mieter fragt: „Muss ich das wirklich streichen?" — dann haben Sie eine Antwort, die vor Gericht Bestand hat.
Dieser Artikel gibt den Rechtsstand Dezember 2024 wieder. Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen entwickelt sich laufend weiter. Lassen Sie Ihre Mietverträge regelmäßig von einem Fachanwalt für Mietrecht überprüfen.
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