Zweckentfremdung & Kurzzeitvermietung: Airbnb, Genehmigungspflichten, Verwalterv
Das Inserat steht seit sechs Monaten online — und niemand in der Verwaltung weiß davon
Freitagabend, Eigentümerversammlung einer WEG in Berlin-Mitte. Unter „Verschiedenes" meldet sich eine Eigentümerin: „In der Wohnung über mir wechseln jede Woche andere Leute. Rollkoffer im Treppenhaus, Partylärm, fremde Gesichter am Briefkasten." Zehn Minuten später hat jemand das Airbnb-Inserat auf dem Handy. Die Wohnung wird als „charmantes City-Apartment" für 89 Euro pro Nacht angeboten. Der Eigentümer der Wohnung ist anwesend und sagt nur: „Das macht mein Mieter, nicht ich."
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung ist ein Massenphänomen, das Hausverwaltungen zunehmend beschäftigt — rechtlich, organisatorisch und zwischenmenschlich. Die Gesetzeslage ist unübersichtlich: Bundesrecht, Landesgesetze und kommunale Satzungen greifen ineinander. Und die Verantwortlichkeiten sind nicht immer dort, wo man sie vermutet.
Was Zweckentfremdung bedeutet — und warum sie verboten ist
Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum dauerhaft oder wiederholt einem anderen Zweck als dem Wohnen zugeführt wird. Die Rechtsgrundlage sind die Zweckentfremdungsgesetze bzw. -verordnungen der Länder und Kommunen. Nicht jede Stadt hat ein solches Gesetz — aber alle angespannten Wohnungsmärkte schon.
Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.
Der Schutzzweck ist klar: In Städten mit Wohnraummangel soll verhindert werden, dass Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen werden. Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Wunderflats ist der häufigste Anwendungsfall — aber nicht der einzige. Auch Leerstand, gewerbliche Nutzung oder Abriss ohne Ersatzbau können Zweckentfremdung sein.
Landesgesetze im Vergleich: Berlin, München, Hamburg
Die drei Städte mit den strengsten Regelungen im Überblick:
Berlin: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)
Berlin hat die schärfsten Regeln in Deutschland. Seit 2014 ist die Zweckentfremdung von Wohnraum verboten. Seit 2018 müssen Kurzzeitvermietungen beim Bezirksamt registriert werden. Jedes Inserat muss die Registriernummer enthalten.
Erlaubt ohne Genehmigung: Die Kurzzeitvermietung der Hauptwohnung für maximal 90 Tage pro Kalenderjahr, wenn der Vermieter dort seinen Lebensmittelpunkt hat und dies angezeigt hat.
Genehmigungspflichtig: Jede Kurzzeitvermietung einer Nebenwohnung oder einer nicht selbst genutzten Wohnung. Jede Vermietung der Hauptwohnung über 90 Tage pro Jahr hinaus.
Bußgeld: Bis zu 500.000 Euro. In der Praxis liegen die Bußgelder meist zwischen 5.000 und 50.000 Euro, abhängig von Dauer, Umfang und Kooperationsbereitschaft.
München: Zweckentfremdungssatzung
München verfolgt einen ähnlich strengen Kurs. Die Zweckentfremdungssatzung verlangt eine Genehmigung für jede Kurzzeitvermietung, die über acht Wochen pro Kalenderjahr hinausgeht.
Bußgeld: Bis zu 500.000 Euro (nach bayerischem Wohnraumförderungsgesetz). In der Praxis wurden Bußgelder von bis zu 100.000 Euro verhängt.
Besonderheit: München fordert aktiv Nachweise von Plattformbetreibern an und vergleicht Inserate mit dem Melderegister.
Hamburg: Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG)
Hamburg erlaubt die Kurzzeitvermietung der selbst genutzten Wohnung bis zu acht Wochen pro Jahr ohne Genehmigung. Darüber hinaus ist eine Genehmigung erforderlich.
Bußgeld: Bis zu 500.000 Euro.
Besonderheit: Hamburg war die erste Stadt, die eine Wohnraumschutznummer eingeführt hat, die in jedem Inserat angegeben werden muss.
Weitere Städte
Auch Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und Freiburg haben Zweckentfremdungsregelungen. Die Details variieren erheblich — prüfen Sie immer die lokale Satzung.
Wer haftet: Mieter, Eigentümer oder Verwalter?
Die Haftungsfrage ist geschichtet:
Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.
Der Mieter haftet, wenn er ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet oder die Wohnung über eine Plattform anbietet. Die Untervermietung bedarf nach § 540 BGB der Zustimmung des Vermieters. Fehlt diese, ist das ein Kündigungsgrund — fristlos, wenn abgemahnt wurde.
Der Eigentümer haftet gegenüber der Behörde als Verfügungsberechtigter. Auch wenn der Mieter die Wohnung auf Airbnb stellt: Das Zweckentfremdungsverbot richtet sich gegen den Eigentümer. Er kann sich nicht damit entlasten, dass er nichts davon wusste — er hat eine Überwachungspflicht.
Der Verwalter haftet nicht unmittelbar nach dem Zweckentfremdungsrecht. Aber: Der Verwalter hat gegenüber dem Eigentümer eine Beratungs- und Hinweispflicht. Wenn die Verwaltung von einer unzulässigen Kurzzeitvermietung erfährt und den Eigentümer nicht informiert, kann eine Haftung wegen Verletzung des Verwaltervertrags entstehen. In der WEG-Verwaltung kommt hinzu: Der Verwalter muss Verstöße gegen die Hausordnung oder die Gemeinschaftsordnung verfolgen, wenn die Eigentümergemeinschaft das verlangt.
WEG-Beschluss: Was die Gemeinschaft entscheiden kann
Die Eigentümergemeinschaft kann die Kurzzeitvermietung durch Beschluss einschränken oder verbieten — aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Wenn die Gemeinschaftsordnung die Nutzung regelt: Enthält die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Zweckbestimmung wie „Nutzung nur zu Wohnzwecken", ist die Kurzzeitvermietung an Feriengäste unzulässig (BGH, Az. V ZR 176/19). Die Nutzung als Ferienwohnung ist keine Wohnnutzung im Rechtssinne.
Wenn die Gemeinschaftsordnung schweigt: Ohne ausdrückliche Zweckbestimmung darf der Eigentümer sein Sondereigentum grundsätzlich frei nutzen — einschließlich Kurzzeitvermietung. Die Gemeinschaft kann jedoch mit qualifizierter Mehrheit (nach WEMoG: einfache Mehrheit bei ordnungsmäßiger Verwaltung) Nutzungsregelungen beschließen, die die Kurzzeitvermietung einschränken.
Vorsicht bei Verbotsbeschlüssen: Ein pauschales Verbot der Kurzzeitvermietung durch einfachen Beschluss ist anfechtbar, wenn es unverhältnismäßig ist. Die Gerichte verlangen eine Abwägung zwischen den Interessen der vermietenden Eigentümer und den Interessen der übrigen Gemeinschaft (Lärmbelastung, Abnutzung, Sicherheit).
Praxisbeispiel: Airbnb-Vermietung in einer Hamburger WEG
In einer WEG mit 18 Einheiten in Hamburg-Ottensen vermietet ein Eigentümer seine Zwei-Zimmer-Wohnung dauerhaft über Airbnb. Die Nachbarn beschweren sich über wechselnde Gäste, nächtlichen Lärm und Zigarettenrauch im Treppenhaus. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Klausel: „Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt werden."
Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.
Die Verwaltung geht wie folgt vor:
Dokumentation: Die Beschwerden werden schriftlich erfasst. Das Airbnb-Inserat wird gesichert (Screenshot mit Datum).
Rechtliche Prüfung: Die Klausel in der Gemeinschaftsordnung verbietet die Ferienvermietung. Die Verwaltung informiert den Eigentümer schriftlich und setzt eine Frist zur Beendigung.
Eigentümerversammlung: Die Gemeinschaft beschließt, den Eigentümer bei Nichtbeachtung auf Unterlassung zu verklagen. Die Verwaltung wird zur Prozessführung bevollmächtigt.
Behördenkontakt: Die Verwaltung meldet den Vorgang dem Bezirksamt, da die Wohnung ohne Wohnraumschutznummer inseriert wurde.
Ergebnis: Der Eigentümer beendet die Airbnb-Vermietung nach dem Abmahnungsschreiben. Das Bezirksamt verhängt ein Bußgeld von 8.500 Euro wegen unregistrierter Kurzzeitvermietung.
Was Verwalter proaktiv tun sollten
Die Zweckentfremdung fällt meistens durch Beschwerden von Nachbarn auf. Aber Verwalter können auch selbst aufmerksam sein:
Monitoring: Ein gelegentlicher Blick auf Airbnb und Booking.com für die verwalteten Adressen kostet wenig Zeit und schützt vor Überraschungen.
Gemeinschaftsordnung prüfen: Enthält die Teilungserklärung eine Wohnzweckklausel? Wenn nicht, sollte die Verwaltung auf der nächsten Eigentümerversammlung eine Ergänzung anregen.
Mietverträge prüfen: Ist die Untervermietung ausdrücklich von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht? Enthält der Vertrag ein Verbot der gewerblichen Nutzung?
Eigentümer informieren: Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie für die Zweckentfremdung durch ihren Mieter haften. Eine Information im Rahmen des Verwalterberichts schafft Bewusstsein.
Kurzzeitvermietung ist kein Kavaliersdelikt — und kein Problem, das sich von selbst löst
Die Bußgelder sind hoch, die Nachbarschaftskonflikte real, und die Behörden werden aktiver. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Nicht wegschauen, sondern handeln. Wer rechtzeitig informiert, dokumentiert und — wenn nötig — eskaliert, schützt die Eigentümergemeinschaft und sich selbst.
Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.
Die gute Nachricht: Nicht jede Kurzzeitvermietung ist illegal. In vielen Städten ist sie unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Der Schlüssel liegt darin, die Regeln zu kennen und deren Einhaltung sicherzustellen.
Dieser Artikel gibt den Rechtsstand März 2025 wieder. Die Zweckentfremdungsgesetze werden regelmäßig verschärft. Prüfen Sie die aktuelle Fassung der für Ihre Objekte geltenden Regelungen.
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