Eigentümerversammlung digital: Was seit der WEG-Reform möglich ist

Eigentümerversammlung digital: Was seit der WEG-Reform möglich ist

Die ETV hat ein Format-Problem

Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das zentrale Entscheidungsgremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden Wirtschaftspläne verabschiedet, Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen und Verwalter gewählt. Und hier liegt auch eines der größten organisatorischen Probleme der Branche: Die klassische Präsenzversammlung funktioniert immer schlechter.

Die Gründe sind bekannt. Eigentümer leben nicht mehr am Standort der Immobilie. Berufstätige können unter der Woche abends nicht. Ältere Eigentümer scheuen den Weg. Und wer eine Vollmacht ausstellt, gibt die Kontrolle über seine Stimme ab.

Das Ergebnis: sinkende Teilnahmequoten, beschlussunfähige Versammlungen, wiederholte Einladungen, steigende Kosten. Ein Kreislauf, der alle Beteiligten frustriert.

Die WEG-Reform von 2020 hat eine Tür geöffnet. Seit dem 1. Dezember 2020 erlaubt §23 Abs. 1 WEG, dass die Gemeinschaft per Beschluss die Möglichkeit der Online-Teilnahme an Versammlungen einräumt. Das bedeutet: Die ETV kann hybrid stattfinden -- Präsenz und digital gleichzeitig.

Was das konkret heißt, wo die Grenzen liegen und was Sie als Verwalter beachten müssen, beschreibt dieser Artikel.

Was die WEG-Reform erlaubt -- und was nicht

Online-Teilnahme ist möglich

Die vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten steht Ihnen als kostenloser Download zur Verfügung — siehe Download-Bereich am Ende dieses Artikels.

§23 Abs. 1 Satz 2 WEG regelt: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Teilnahme an einer Versammlung auch ohne Anwesenheit vor Ort möglich ist. Das bedeutet: Ein Eigentümer kann per Videokonferenz an der ETV teilnehmen, mitdiskutieren und abstimmen -- von zu Hause, aus dem Büro oder aus dem Ausland.

Reine Online-ETV: Nur mit Zustimmung aller

Eine rein virtuelle Eigentümerversammlung -- also ohne Präsenzort -- ist nach geltendem Recht nur dann zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht aus. In der Praxis ist die Allstimmigkeit bei größeren Gemeinschaften kaum erreichbar.

Hinweis: Die Bundesregierung hat mehrfach Änderungen angekündigt, die rein virtuelle Versammlungen auch per Mehrheitsbeschluss ermöglichen könnten. Stand heute (2026) ist das Gesetz jedoch nicht geändert. Planen Sie daher immer hybrid -- mit einem physischen Versammlungsort.

Der Beschluss über die Online-Teilnahme

Bevor eine hybride ETV durchgeführt werden kann, muss die Gemeinschaft dies beschließen. Der Beschluss erfordert eine einfache Mehrheit. Empfehlung: Setzen Sie den Punkt auf die nächste reguläre ETV. Formulierungsvorschlag:

"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt gemäß §23 Abs. 1 Satz 2 WEG, dass Wohnungseigentümer an künftigen Versammlungen auch ohne Anwesenheit vor Ort mittels elektronischer Kommunikation teilnehmen können. Die technischen Voraussetzungen und den Ablauf bestimmt der Verwalter."

Technik: Was Sie brauchen

Eine hybride ETV erfordert drei Dinge:

Alle Prüfpunkte als druckbare PDF-Checkliste finden Sie im Download-Bereich unten.

1. Videokonferenz-Plattform Zoom, Microsoft Teams oder spezialisierte ETV-Software (z.B. Facilioo, etventure). Entscheidend: Die Plattform muss eine zuverlässige Bild- und Tonübertragung bieten, die Identifizierung der Teilnehmer ermöglichen und eine Abstimmungsfunktion haben.

2. Technische Ausstattung vor Ort Laptop oder Tablet mit Kamera und Mikrofon, Lautsprecher für den Raum, stabile Internetverbindung. Bei größeren Räumen: Konferenzmikrofon und Beamer/Bildschirm, damit Präsenz-Teilnehmer die Online-Teilnehmer sehen und hören.

3. Abstimmungstool Die Abstimmung muss nachvollziehbar und fälschungssicher sein. Handzeichen per Kamera ist grundsätzlich möglich, aber fehleranfällig. Besser: Integrierte Abstimmungsfunktion der Plattform oder ein separates Tool.

Die drei häufigsten Fehler bei der digitalen ETV

Fehler 1: Keine technische Generalprobe Die erste hybride ETV findet statt, und nichts funktioniert. Das Mikrofon koppelt, die Online-Teilnehmer verstehen nichts, die Abstimmung bricht ab. Führen Sie mindestens eine Woche vorher einen Testlauf mit 2-3 Eigentümern durch.

Tipp: Laden Sie sich die Checkliste herunter und haken Sie jeden Punkt bei der nächsten Umsetzung ab.

Fehler 2: Identifizierung nicht sichergestellt Wer online teilnimmt, muss zweifelsfrei identifizierbar sein. Ein Profilname "Handy von Lisa" reicht nicht. Prüfen Sie die Identität zu Beginn der Versammlung -- etwa durch kurzes Einblenden des Ausweises oder durch persönliche Ansprache bei bekannten Eigentümern.

Fehler 3: Protokoll berücksichtigt Online-Teilnahme nicht Das Versammlungsprotokoll muss dokumentieren, wer online und wer vor Ort teilgenommen hat. Bei Abstimmungen: Wie viele Stimmen kamen online, wie viele vor Ort? Diese Differenzierung schützt vor Anfechtung.

Wie es weitergeht

Die hybride ETV ist kein Selbstläufer. Sie erfordert Vorbereitung, die richtigen Werkzeuge und ein klares Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Im Deep Dive arbeiten wir den gesamten Prozess durch -- von der Ladung über die Tagesordnung und Abstimmung bis zum rechtssicheren Protokoll.

Die passende Vorlage können Sie als Word-Dokument herunterladen — mit allen Platzhaltern zum Ausfüllen. Siehe Downloads am Ende.

[Zum Deep Dive: Eigentümerversammlung digital -- Ladung, Tagesordnung, Abstimmung und Protokoll nach §23 WEG](7-28b-etv-digital-deep-dive.md)

Die rechtliche Gestaltung einer hybriden oder digitalen ETV wirft Fragen auf, die über die technische Umsetzung hinausgehen: Beschlusskompetenz, Anfechtungsrisiken, Vollmachten bei Online-Teilnahme. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Fachanwalt für WEG-Recht -- insbesondere bei der erstmaligen Einführung der Online-Teilnahme.

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